城中村與城郊村的比較研究

一、城市行政區域內的村莊分類模式

按照所處地理位置、產業結構和收入來源，城市行政區域中的農村大體可以分為三類（如圖1所示）：第一類是位于城市主城區，如圖中所示A，雖然仍保留和實行農村集體所有制，但由于城市的發展已基本完全征用了農民原先的生存基礎——土地，農民失去了土地，從生活來源與工作渠道上都已經與第一產業脫離關系，主要從事第二、三產業。由于這類城中村主要分布在城市中心區，城中村改造較早，已基本完成，現已看不到村落形態，成為居民小區或其他商業公用建筑，可以稱其為成熟城中村或城市社區；第二類是位于次中心城區或城郊結合部，如圖中所示B和C，有些村落尚有少量的農用地，村民亦工亦農，但交通便利，流動人口繁多，租房經濟繁榮而“臟亂差”現象嚴重。該區的土地流向多為城市道路等公用設施、商貿市場、商品住宅等；村民極少數還從事農業生產，大多轉向第二、三產業，村民在宅基地上建起私有房屋住宅樓，樓層不等，房屋租金是家庭收入的主要來源。這一類是真正意義上的城中村。村落外圍是高樓大廈，村內高低不等的丑陋建筑林立，故稱其為城中村。第三類村莊，如圖中所示D和E，從地理位置上看，它們處于一個城市的郊區或邊緣地帶，這里的村莊發展還有待于城市化向城郊的進一步推進，該區的產業結構較單一，農民還有農用地，不少農戶依賴土地為生，村落周圍較少有高樓大廈，因此稱為城郊村。

依據以上陳述，可將城市行政區域內的村莊進行分類（見表1）。

從表1可以看出，第一類村莊已經完成城中村改造，第三類村莊屬于城郊村，尚不具備城中村的特點，而第二類村莊屬于真正意義的城中村，是城中村改造的重點。

但是，一些大中城市在確定城中村名錄時，往往根據本市的行政區劃，將各個區的村莊匯總，都涵括在所謂的城中村里。那么，這里的一個誤區就是將本市所有的村落都包括在內，包括不需要改造的成熟城中村和尚不具有迫切改造性的遠郊村，無形當中給城中村改造增加了工作量和工作難度，尤其是將后者與城中村混淆的現象非常嚴重。對這兩類村莊進行區分界定，實施不同改造方案，對城中村改造工作順利開展有著重要的意義。

二、城中村與城郊村的主要區別

（一）地理位置的區別

從地理位置來看，城中村主要指的是分散在城市市區內，具有較好的區位優勢，交通便利，也即通常所說的“都市里的村莊”，它們分屬于城市各區的各個街辦，生存在城市繁榮之下，掩映在高樓大廈之間，自然村已經被居民小區或其他商業公用建筑包圍。

城郊村一般處于城市外圍，游離于城市之外，是一種城市與農村互相結合的經濟地理區域單元。既不同于單純的城市區域，又不同于純粹的農村區域，兼有城區風貌和鄉村特點的一種經濟地理空間。通常情況下村村相接或相離不遠，城市外圍的這些村落呈圓圈狀將城市市區包圍。

（二） 生存環境的區別

城中村由于地處城市市區之內，村民生活水平接近或不低于城市市民，生活方式多受市民影響，與普通市民共同生活在一個城市之內，共享交通、通訊、公共娛樂場所和基礎設施，但以宅基地建房集聚，與周圍城市建設相隔離，基本呈現“村里有城，城里有村”的相互融合狀態。總體來講，該區流動人口集中、人口職業構成復雜、居民的小農思想嚴重、治安混亂、社會問題與安全隱患眾多。

城郊村位于城鄉結合部或城市周邊，村民尚有不少土地，務農為生，村落形態保持完整。部分村莊由于城市的工業園區、高新技術開發區在此安家落戶，土地被征用，村民逐漸以務工為主，收入逐漸增加，生活環境改善，開始顯現城中村特點，但大部分村莊仍然相對落后，離城市生活環境還有很大距離。

（三）村民收入的區別

城中村村民收入較城郊村村民收入要高出很多，究其原因是城中村內緊俏的租房經濟。城市的發展，必然有一部分外來人口的流入，而老城區內的生活設施難以承載這些浩浩蕩蕩突如其來的外來人員，城中村利用良好的地緣優勢和幾乎不計成本的宅基地填補了這一巨大的廉價出租屋市場缺口。尚未改造的城中村村里，家家戶戶在自家宅基地上建樓房，大量的外來人口就租住在此。根據調研數據，出租房屋的收入幾乎能占到村民年收入的80%甚至以上，具體收入還因城市繁華程度和地段優勢不同，每戶年收入在十幾萬到上百萬元不等。

城郊村尚存很多農用地，村民依賴土地為生。大多數的城郊村村民從事農業，生產蔬菜、瓜果、花卉等能夠供應城市的土地作物，少量城郊村村民或進城打工、或自主創業、或在本村的企業務工。不同村莊由于發展不同，村辦或個人企業或多或少。村內也有一部分面向外來人口的出租屋，但租房收入只占到村民年收入的很少比重。比起富裕的城中村，城郊村的經濟實力相對較弱。

（四）流動人口的比較

城中村由于優越的地理位置，吸引了大量的外來流動人口租住，便利的交通方便了這些流動人口在市區工作，低廉的房租給流動人口提供了安身之所，因此城中村是外來流動人口的一個聚集地。例如，太原市萬柏林區后北屯村是典型的城中村實例。在總面積1平方公里的土地上，聚集了3.66萬人，而本村村民不到全村人口的八分之一，聚集在這里的是大量的外來流動人口。人口密度達到了全市平均人口密度的70倍。村內建筑密度高達70％，一些房屋間距不到2米。

由于離市區較遠，城郊村流動人口不多，村內只有少量房屋出租。租金也明顯低于城中村的房屋租金。

（五） 村內房屋建筑的比較

城中村內的房屋多是在村民自家的宅基地上建起的，樓層從3-7層不等，房東一般住在一層，二層以上出租，租房對象為廣大的外來流動人口。強大的利潤驅使村民建起了一幢又一幢樓房，而且屢禁不止，城中村中丑陋建筑云集。“一線天”、“握手樓”比比皆是，交通、通訊等設施不配套，安全隱患很大。大部分樓房的建造毫無規劃可言，完全是按村民個人意愿蓋起，有的樓與樓之間的距離僅能供一兩人通過，不少低層的房間更是見不到太陽。“這房子暗是暗了點，可照樣租的出去，人們白天都在外上班或上學，到晚上才回來。亮堂的房間也有，但租金每間要貴幾十塊錢。”太原市北張村內一棟樓房的房東說。村里的出租房建筑密度都很高，較之周圍的城市建設層數又低，基礎設施不完善，配套公共設施不完備，村內道路狹窄。

城郊村因為沒有固定的租房人源，村內的租房經濟并不火爆，村民的大部分精力也不會放在出租房屋和加蓋、翻蓋房屋上。一般來講，村民建房是為了滿足自己居住的需要，如有閑置房屋，再考慮出租。村內建筑多為2-3層建筑，也有平房，總體布局為一家一院式，比城中村里的丑陋建筑看起來齊整一些。

除了以上所列，城中村和城郊村還存在其他一些區別，如村民的戶籍差異，城中村村民基本已完成了農轉非，城郊村村民大多為農業戶口等。城中村多位于城市次中心城區和城郊結合部，村民逐漸脫離了農業生產，以二、三產業為生。城中村的特點主要為：違章建筑多，“臟亂差”嚴重；流動人口較集中；交通便利；村民房租收益大，拆遷改造難。而城郊村主要位于城郊或城郊結合部，離主城區較遠，仍保持村落形態，村民以農業為主要收入來源，兼具其它二、三產業，屬城市即將或未來發展的區域。

綜上所述，城中村并不能涵蓋城郊村，若將兩者混為一談或者將城郊村也作為城中村一起進行改造，除了給改造工作增加難度，也極容易造成人力、物力、財力的浪費。

三、太原市城中村改造分析

在城中村改造中，準確分類、區別對待是做好改造工作的關鍵。以太原市為例，太原市共有154個城中村，人口約26萬，占地面積約28.63平方公里。中心區共有42個城中村，人口約8.7萬，土地約35.9平方公里。城中村改造工作于2003年啟動，2007年開始全面推進，確定了城中村連片改造新模式。經過了七八年的努力，雖然也取得了一些成績，但總體改造進度還是很慢，沒有達到預期目標，除親賢村等個別自身實力較強、改造較早的村莊已經完成改造外，截止到2010年，絕大多數城中村或陷于停頓或依然在改造進程中①。

經過走訪，發現造成各地改造工作進程緩慢的共性問題主要是：拆遷難、賠償高、村民不配合改造、缺乏改造周轉資金等。但是改造對象沒有重點突出也是影響改造進程的一個重要原因。太原市城中村名錄上共有154個城中村，其中包括一部分城郊村。這154個城中村發展狀況不盡相同，改造方案和改造順序必然應當有所側重，如北張村、后北屯村，這些典型的城中村位于城市市區；而諸如萬柏林區的南社村、流村，杏花嶺區的楊家峪、淖馬等村，村里尚有農用地，是典型的城郊村。如果將這些自然村籠統地劃歸為城中村，勢必分散改造的總體力量，影響改造進程。

現以城市村莊分類為基礎，結合太原市的行政區劃，選取5個村落作為城市社區、城中村和城郊村的典型進行實證分析。

圖1中，A為親賢村，是太原市中心城區內的典型成熟城中村，現已改造完畢；B為北張村，是城郊結合部內的城中村，其附近高校云集。C為后北屯村，毗鄰太原理工大學和迎澤大街，與B一樣交通便利且商貿繁榮，二者為典型城中村；D為流村，地處太原市西北郊區，鄰近高速路。E為趙莊，附近為太鋼工業集團有限公司，這兩者為典型的城郊村。

顯而易見，地處城市中心區內的親賢村已經沒有改造的必要性，昔日的村莊早已經不復存在，取而代之的是高檔住宅小區和寫字樓，如親賢苑、文華苑等。

北張村與后北屯處于次中心城區或城郊結合部，有很大的共性，是典型的城中村代表。附近或是商貿繁榮或是高校云集，均屬于城區且交通便利，外來流動人口眾多，租房非常便利，村民基本脫離了農業生產，村內租房經濟火爆，房租是村民收入的主要來源。這一類村莊正是城中村改造的重點。改造中，可以基于它擔負了城市廉租房功能而實施政策性租賃房建設方案，于城中村改造的同時建成“高層公寓樓群”；也可以“拆舊區，建新區”，以地換房，成片開發，利用宅基地、自建房，換取商品住宅、商鋪等等。

城中村改造工作的進展，要有前瞻性，合理規劃，否則不排除其發展為新的城中村的可能。比如流村就是一個很好的例子，這里交通相對便利，通往市外的高速路從這里穿過。村民尚存一部分土地，除了從事農業還做一些諸如運輸、進城務工等工作。但由于地處市郊，發展緩慢，流路長期成為運輸線，堵車、灰塵、交通安全隱患等給村民生活帶來很多不便。城市規劃局在改造這類村莊時要優先考慮將一些工業園區等能夠帶動郊區發展的基礎設施引進城郊村，以帶動郊區的發展。在這些工業園區、高新技術開發區的周邊建成居住小區，將城郊村村民整體搬遷進現代化的小區，舊村落通過整合拆遷可以另作它用。可以給村民提供勞動技能培訓，勞動崗位優先錄用等服務，倡導村民發展新型農業如園藝、花卉等，幫助村民解決生活來源，同時應加大力度發展農村社會保障，讓村民生活沒有后顧之憂。

而對于趙莊，村體基本被太鋼工業集團有限公司占據。隨著該集團的發展，會將周圍一些村莊也涵蓋在內，土地被太鋼工業集團整體收購。這一類的城郊村因為毗鄰大企業集團或者開發區，在規劃建設過程中，應一方面保持村莊的完整性，盡量不要去拆遷村民宅基地房屋，保持村落完整性；另一方面在建設中加大公寓宿舍的建設，減少外來人口涌向村莊，防止形成新的城中村；此外占地企業應當肩負一定的社會責任，給村民提供一些工作崗位，彌補和增加村民收入。

四、結語

城中村與城郊村有很大的差異，改造前必須因地制宜，具體分析。如對于城中村改造，以拆舊建新為主，建政策性租賃房、商貿區、商品住宅小區和公共設施等等。改造過程中關鍵是要合理補償村民的宅基地和產權房屋，必須保證村民的長久收益。而對于城郊村，因為其發展空間還很大，政府的正確引導是關鍵，應當合理規劃，穩步推進，將其建設為能與市區發展配套的城市新功能區。建議在現階段不破壞村落的原始形態，不進行大規模拆遷，有的放矢，集中主要精力先進行城中村改造。既不能急于求成，也不能放任其自由發展，防止新的城中村的產生。

總之，城中村改造是城市全面落實科學發展觀、建設創新型城市、提高城市競爭力的一項戰略性任務。為了加快城中村改造的進程，應當依據村莊的實際情況，準確區分、合理歸類，來確定城中村改造名錄，對不同類型的改造對象使用不同的改造方案，確保城中村改造工作順利進行。

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注①：本文案例的相關內容為2010年8月在太原市城中村改造辦公室和相關村落實地調查所得。

（責任編輯 駱小平）