不是游戲是警示

愛爾蘭的大起大落恍如被房子操縱的一場游戲，這對同樣房地產過火的中國有何警示？中國如何避免重蹈覆轍？

從當初的“凱爾特之虎”淪落為今天的“病貓”，愛爾蘭的大起大落簡而言之，都是房子惹的禍。

愛爾蘭房地產行業從1996年開始就進入了為期10年的瘋狂上漲期，導致房地產泡沫極度膨脹，一直到2008年房價猛跌36%，最終開始了這一場轟轟烈烈的債務危機。

同樣經歷如此起伏的還有日本、美國、香港等地。這些地方所引發的債務危機中，房地產均為重要誘因。

解析愛爾蘭債務危機的的各個環節，會發現每個過程與中國房地產發展的現狀是如此的相似。

1.房地產占GDP比重過大，對經濟帶動巨大。

1999至2007年，愛爾蘭GDP總量增加了60%，人均GDP增加了37%。愛爾蘭成了名副其實的歐洲富國之一。愛爾蘭經濟快速增長得益于地產業的快速發展。1996年，房地產業在GDP中的占比是5%；2006年，是10%。公共住房領域的投資增長是愛爾蘭投資增幅最大的領域。1995至2000年，用于住房的投資為33億歐元，2000至2006年，這項投資達到105億歐元，增幅218%。愛爾蘭居民將新到手的財富再投資于房地產。開發商將碼頭變成辦公樓，將牧場變成居民住宅區。

中國：我國GDP的增長一直處于全世界其他國家的前列。在中國部分地方縣市，房地產已經絕對成為支柱產業。2009年海南瓊海房地產業拉動GDP增長10.7%。上海2009年GDP增長率為8.2%，而房地產增加值的增長對GDP增長率的貢獻為39.4%。

2.房價暴漲

愛爾蘭：從1995年到2007年，新房價格增長3.5倍，二手房價格增長3倍，房價與家庭年收入之比由4增長到10。

中國：2004年全國商品房成交均價漲幅近18%，2007年為15%多，2005年為14%多。2009年全國完成房地產開發投資36232億元，比2008年增長16.1%。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%。2008年全國統計，中等收入戶的房價收入比為8.23，已經不具備購買房屋的能力。

3.房價脫離基本支撐面

愛爾蘭：2008年，愛爾蘭房價已超過所有OECD國房價，高居榜首。當年，國際貨幣基金組織的調查警示，愛爾蘭房價漲幅已脫離了基本面支撐，房價位居全球16個脫離基本面支撐的高房價國家之首。

中國：房價上漲同樣遠遠大于GDP的上漲速度，嚴重脫離基本面支撐。

4.空置率居高不下

愛爾蘭：房價過高，愛爾蘭許多年輕人和工薪階層只得去國外買房，剛性需求開始下降，從而推升了房屋空置率。據都柏林大學的調查，截至2010年2月底，愛爾蘭房屋空置數量達34.5萬套，空置率高達17%，遠高于正常空置率5%至10%的范圍。

中國：雖然中國一直對近幾年的房屋空置率秘而不宣，但是通過各種渠道的了解到中國的一線城市達到40%。

5.瘋狂的房地產投資，購房者和開發商負債率較高。

在愛爾蘭，由于房價持續上漲，再加上寬松的財政政策使開發商、建筑商、購房者都很容易從銀行貸到款。陷入全民投資的浪潮，很多人將從房地產行業賺到的錢又投資金房地產行業。

中國：由于居民的投資渠道單一，很多人還是選擇了投資房地產。全民炒房的浪潮已經席卷全國。

6.大部分銀行業貸款流向了開發商和個人房貸

愛爾蘭：2008年銀行對開發商的貸款就達2000年全年貸款的140%；2008年，個人房貸是2000年全年貸款的175%。充足的流動性刺激房價飆升，房價的上升又鼓勵銀行業放更多的貸款給開發商和個人。

中國：中國央行發布《2009年金融機構貸款投向統計報告》，報告顯示2009年全年，主要金融機構及農村合作金融機構和城市信用社人民幣房地產開發貸款累計新增5764億元；年末余額同比增長30.7%，增速比上年末加快20.4個百分點。

兩組數據說明中國房地產貸款還未達到愛爾蘭那樣的瘋狂程度，但是兩個國家都面臨大量流動性的問題。大量資金紛紛進入房地產市場，持續推高房價。