銀行無懼壓力信貸

雖然現在銀行信貸資金風險控制越來越嚴密，但想做手腳還是有空間的。

“你手上有沒有去年房地產開發商拿地的明細單?我急用!”某股份制銀行信貸員小馬近來逢人便問，他希望能夠得到更多的開發商名單，從而完成放貸任務，拿到獎金。盡管銀監會提示房市貸款風險，房市也正處于輿論的十字路口，但銀行信貸員們并沒有把“房地產有泡沫”之類的言論聽進去。在他們看來，能夠搶到優質的開發商、把錢貸出去，就是最大的成功。

“只愛”房地產

在全年信貸額度不超過7.5萬億元的大背景下，“惜貸、每月上報放貸額度”成為銀行在今年一季度的關鍵詞，很多人由此認定貨幣政策趨緊。不僅如此，央行與銀監會上月聯合下發了《關于貫徹落實國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，該《通知》強調，對房價上漲過快的地區和城市，銀行要加強區域風險評估，適當提高貸款條件。各金融機構不得為爭奪客戶而隨意降低貸款標準。要進一步完善房地產信貸風險管理制度，嚴禁對項目資本金不足、“四證”不齊等不合規的房地產企業或項目發放貸款。

銀監會主席劉明康日前還明確表示，對于房地產開發商貸款，銀監會要求商業銀行關注開發商的資質和信用，關注房地產開發商的抵押品，嚴格控制開發商的貸款程序。

但事實上，不少像小馬這樣的信貸員，在執著堅持“非房地產商不放貸款”這一理論。

“去年實行的房貸7折利率沒讓銀行賺到錢，今年銀行的盈利壓力更大，我們必須多多綁定房地產開發商，確保完成信貸任務。”進入3月以來，信貸員小馬每天要跑好幾個地方，和他所謂的優質客戶——地產公司總經理面談，而銀行對于他簽下的單子，也是2000萬元不嫌少、幾個億也不嫌多。

對于銀行每月必須上報給央行的放貸額度，小馬認為總數不能超，但比例可以調。“我們剛剛開完會，領導授意今年加大對房地產的授信比例。今后央企不能拿地了，剩下的房地產商馬上會變成香餑餑，我們不跟上，其他銀行就會來搶。”而上面提到找尋去年開發商拿地的明細單，也正是為了繞開監管視線，采用迂回戰術，在已有客戶中“查缺補漏”。

而國家統計局公布的數據顯示，2010年1-2月全國房地產資金來源中，國內貸款達2489億元，從占比來看，國內貸款由2009年的平均水平19.8%上升到目前的23.8%。但長江證券房地產分析師表示，與以往同期相比這個占比已經下降了2～4個百分點，2007年為26%，2008年為27%，2009年為28%，這說明銀行放貸規模已明顯收緊。

游走于監管紅線邊緣

除了遍訪房地產老總，銀行對于監管層明確提出的禁止放貸的“雷區”也頻頻越過。

“幫客戶捂盤惜售在我們看來只是舉手之勞。現在很多樓盤早已封頂但就是不開盤，主要是開發商想把這些房產賣給所謂的自己人，自己人賣自己人東西，就需要到銀行辦理抵押貸款手續，我們幫他們辦了，就是幫了老顧客的忙。”對此，一位銀行人士表示。在他看來，雖然現在銀行信貸資金風險控制越來越嚴密，但想做手腳還是有空間的。

“就拿現在禁止向囤地開發商提供新增貸款來說，只要把放貸的時間稍微改改，信貸照樣可以放出去。”不僅如此，據該人士介紹，雖然現在央企需要退出房地產市場，“但只要不是立法的東西，就都有活路。”

就在人們感慨“誰能讓央企退出房地產”之際，國資委召開新聞發布會，宣布除16家以房地產為主業的央企外，其他78家不以房地產為主業的央企要完成階段性任務后有序退出房地產業。

“階段性任務，階段性是多久誰也不知道，就算是讓他們把目前現有的單子做完就退出，誰能保證央企不能用別的方式再轉回來?誰能規定我們不能給央企貸款?”一位老信貸員這樣表示。

開發商從未感覺銀行變摳

“都說信貸緊了，我們并沒什么感覺，不過最近確實有銀行聯系我們談貸款的事，沒感覺銀行變摳了。”針對近日房地產信貸是否收緊后再度放松，北京幾家去年曾拿過地的房企負責人做出了上述回應。

就在2月，央行和銀監會聯合發文要求，對于經金融機構調查發現或經國土資源部門、建設主管部門查實，存在囤地、炒地、捂盤惜售等違法違紀行為的房地產開發企業，金融機構不得發放新增貸款，已有貸款要迅速采取保全措施。

“現在的問題是，去年敢拿地的開發商幾乎都不缺錢，不是央企就是在二級市場賺得盆滿缽溢的。” 在中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云看來，目前的信貸市場基本上是買方市場，不差錢的開發商并不著急向銀行過多地進行貸款，反而是銀行可能從自身業務角度出發，看多未來樓市。

國土部回應:確無監管細則

2008年初出臺的《國務院關于促進節約集約用地的通知》規定，對“房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年，完成土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業”，應審慎貸款和核準融資，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。

去年9月，在房地產市場持續過熱之時，針對開發商資金鏈的“三部委聯動”開始展開。

其中受證監會之邀，國土部對上市房企的拿地、土地使用和開發情況進行梳理和分析，作為證監會對土地融資審核把關的依據。這些信息大部分來自于上市房企的公告。

同時，國土部還配合證監會，對部分申請IPO和再融資房地產企業中的25個涉嫌違規用地項目進行清查，核查內容包括農用地核用和征收、土地使用權取得、土地出讓合同履行、國有土地使用證取得、動工和開發建設以及轉讓等情況。

“根據這些工作，去年確實‘卡’了一些土地融資的企業，但由于尚未形成制度，對土地違法行為的認定標準比較簡單。”國土部土地利用司司長廖永林坦言，目前在對囤地開發商的信貸及融資監管方面，確實存在一定的漏洞。

今年國土部將會出臺具體的標準，對房地產企業非法取得土地、囤地、不按時開發等土地違法行為進行認定。

而鄒曉云也表示，目前房地產企業的融資渠道不規范，制度漏洞較多，需要多個部門聯合監管。“若上述標準得以出臺，企業的融資門檻將會提高，但關鍵還是要看銀行的執行力度有多大。”