面向低收入群體的城中村改造模式研究

摘要：城市是由多種功能構成的有機體，為居民提供居住、交通、生產、商業、休閑等社會環境。在我國社會轉型期，由于城市住房資源配置失衡而引發的社會階層差異擴大和居住空間隔離分化現象成為引發社會不穩定的重要因素，對社會和諧發展構成潛在威脅。本文通過將城中村改造與建設低收入群體住房問題結合研究。認為在城中村改造中引入不同階層混合居住的社區模式，以向城市低收入群體提供經濟適用住房為改造目標，是城中村城市化發展的可持續方式。也是城中村社會有機更新的必然途徑。

關鍵詞：城中村改造；混合居住模式；低收入群體住房

中國分類號：F291.1 文獻標識碼：A 文章編號：1004－0544(2011)02－0170－03

21世紀是城市的世紀。全球城市化進程將進一步加快，中國城市化水平也將進入快速發展時期。隨著城市化進程的迅速推進，以及整個社會、經濟、文化等諸多領域的快速發展。城市更新速度和規模空前高漲，居民生活環境及品質由此得到了明顯的改善。與此同時，農村人口大量向城市集中，農民城市化成為中國社會的普遍特征，人口的擴張對城市功能和結構調整提出了新的要求，如何集約地使用有限的城市空間資源，并做到合理分配這些資源成為城市發展研究領域的重要課題。

一、城中村現象

城中村是改革開放以后我國城市化進程中一個獨特而又普遍的社會現象。從上世紀90年代開始，伴隨城市化進程加速，二元城鄉結構時代遺留下來的大量村落逐漸被城市建設用地包圍，形成了“城中村”。“城中村”是在城市總體規劃建設用地范圍內仍然保留和實行農村集體所有制、農村經營體制的村制社區。這個特殊的聚居體既承載著農村的傳統生活方式，又接受著都市的現代化潮流，呈現出城市與農村之間的邊緣狀態。長期以來，認識和改造城中村是在“城市偏好”的思維模式下進行的，隨著房地產市場的興起，城市更新改造規模不斷擴大，商業性地產開發項目逐漸成為城改的主力軍。2002年國家頒布了對商用土地有償使用的招、拍、掛政策，這使得城市核心區域的土地獲取更為困難，為了控制風險，降低資本投入，開發商逐漸將注意力轉向了“城中村”。利用城改政策，以有償置換的方式對“城中村”實施大規模、高強度的拆遷改造。

二、城中村改造面臨的社會問題

然而，商業性地產開發終究是通過物化改造、有償置換的方式，以低成本獲取城中村土地，換取更大的經濟利益為目的商業行為，并沒有從城市化發展層面認識城中村的經濟社會價值。也沒有對改造后如何延續城中村的社會功能進行深入考慮。因此，在保障體制不夠健全的條件下，單純的商業化改造行為很容易對居民生活環境產生負面影響，引發相關社會問題。一方面，大規模的商業地產開發和城中村改造引起社會分化，破壞了原有傳統社會網絡。形成被動城市化；另一方面，由于物化改造缺乏對新建社區商業服務、教育設施的系統配置，對弱勢群體及中低收入居民居住需求關注不夠，導致改造后的城中村很容易演變成低質量、治安混亂的“弱勢群體社區”，使城中村成為居住空間變遷最快，社會問題最多，社區隔離最明顯的城市社區。

所以城中村改造規劃應更多地強調對社會問題的關注，將城中村改造與城市化功能的互動互補作為研究的重要內容，特別是針對與低收入群體住房建設有關的土地改造規劃方面。作為調節城市居住空間關系的重要手段。將城中村改造納入構建和諧社會的框架里，從提供安居社區和就業機會的角度，從縮小城市貧富階層差距的角度，尋找“消滅”城中村的最佳方式。

三、農村人口城市化與住房需求的矛盾

20世紀80年代以后，我國改革建國以來實行的計劃經濟體制，走出—條由體制外到體制內的路子，基本擺脫了物質資料匱乏的狀況。成為相對豐裕的社會。快速擴張衍生出新的空間結構和社會秩序，使得大家發現原來許多被我們規避的問題，積累到今天突然涌現在我們面前，形成無法避開的社會矛盾。反映在城市住宅建設方面，即表現為市場供需矛盾加劇，居住資源配置失衡，特別是對大量涌入城市的農村人口，城市化對于他們來講，首先要考慮的是基本住房的需求。

1.住宅商品化與市場調控失效。隨著我國市場經濟的深入發展，城市住房作為商品進入消費環節，階段性需求放大，造成土地、住宅的使用屬性與商品屬性相互背離的狀況。同時由于住宅是具有增值特征的耐用消費品，在旺盛的需求背景下，短期內市場調控機制難以實現對現有住房資源的合理配置，加劇了住宅市場的供需矛盾，具體表現為房價短時間大幅攀升，市場價值遠遠大于使用價值。住房資源為少數經濟強勢階層所掌握，大量新建住宅閑置；而城市中低收入群體面對上漲的價格，只能望房興嘆。

2.舊城更新與住房資源管理失衡。由于歷史原因，我國的市場經濟發展體制仍然不夠健全。住房資源在政策管理與調控層面配置失衡也是城市住宅建設面臨的困境之一。特別是在舊城更新改造的過程中，老城中心區域占據地理區位優勢，經濟實力較強者優先獲得這些區域的住宅資源，低收入群體逐步遠離原有較為便利的工作、商業、教育等資源環境，使這些本來就處于經濟弱勢的群體無力維持正常就業、出行、購物等活動。短期的大規模更新改造使城市居住空間被各種高檔住宅區、拆遷安置住宅區、經濟適用房住宅區等新老社區分割包圍，經濟地位的差異使這些住區間相互隔離。進而造成階層分化加劇。新的社會環境并沒有促進新的社會網絡形成，這種通過高積累、高消費來刺激經濟，將物質空間改造視為發展城市化，將“景觀城市化”等同于社會進步的做法應引起我們的反思。

四、城中村的經濟社會功能與低收入群體住房

因此，如何集約的利用城市既有土地資源，提高城市空間環境的使用效率，是我們應對城市住房問題的必要途徑。城中村是我國特有的城市化現象，不是簡單的地理空間概念，由于城市擴張而跨入了城市版圖的城中村，在城市化過程中承擔著什么樣的角色?在更新改造后，城市需要城中村延續怎樣的經濟社會功能?城中村具備哪些先天的優勢，來承擔這樣的功能呢?

1.城中村所承擔的城市化角色。城市化是我國社會現代化的重要內容，城中村作為特殊的城市化現象，被多數人描繪為城市的陰暗角落，總是以“城市偏好”的思維模式看待城中村改造問題，很少從經濟社會功能的角度進行分析研究。因此對城中村的城市貢獻缺乏客觀評價；事實上城中村聚落始終是城市化的重要參與者：其一，城中村村民在多次失地后，通過自身的造血機制提供集體福利和社會保障，降低了城市社會福利成本；其二，在政府沒有承擔起給外來農民工提供住房和管理責任的狀況下，城中村以租屋經濟的方式為低收入群體提供可支付住房，間接平衡了城市低成本住房的供需矛盾：其三，在社會轉型期，城中村以特有的混合聚居方式，延續了傳統社會網絡，并表現出對社會弱勢群體的內生性關懷。對于城市而言，上述功能在一定意義上降低了城市化成本，促進了住房資源的有效配置。因此，把城中村看作“城市的毒瘤”是片面的，不能僅在物質空間上消滅城中村，而忽視對延續其經濟社會功能的考慮。

2.面向低收人群體的城中村改造目標。綜上所述，城中村在城市社會轉型期承擔著多種功能角色，那么在改造后城市需要城中村承接怎樣的角色呢?我們可以將城中村改造模式劃分為以下三種：一是有形改造主導型，基本方式是“拆毀——重建”。也被稱為“景觀城市化”，該模式側重于城中村物質環境的改造，被批評為“見物不見人”，沒有從根源上解決后城中村社會的發展問題：二是有形改造與無形改造并舉的方式。強調在延續為外來務工人口提供居所的功能基礎上，將城中村改造為高密度城市低收入社區，該方式對城中村經濟社會功能的延續具有積極意義，在物化改造的同時，間接考慮到了城中村的城市化功能，在實踐當中逐漸得到社會及政府的推崇。第三種觀點提出在城市邊緣區域城中村改造中引入農業景觀，將城中村改造成為“都市型農業示范區”，該模式受到城市總體規劃和地理條件的限制，基本沒有現實案例。由此可見，城中村應面向社會發展層面設立改造目標，不論其物質形態如何更替，由于其特有的地理區位優勢，在相當一段時期內，仍將承擔為城市外來流居人口以及中低收入階層提供普通住房的任務，這既是城中村社會得以發展延續的充分條件，也是促進城市住房資源有效配置的必要途徑。

五、面向低收入群體的混合型居住區的社會價值

城市是由多種功能構成的有機體，為居民提供居住、交通、生產、商業、休閑等社會環境，人作為城市空間的使用與規劃者，決定了城市生活的多樣性和多層次性。不同階層間的社會經濟水平變化對城市居住環境的發展起著至關重要的作用。由于住房資源配置不平衡將始終存在，貧富差距有逐漸擴大的趨勢，由此所導致的階層分化即表現為居住空間隔離，即經濟強勢階層優先選擇有利于自己的居住環境，并排斥經濟弱勢群體。這種同質居民相互聚居，異質居民相互排斥的不和諧社會現象，對傳統社會網絡的穩定和諧直接構成威脅。而混合居住的目的是將不同收入階層居民在住區空間中結合起來，形成相互間利益互補的和諧社區模式。但我們也應看到，在社會轉型期隨著階層間的經濟差異擴大，城市居住空間隔離現象將始終存在，在一定區域內，形成“大混居，小隔離”的聚居形態是很有可能的，因此通過功能混合及階層混合的互動方式構建混合型城市社區，我們需明確其社會價值：

1.混合居住模式是基于構建和諧社會的理想，以解決社會不同階層間的隔離問題為目標的社區模式，在促進不同階層居民間的社會交往方面有明顯優勢。該模式從社區選址及規劃等方面為低收入居民提供了可平等使用的城市公共服務環境，如近距離就業、商業、醫療、教育等服務設施，同時為低收入群體提高經濟能力給予了更多的外部引導。

2.根據社會資本理論，混合居住模式有助于低收入群體獲得更多的社會資本，從而幫助他們逐步提高自身社會經濟地位。改善城市生活質量。

3.從社會網絡理論角度看，混合居住模式有助社區個體間信息的傳播，因此低收入者更易從高收入者那里獲取有用信息，進而得到工具性和情感性幫助。

4.從行為理論來說。混合居住模式可以在一定程度上規范社區公共行為規范，建立個體間共同遵守的社會準則，提高社區人群的整體素質，增強低收入群體的生存能力和就業機會。

因此可以得出如下結論：城市社區是居民生活的基本單位，低收入群體在混合居住社區中可以通過社會網絡獲取情感性和工具性幫助；由于階層間經濟差異始終存在，社會空間隔離會隨之呈現擴大化趨勢，作為一種社會干預機制，混合居住模式可以通過更新社區空間改造生活品質，縮短不同階層居民間的社會距離，使低收入群體能夠在社區中獲得社會資源。改善自身的生存條件和經濟地位。

六、城中村改造面向低收入群體社區的可行性條件分析

在城市化過程中。不同階層混合居住模式是城市居住區空間發展的有利方式。建設面向低收入群體的住宅區是促進社會和諧發展的重要途徑。現階段我國土地和住房市場已經基本商品化，是否能夠通過混合居住有效地實現對低收入群體的社會性幫助，運營機制和居住區載體的選擇是關鍵。

1.基礎條件。混合居住模式本身是建立在具有不同的經濟社會特征。但又有相對接近的生活傳統群體間的一種互助互補的社區模式。按照常規方法。生搬硬套的發展混合居住社區既不符合市場需求。也不能體現構建和諧社會的原則。經過分析，以混合居住模式為發展方向的城市低收入群體住宅開發項目應具備以下必要條件：(1)對于使用者而言，社區住宅及其配套設施應以經濟適用、可支付、低成本維護和使用為原則。(2)對于開發者而言，社區應具有足夠的建筑規模和較高的開發強度，在滿足經濟效益的同時，滿足混合居住模式對社區建筑及配套功能多樣化的要求。(3)對于城市而言，社區住宅應以滿足中低收入群體的基本住房需求為建設目標。選址應綜合考慮居住環境、就業機會、通勤距離等因素，在提高城市化效率的同時降低城市化成本。

2.社會條件。(1)社會資本條件。通常認為社會經濟地位與社會資本的獲得呈正相關狀態，引申到居住范疇，即表現為低收入階層居民獲取住房的能力要低于高收入階層。因此，假設在城中村改造中我們優先考慮低收入階層的住房需求，(假設條件：城中村原有社會低收入群體階層的社會網絡在改造后得以延續。同時較高經濟收入階層加入改造后的新型社區網絡。)改造后城中村人口組成同比商業開發型社區，仍然存在多個階層。他們之間的社會地位、經濟收入呈現級差化，由于住區內部階層間有較多的交往機會，所以低收入群體更容易獲得中等以上收入階層的工具性和情感性幫助。經濟條件較好者(如私營業主、租屋業主等)，可通過中介機構獲得有償服務幫助，實現社區成員間的經濟互助。(2)社會距離條件。以往關于社會距離的研究認為社會經濟地位與社會距離存在正相關，即就是說，社會經濟地位越高者對于低收入社會群體距離越遠。在城中村居住體系中，社會隔離感要小于商業開發型居住社區。

3.物質環境條件。(1)土地結構與建筑環境。依據我國現行法律，城中村土地由農耕用地，集體非農建設用地和村民宅基地組成。與普通商業性住宅開發相比，城中村土地在改造中承擔安置和開發兩個功能，經過多次的零星開發和征用，城中村存余土地形態雜亂，缺乏與城市規劃的呼應，如同時滿足安置、開發、市政規劃的要求下，其改造規劃必然呈現社區功能、建筑形態、開發模式的多元化趨勢。同時高強度的住宅開發前提即強調區位價值優先居住價值，所以城中村改造開發的住宅產品本身即具有面向中低收入階層的經濟特征，大多仍具備出租條件。由于土地結構及性質的復雜性，改造后的城中村建筑環境也將呈現多樣化特征。(2)社區商業服務系統。社區即聚集在一定范圍內的社會群體和社會組織，是根據一套規范和制度結合而成的社會實體。在城中村改造社區中，經濟條件較好者與低收入階層的接觸機會較多，這種接觸使得雙方通過社區商業服務系統獲得有償服務及就業崗位，實現社區成員間更多交往和互助。其次，改造后的城中村社區商業服務配套設施規模同比較大，大容量的商業配套延續了原城中村的社區商業體系。創造了更多的社區就業崗位。

七、結語

通過以上分析可以看出：首先，城中村社區社會群體網絡是基于和諧發展的可持續聚居模式，具有一定的互助互補特征；其次，城中村社區相對于商業開發型社區在消除社會空間隔離問題上具有明顯優勢；第三，城中村作為一種特殊類型的居住社區，通過物化更新改造，具備發展面向城市低收入群體的混合居住型社區的基本條件。對于促進城市住房資源的合理有效配置具有積極實現意義。

居住區是城市社會組織和市民生活的基本場所，在我國社會轉型期，城市住房及社區建設在政治體制和市場經濟因素的影響下呈現出由封閉到開放以及混合一隔離一混合的發展特征。當前城中村改造的時代背景正發生著重大變化，我們要從城市發展及構建和諧社會的角度重新審視城中村及其改造發展的目標及方向。因此，本文通過將城中村改造和建設城市低收入群體住房問題相結合進行研究。認為在城中村改造中引入混合居住社區模式，以向城市低收入群體提供經濟適用住房為改造目標，是城中村城市化發展的可持續方式，也是城中村社會有機更新的必然途徑。

責任編輯 梅瑞祥