共有產權房爭議中登場

經濟適用房的初衷逐漸迷失，惹來一片存廢之爭?；窗?，這個不發達的城市，用“共有產權房”做出了一個奇特的回應。

江蘇淮安，112年前，周恩來就誕生在這里，但這座城市至今還難算得上發達，住房問題曾是不少人心中的痛。而如今不少以前買不起房的老百姓的眉頭終于可以舒展一回。

是個好主意

“半輩子了，終于住進了自己的新房。”如今，王女士在淮安東風花園擁有了一套自己的房子，她買的65平方米全新商品套房，每平方米2235元，總價14萬多元，包括稅費在內，只交付了8萬多元房款就住了進來。王女士說，其余的房款是無償向政府借的，5年內還清就可以了。

像王女士一樣的淮安人能享受這樣的購房“實惠”，源于當地實行的一種新住房制度，人們稱之為“共有產權房制度”。

共有產權房，顧名思義就是產權共有，符合條件的購房者提出購房申請，在購房過程中，購房者按照比例出資，剩下部分由政府墊付。2007年初，共有產權房模式在江蘇省淮安市試行，主要采取“三七開”和“五五開”兩種出資方式，“三七開”的價格相當于當地同期經適房的價格，“五五開”的價格相當于當地同期經適房的70%。購房者可以根據自己的實際條件選擇出資比例。

以“三七開”為例，選擇這種方式的購房戶只要交70%的總購房款就可以住進新房，另外30%則由政府暫時墊付。因此，購房者只擁有70%的產權，另外30%的產權則持在政府手中。購房者要在5年至8年內購回政府手中的產權，5年內購回只按住房原價，且不收利息。如果5年內無法購回，8年之內購回者需要支付銀行利息(只算后3年利息)。如果8年還不能購回，也不用擔心政府會來收房，但是共有產權房的性質就變成了經濟適用房，政府會向購房戶按照比例收取一定的股息，類似于廉租房的租金模式。

爭論四起

“共有產權房模式”引起了國務院發展研究中心的激烈研討，正在起草中的《住房保障法》，已提出“共有產權”的問題，并在全國范圍內掀起了住房新模式的探討浪潮。

以往保障性住房用地的支配方式一般是政府劃撥土地，無償地拿地修房子?，F在改變成出讓，政府收取一定的土地出讓金，就用這筆錢籌集住房保障資金，變成了和市民合伙買房子的份子錢。“共有產權房模式”對破除“保障歸保障、市場歸市場”的弊制進行了大膽的探索，有人驚喜地稱之為“淮安模式”。

雖然共有產權房在淮安進入了常態化，當下還是引起了兩會和社會的廣泛討論。

有人認為這種融資方式和房產商的并無本質差別。因為房產商為了促銷，也搞了“零首付”優惠，共有產權房只不過是政府墊資而已，比較之下，只不過是墊資主體不同而已。

也有人認為政府在這個過程中并沒有拿出“真金白銀”，因為在“共有產權房”中，政府出資部分主要來自土地出讓金，相比之下，傳統經適房的土地劃撥是把土地資金通過開發商降低開發成本而間接地給了購房者，共有產權房只不過把這種轉移方式顯化為政府直接出資而已。就像邵明所說，“羊毛出在羊身上”。而這些本來就是經濟適用房的購買對象該享受的。

“共有產權房”作為一個有益的探索，其實也是防君子不防小人。北京大學法學院院長助理、新聞觀察員王錫鋅告訴媒體，雖然“共有產權房”劃定了兩種出資比例，但到底誰該享有“三七開”，誰該享有“五五開”，這在具體操作中存在著很大的漏洞。

質疑本來就是制度走向完善的必要條件。傳統經適房逐漸背離了制度設計的初衷，甚至招來社會各界的經適房存廢之爭;而共有產權房這種住房模式的新鮮出籠，制度設計本身是否已經健全，能否作為普適性的政策全面推廣?王錫鋅認為，最為重要的是“共有產權房”對傳統經適房的弊端做出了很好的回應。