房價必跌

　　房地產體制必然改革
　　從2009年房地產市場來看，房價飆漲，投機購房是推手。雖然沒有數據證明投機購房是推手，但別人也沒有數據證明投機購房不是推手。而要證明投機購房是推手，只有等待房價下跌，才能清楚投機購房的數量以及投機者的悲慘下場。
　　目前的房地產體制由高房價維持，即時下房地產體制由投機者維持。投機者與自住購房者購買高價住宅，開發商購買高價土地，資金由銀行和購房者通過開發商最終流向政府。而投機者正是高房價的原因，高房價是由投機者造成的。
　　但是，房地產行業屬于周期性行業，房價上漲之后必然下跌，下跌之后必然上漲。歷史經驗表明，房地產周期是大周期，時間長達18年。房價脫離群眾購買力，高高在上是不可持續的。
　　高房價不可持續，造成高房價的房地產體制也就不可持續。房地產體制不可持續的最重要原因是投機購房不可持續，總有一天，投機購房會停止。投機者停止炒房一般由兩種情形造成：一種是由于房價過高自住購房者已經不再購房，一種是政府政策調控導致房價預期由上漲轉為下跌。
　　在高房價體制下，叫苦不迭的是低收入階層，興高采烈的是投機購房者。但投機購房者總有一天會為此付出代價。一旦房價下跌，住房成為負資產，投機購房者就會承擔損失，可能是其難以承受的。2008年深圳、東莞等城市已經發生過大量炒房者破產事件，未來也將大規模發生。
　　另外，由于投機者均使用銀行按揭貸款炒房，以放大收益，房價飆漲之后的大幅下跌，住房成為負資產時，銀行將會面臨壞賬危險，金融系統風險將加大。這正是美國、歐洲正在發生的金融危機。房地產如果產生巨大泡沫，而后破滅，是任何經濟體難以承受的。為金融系統安全考慮，投機者主導的房地產市場應受到限制，甚至是打壓。美國房地產泡沫危機，損失的是全世界，因為，提供美國房地產按揭貸款的是全世界；而中國房地產泡沫損失的僅僅是中國，中國動用的只是購房者未來的收入。
　　無數案例及過往歷史均證明高房價難以持續。因此，投機者主導、脫離居民購買力的高房價房地產體制，總有一天會因投機者不再購房而停止，嚴重的話是崩潰，繼而房價進入下跌階段。回歸正常的房地產體制，規范土地市場，由自住購房者而非投機者主導住房需求，才是房地產健康發展、中國經濟健康發展的出路。
　　
　　房價泡沫必然破滅
　　泡沫危害之大，殺傷力之強，已經有目共睹。而房價泡沫危害如此之大，正是政府調控的基礎和出發點，也是房價必跌的基石。
　　日本房地產泡沫讓經濟大蕭條10年。1988～1991年，日本3大城市土地價格指數上漲1.1倍。1991年，土地價格開始下跌，1991～1995年，處于快速下跌階段，1992、1993、1994年分別同比下跌12%、15%、7%。受當時日元匯率下跌影響，日本經濟1995、1996年有所復蘇，地價下跌幅度收窄，分別是3%、1%。之后，地價又開始連續下跌，1999、2000、2001、2002、2003年同比下跌幅度均較大，每年下跌6%，連續5年，地價才探至底部，恢復穩定。到了2003年，地價指數是112，是最高峰的44.8%。
　　根據日本國民經濟計算年報，1990～2002年，共12年間，土地價值損失大約是900萬日元。損失之大，時間之長。堪稱世界之最。這也給日本經濟造成巨大影響，經濟幾乎沒有增長。
　　整個上世紀90年代，日本經濟增長率比較低下，1992～2002年間，經濟平均年增長率僅為1.2%，比同期的美國4%、歐洲2.6%均低得多。蕭條時間長達10年，幾可與美國1929年大蕭條并論。人們都說，20世紀90年代是日本“失去的10年”。
　　美國2006年7月前房價飆漲，之后房價大幅下跌，引發次級貸款危機，導致全球金融海嘯。
　　美國房地產大周期時間是1997～2009年。上半段是1997年1月至2006年7月，房地產價格上漲至3倍左右，然后開始進入下跌階段，一直下滑至2009年4月，下滑幅度大約是1/3。上漲時間跨度是9.5年，幅度大約是2.9倍，下跌時間跨度接近3年（以2009年4月為底部，但本底部仍未確定，房價未來仍可能繼續下跌），幅度是33%左右。
　　美國房地產泡沫破滅后，許多房地產抵押貸款機構破產，“房地美”與“房利美”由政府接管，華爾街5大投行或消失或不以投行身份出現，美國國際集團也由政府接管。英國部分銀行遭受擠兌風波，中國出口大幅下滑。美國經濟陷入衰退，全球經濟也跟隨進入不景氣或者蕭條期。2010年，美國經濟雖有穩定，但仍然不景氣，不確定因素較多，不排除繼續探底。全球經濟仍處于風雨飄搖之中，希臘債務危機顯現。
　　
　　必然下跌的房價
　　房價收入比相關數據可以說明：相對城市居民的收入及對應的購房能力，房價已經過高，嚴重脫離自住消費需求。
　　房價收入比是評判房價高低的有效指標，如果房價收入比過高，則意味著房價有泡沫。但是，房價收入比也不是萬能指標，并不一定能說明未來房價走勢如何。房價收入比只對房價高低有所判斷。
　　房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。
　　國際上通用的房價收入比的計算方式，是以住宅套價的中值，除以家庭年收入的中值。家庭年收入則是全部家庭成員的年度稅前收入，通常包括夫婦兩人。家庭年收入同樣取中值。在發達國家，統計家庭年收入只要看納稅記錄就很清楚，但在中國情況要復雜得多。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3.6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低于30%。
　　但是 ，國際慣例歸國際慣例，是否適合中國并不一定，畢竟中國處于城市化階段。然而，如果房價高的過于離譜，并且房價由投機推動，嚴重脫離自住購房者能力，房價也不會因為城市化進程而永遠上漲，房價也有可能下跌，而且是大幅下跌。經濟規律并沒有明確證明：一個國家城市化完成之前，房價必定一直上漲。而各國歷史也表明，城市化進程中，房價依然可能大幅下跌，甚至跌至深淵；城市化是在房價上漲后暴跌然后再上漲中完成的。
　　目前，城市居民感覺房價過高，是不爭事實。以2009年12月房價收入比例為，北京、上海、深圳、廣州、杭州、廈門等城市房價收入比在12以上，即家庭需要12年收入才能付清購房本金，還不包括房貸利息（人均居住面積統一按30平方米核算）。房價收入比在12倍以上，比國際通行的3～6倍肯定高出許多，即使不能說明房價必跌，但至少能說明房價已經嚴重脫離居民購房能力。
　　2009年12月，中國社會科學院在京發布的2010年《經濟藍皮書》指出：我國房價收入比超出合理承受范圍，85%的家庭無能力買房。《經濟藍皮書》指出，2009年中國房價太高，是政府的土地供應行政制度、對開發商囤地漲價謀利行為打擊不力等深層原因造成的。
　　所有這些信息以及城市居民直觀感受，房價相對自住需求過高是肯定的。房價存在泡沫也有共識。
　　2008年9月，美國雷曼兄弟投資銀行的倒閉，標志著美國次貸危機（實質是房地產泡沫破滅危機）達到高潮，也預示著全球經濟將向深度衰退甚至是大蕭條演變。此時，為刺激經濟，拯救受外貿影響的中國經濟，中國政府出臺一系列刺激投資和消費的政策，當然包括房地產消費刺激政策，包括2009年銀行新增信貸的大幅擴張。
　　貨幣大增推動國有企業炒地、民間資金炒房，再加上土地市場體制性混亂所導致的“地王”現象，土地價格高漲及民間炒房共同引導房價高漲。炒房貨幣資金與地價推高房價預期的共同作用，使投機進入比2007年更瘋狂的階段。于是，2009年房價漲幅創下歷史新高，漲幅達到22%。
　　2009年，各大城市房價大幅上漲，漲幅可用驚人形容。2009年年末相比年初，北京上漲大約56%，上海上漲37%，深圳漲幅將近90%，廣州上漲40%以上，杭州上漲60%左右，重慶上漲將近40%，廈門上漲40%以上，天津2009年高峰時也比年初上漲近40%。
　　漲幅如此巨大，正是房地產最后的瘋狂，根據目前的情況，下跌應該從現在開始。
　　（摘自社會科學文獻出版社《房價必跌》 作者：朱貴明）