“金九銀十”難再

“回暖”只是個傳說

“別指望房價大漲，開發商還是從了吧!”這是任志強在今年九月一次公開場合對樓市的評價。

眼下，樓市新政已近中局，調控亮劍初見成效。武漢作為二線城市的代表城市，成交量普遍下滑，房價也只是略有松動，整個房地產行業一片低靡。

據中國指數研究院華中分院數據顯示，樓市新政后，五至七月，武漢主城區商品住宅均價月環比漲跌幅度分別為0.69%、0.18%和0.24%;主城區成交量分別較去年同期減少43.6%、51.84%和31.46%。可見，樓市相對于三、四月的“高燒”而言，實在是太冷清了。

不過，今年八月，武漢樓市出現了新政以來的小幅反彈，商品住房成交7596套(包括江夏、黃陂、東西湖)，較上月增加983套，幅度為14.86%，成交面積76.36萬平方米，成交金額42.28億元，量價均呈增長態勢，這給冷清了數月的樓市帶來了一線生機。

資深房地產研究人員祁曉睿認為，八月的小幅反彈只是相對于前幾個月而言的，其原因在于前幾個月成交量和房價持續下滑，而且幅度頗大，形成了低谷，不能因為八月環比的小幅增長，就認定是整個形勢的回暖，經歷了前期的快速下滑之后，樓市銷量在七月和八月期間，只能說基本穩定，市場基本持平。樓市出現如此的變化，只是正常的量價波動而已。由于前期降幅較大，目前的形式依然不容樂觀。

根據中國指數研究院的數據統計，諸如武漢菱角湖萬達廣場，復地·東湖國際與萬科魅力之城等樓盤，一直名列武漢商品住房銷售套數排行榜前列，而十強榜單中有八席為品牌房企，足見市場在低迷之際，品牌企業的應對更具策略性。這也表明，品牌的影響力遠比一味地降價措施重要。

在八月的小幅反彈之中，還有一個需要注意的現象，武漢保障性住房成交套數占到了總量的三層之多，由于保障性住房價格相對較低，因此使得全市均價受到沖擊而明顯“被降低”。如定向銷售的限價房項目“谷尚居”，近期成交了近1500套，成交的均價僅在3000元/平方米左右。

而此前的江漢區限價房舞臺天下、任冬天下等樓盤，黃浦人家、天勤花園、紫潤明園等經濟適用房項目，銷售價格甚至不及區域房價的一半，也都不同程度地導致區域價格“被降低”。

中國指數研究院華中分院首席分析師李國政認為，由于預留房源的供應量增加(包括預留拆遷的房屋)，使得商品房的需求量減少，非常有效的緩解了住房的供求關系，在一些區域，由于保障房的放量，加上比價效應的影響，開發商坦言，“房價上漲壓力很大”。

這充分的說明，只有保障性住房和商品房共同參與市場，房地產行業真正形成“兩條腿走路”的模式，才能有效地控制房價，使房地產市場健康發展。

隨著房地產行業進入傳統的“旺季”，所有人都在關心:武漢樓市是否還會出現“金九銀十”的火爆場面?

可能淪為“銅九鐵十”

整個八月，武漢樓市雖然有所反彈，但不足以打破冷清的僵局。開發商們度過了一個“寒冷”的夏天，只能寄希望于“金九銀十”的旺季，通過打折降價拉動銷售，因此，這兩個月的銷量對開發商而言是至關重要的，而這兩個月，無疑又是一場煎熬。

開發商們早已“整裝待發”，樓市集結號已經吹響，據悉，最近將會有40余個樓盤集中開盤，屆時很有可能形成購房高峰。

更有高明者，為了搶奪先機，以便在這場爭奪戰中爭取主動，提前大量蓄客，以增加人氣，諸如陽光100·大湖地等樓盤，早已于八月中旬基本完成了認購。光谷某樓盤銷售經理說:“充足的客源是開盤的首要保障，我們寧可遲一天開盤多蓄一天客。”各樓盤都使出渾身解數，真可謂八仙過海，各顯神通。

當我們看到了一幅打折促銷的熱鬧場面時，《鄂商》記者發現，其實房價并沒有出現實質性的回落，只是相對于高點有所震蕩而已，波動在百元左右，目前的均價約為6500元/平方米，同比去年而言，每平方米上漲了近1000元，這“熱鬧場面”的背后，又有多少“幾家歡喜幾家愁”!

隨著“金九銀十”的到來，開發商們在九月份大量推出新盤，并采取“低開高走”的營銷策路，迎合購房者的期望，在小幅打折已經成為促銷的主要手段時，有業內人士表示，“金九銀十”主要看有多少樓盤被推出，由于剛性需求依然是住房需求的主體，只要房價有所松動，銷售就有了保障。

不過，李國政認為，在目前的形勢下，“金九銀十”的火爆場面很難出現，盡管市場購買力旺盛，平均一天可銷售約200套住房，但這是由于國家開始增加住房供應量，并大力推出保障性住房所致，而最重要的一點是房價依然處于高位，不論開發商如何打折促銷，也無法從實質上改變房價的高位震蕩。

盡管武漢樓市房價沒有實質性松動，但市場基本面處于健康，不存在太大的泡沫，在樓市調控下，正是基本面相對健康，武漢開發商也進行了促銷降價等措施，才有了八月份量價的小幅回升。開發商們無一不想借此機會，在“金九銀十”的時間段里，扭轉目前樓市冷清的局面。

億房研究中心研究員陳龍指出，九月份，對于任何開發商而言，都是一種考驗。“金九銀十”是一種機遇，同時也是一種挑戰，特別是在如此形勢下，何去何從，開發商們確實需要審時度勢、慎重應對、果斷決策。同時，并不排除今年的“金九銀十”，有淪為“銅九鐵十”的危險。

當觀望氛圍依然籠罩，以意味著開發商將面臨著嚴峻的考驗，可能會出現混亂的價格戰，更有可能是一場拉鋸戰，在“金九銀十”這個特殊的時間段下，開發商與購房者將進行一場殘酷的博弈。

“絕地大反擊”

在今年，金九銀十能否成為武漢樓市的“轉折點”，這對于開發商與購房者雙方都至關重要，各方又該如何應對這個“敏感的時間段”?

市場是最有說服力的，八月的小幅反彈并不能表示樓市已經回暖，祁曉睿表示，九月份對于開發商而言，更是一種摸底，十月份，很有可能是一場反擊，因此，小幅的降價將成為促銷的主流，以便開發商弄清市場方向和調控形勢，使其在以后的市場上搶奪先機。對于購房者而言，房價始終是最為關鍵的問題，根據目前的形勢，經過九月的摸底之后，房價可能會出現5%左右的下滑。

也有業內人士表示，目前所出現的小幅反彈的真正原因并非量價波動，更非樓市“回暖”，而是開發商以價換量的結果。如果以成交量為衡量標準，目前確實存在“以價換量”的現象，不過，價格僅在百元之內波動，而成交量也只是與同期持平而已。

采訪中，武漢中博置業有限公司董事長兼總經理王細南對《鄂商》記者表示，進行小幅的降價和促銷是必要的，但降價幅度不會太大，此外，進一步加強銷售力量，提高服務態度，優化樓盤性價比，這一系列的銷售措施，將成為九月和十月的中心工作。對于樓市調控的前景，王細南認為，未來的事情很難預測，是否會有更嚴厲的調控措施，目前尚未可知，只能做好眼前的事情，做到有備無患。

九月對江城樓市，盡管可能是一次“摸底”，但對于購房者也無疑是一次機會，各樓盤均推出了降價的優惠策略，購房者可以“貨比三家”，比起原先開發商死咬高價的態度，購房者有了一定的挑選空間。

最近，中國央行顯示數據，三季度有36.6%的居民持上漲預期，相比上季度大幅上漲，未來3個月意欲購房的居民占比為15.6%，可基本與上季度持平，可見，雖然房價上漲預期增強，但城鎮居民購房意愿沒有出現大幅上升。

任志強曾經說:“別指望房子降價!”通過以上數據可以看出，廣大居民面對目前高位震動的房價，早已做好了充分的思想準備。

不過，目前的購房者，除了一部分為投資者，其他的均為剛性需求強烈的人，從實際來看，目前打折促銷多為小打小鬧，大范圍大幅度的下降并未出現，盡管挑選的空間增多了，但房價居高的核心問題仍未徹底解決，對當前房價水平，七層以上的居民認為房價過高，與自身的消費水平不成比例，畢竟降幅與購房者預期相差甚遠，這也將直接影響“金九銀十”的旺季是否能“旺”起來。

李國政認為，只有通過增加市場供應量，包括各種保障房的供應，才是解決住房問題的根本。從武漢市場來說，即便現有政策不變，在供應放量的重壓下，樓市調整也不可避免，但如果不改變以遏制需求為主的調控思路，那么，市場調整幅度不會超過15%，在強大的“抄底”需求支撐下，市場即可穩定下來。