中美城鎮住房保障方式的效率和公平比較分析

摘 要：依照效率性和公平性兩個標準，對中美住房保障方式的比較分析結果來看，公共廉租房是目前解決城市弱勢群體住房問題的最佳選擇。它的推廣需要積極改變住房消費觀念，建立多層次、分階段的住房保障體系，強化政府尤其是中央政府的主導作用，推進住房金融市場，健全住房保障法律體系。

關鍵詞：住房保障；公共廉租房；效率；公平

中圖分類號：C913.7 文獻標識碼：Ａ 文章編號：１００６－３５４４（２０11）０5－００34－06

自改革開放， 特別是1998年我國全面實行住房貨幣化改革以來，為保障低收入群體的住房需求，我國一直在積極建立以經濟適用房和廉租住房為供應體系主體的城鎮住房保障制度。然而，實踐表明，目前我國住房保障制度尚不夠健全， 特別對城市外來弱勢群體仍存在普遍的制度性排斥和缺失。 本文依照效率性和公平性兩個標準， 對我國與美國的住房保障方式進行分析與比較， 以求獲得某些有益的啟示。

一、美國公共住房保障方式的效率性和公平性分析

美國是自有住房比例較大的國家， 實行商品化為主的住房保障形式， 已形成較為完善的住房制度和政策體系。不過回首20世紀，從最初的正統公共住房計劃，到補貼住房建設計劃和房租補貼計劃，再到政府主導的抵押市場模式， 美國的公共住房政策也走過了一條頗為曲折的探索道路。 由于效率性和公平性是衡量政策有效性的兩個主要標準（李莉，2010），下面依照這兩個標準對這四類計劃進行分析與比較。

（一）正統公共住房建設計劃

美國的正統公共住房建設計劃是由政府出資并直接建設以低租金住房為主的住房保障方式。 它是在1929年美國爆發了嚴重的經濟危機， 大蕭條導致各大城市普遍出現嚴重的住房短缺， 眾多美國人無家可歸的背景下提出來的。在該計劃里，政府既是公共住房的建設者，也是公共住房的所有者和管理者。

就效率而言， 正統公共住房建設計劃可以在短期內較快地增加住房供給， 迅速緩解低收入階層的住房短缺問題。但是，對于政府而言，直接投資建設公共住房需要大量的資金投入， 政府的財政負擔過高。另外，一旦經濟形勢好轉，這些低租金的公共住房由于造價較低、品質較低曾常被大量閑置，造成資源的巨大浪費。

從公平性來說， 正統公共住房建設計劃在實現社會居住公平的目標方面效果甚微。（1）部分該計劃所建設的住房質量接近于美國中產階級住房的品質，這種保障過度的做法直接損害了收入略高于公共住房申請上限的家庭利益。 同時受益的低收入家庭懶得改善家庭收入， 因為一旦收入提高就會失去公共住房，結果是形成一種惡性循環。（2）整個20世紀的美國正統公共住房建設沒有改善種族居住隔離的問題。 由于隔離本身就是對少數民族公民權利的一種侵犯， 所以該政策的公平性目標也就大打折扣。（3）政府投資建設公共住房，在無需交稅的情況下進入市場與私人房地產開發商競爭。 這種做法使得開發商的投資利潤降低， 對開發商的不公平直接造成該計劃始終受到房地產開發商的攻擊。

（二）補貼住房建設計劃

1968年美國的住房法引入了補貼住房建設計劃。該計劃通過利息補貼的方式為公共住房的建設環節提供資金， 以刺激私人開發商或非營利性機構參與公共住房的建設與供應。 在補貼住房建設計劃中，政府不再是公共住房的建設者、所有者和管理者三位一體的角色，而只是住房的管理者。

從效率性方面分析， 政府補貼的吸引使得私人開發商對該計劃的參與熱情大增， 住房供應量也較快增加，住房短缺明顯緩解。在美國住房發展史上，實施該計劃所增加的住房供應量甚至比正統公共住房建設計劃還要多。 僅在1968～1973年短短5年的時間里，補貼住房建設計劃就資助新建住房6928萬套，利用存量住房約28萬套； 而1933～1956年超過20年的時間里， 正統公共住房建設計劃僅建成住房約4214萬套。

然而， 補貼住房建設計劃在具體實施過程中很快暴露出建設資金被挪用以及監管成本過高等諸多問題，恰恰體現了該計劃的低效率。在該計劃的實際操作過程中， 為了保證接受財政補貼的建設者按照規定的標準建房，政府付出了巨大的監督成本，然而開發商通過各種手段挪用或轉移政府的補貼等情況仍時有發生。 而由于政府的補貼是先進入住房建設環節， 這種間接方式使得補貼不可能全額到達目標人群手里。著名經濟學家弗里德曼指出：在補貼住房建設計劃的實施過程中， 住戶得到的好處遠低于政府為提供補貼所付出的代價。

從公平性方面分析， 由于此時政府還在試圖通過正統公共住房計劃解決低收入家庭的住房問題，補貼住房建設計劃針對的目標是中等偏低收入家庭（開發商更愿意建設針對較高收入家庭的質量較好、利潤更高的住房），而把低收入家庭排除在外，結果產生了新的不公平。此外，補貼住房建設計劃也沒有改善貧困群體的居住隔離問題。 因為白人開發商常把政府補貼住房選址在黑人聚居區， 使得部分家庭還是擺脫不了居住隔離的命運。短短兩年，美國社會對該計劃已經批評如潮， 以至于1972年政府不得不中止了該計劃。

（三）房租補貼計劃

美國《1974年住房法和社區發展法》提出了租金補貼計劃（其實早在1965年《住房法》里就推出了一項“房租補貼計劃”，只不過當時并沒有得到廣泛的重視）。該計劃授權聯邦住房管理機構向租住非公共住房類住宅的低收入家庭提供房租補貼，補貼的額度為住房租金超過租戶收入25%的差額。

從效率性方面分析， 房租補貼計劃允許參與計劃的家庭到住房市場上自由選擇住房， 這樣既可以充分利用存量房產，也節約了社會資源。隨著低收入家庭住房支付能力的提高， 低等級住房租金水平相應提高，這使得擁有此類房產的房主更樂于出租，同時可能拿出部分資金作為維修費用， 由此避免了舊房棄置的現象。1974～1980年，房租補貼計劃補貼住房超過100萬套，其中新建住房超過30萬套，存量住房的利用超過70萬套。可見，房租補貼計劃在對存量住房的利用方面效果顯著。另外，房租補貼計劃只對接受補貼的住戶進行管理， 避免了政府像在前兩類計劃中那樣對住房市場進行直接干預， 這大大提高了政府的市場調控效率。必須承認的是，根據該計劃自行到市場中求租住房的城市低收入者， 有時也有租不到合適住房的現象。

從公平性方面分析，在房租補貼計劃中，由于接受該補貼的住戶必須至少拿出家庭收入的25%來支付房租， 這樣的限制使得他們所選擇的房產會因家庭收入的高低限定在適度的范圍內， 不會因為政府的補貼就獲得品質特別好的住房。此外，通過財政補貼的形式提高城市低收入家庭的住房支付能力，低收入家庭可以有效地提高住房消費水平， 可以比較自由的選擇租住位置， 這也使得房租補貼計劃在消除居住隔離方面取得一定的進展。

房租補貼計劃不涉及住房建設領域， 而是將補貼一步到位落實在租戶身上； 政府不再對公共住房進行直接管理，而只對接受補貼的住戶進行管理。其關鍵的變化是把住房援助從住房的供應者轉向了需求者。法案還規定地方住房機構可以購買、租賃、修繕私人房屋作為公共住房的補充， 為低收入家庭與地方住房管理部門提供更多樣的選擇。從此，房租補貼計劃取代正統公共住房計劃， 成為美國住房政策的核心保障方式。

（四）政府主導的抵押市場模式

20世紀80年代， 美國由于房地產泡沫破裂而導致的儲蓄與貸款協會（簡稱儲貸協會）危機爆發。在解決該危機的過程中， 美國政府主導的抵押市場模式逐漸形成。 抵押市場模式是指通過用住房抵押貸款證券化的辦法， 經由法律和政府的政策引導來為普通家庭尤其是中低收入家庭融通住房資金， 讓更多的普通家庭通過低利率的貸款或其他補貼方式比較容易地擁有自己的住房。

從效率性方面分析，首先，采用抵押市場模式籌資靈活迅速。只要法律許可，住房金融機構就可在資本市場迅速籌資，其數額、時機、方式可以根據自身需要和市場情況加以靈活調整。其次，銀行等金融機構在一級市場發放住房抵押貸款， 在二級市場將貸款打包出售給特殊目的載體， 使得銀行資產負債表上的抵押貸款變成現金， 抵押貸款的信貸風險也隨之轉移到特殊目的載體。利用住房抵押貸款證券化，可以解決一級市場上“存短貸長”的矛盾，控制金融機構的利率風險、流動性風險，穩定其經營收益，實現其管理目標。同時，抵押貸款證券化大大拓寬了資金的籌集方式，有效地防范了信貸風險，有利于住房抵押貸款的發放。

從公平性方面分析， 美國住房與城市發展部 （HUD）為其制定了三大政策目標：（1）為中低收人家庭住宅信貸服務；（2） 為特定地區的住宅信貸服務；（3） 為實現全體居民得到可支付住宅的目標服務，如低收入住宅抵押貸款中，借款人收入等于或低于當地中等收入60%和80%的貸款應占一定的比例。這三大政策的目的，就是讓普通居民能夠得到其支付得起的住房，從而實現廣泛的公平。同時，抵押市場模式采用市場化的風險分擔機制， 參與住房抵押貸款證券化的各方，如原始貸款人、證券發行人、信用增強機構、投資者等共同分擔風險，這也實現了另一種公平。

政府主導的抵押市場模式這一做法在解決中低收入家庭的住房問題上發揮了重要作用，1994～2006年， 美國住房自有率從64%上升到69%， 超過900萬戶家庭擁有了自己的房屋。 不過要注意的是，這個金融體制雖然在一定時期內提高了低收入者的住房自有率，但由于其支付能力不足，為2007年的次貸危機爆發埋下了巨大的隱患。

通過美國的公共住房保障經歷非常復雜的變遷過程可以發現其總體原則和趨勢則是： 一般情況下，政府不直接提供保障住房，而是通過服務購買的方式讓私人企業來建造，并利用發達的金融工具，把低收入者推向市場， 讓市場解決低收入者的住房問題，逐漸實現效率和公平目標的提高。就我國目前來說，房地產市場發展尚未成熟，國土資源較為緊張，城市化水平迅速提升，城市中低收入家庭較多，我國必須從國情出發，選擇適合的住房保障運作模式。

二、 我國城鎮住房保障方式的效率性和公平性分析

我國在1998年前長期實施住房實物分配制度，給政府和企業造成了極大的壓力， 但沒有實現在效率和公平方面的目標。 所以1998年后我國實行分類住房供應體系，建立了以住房公積金制度、經濟適用房制度、廉租住房制度為主要內容的城鎮住房保障制度（《中國的社會保障狀況和政策》白皮書，2004）。下面同樣按照效率和公平兩個主要標準對我國的主要住房保障制度進行分析與比較。

（一）經濟適用房

經濟適用房是指列入國家計劃， 由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造， 以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會保障性質的商品住宅。 政府推出經濟適用房的初衷是為了幫助中低收入家庭解決住房問題。 但是經過10余年的發展，經濟適用房沒有發揮預想中的作用，現實情況中經濟適用房的種種弊端日益突出。

經濟適用房所具有的保障性與商品性的雙重屬性， 使其搖擺于商品房和社會保障性低收入住宅之間，定位模糊，這使經濟適用房從理論到實踐都行不通（車春鸝、高汝熹，2010），其公平性和效率性都十分低下。

理論上，按麥克唐納德的市場過濾模型原理，如果一個符合條件的家庭購買了一套經濟適用房，在經濟條件改善之后，該家庭有了更換住房的需求。此時，若將經濟適用房售出，一方面，目前沒有一個合適的機制對經濟適用房的再出售進行控制， 該家庭購買時享受的優惠將以差價的形式完全獲利， 這對于沒有享受到經濟適用房的人來說顯然有失公平；另一方面， 經濟適用住房向市場出售后轉變為普通商品房，政府雖增加了經濟適用房的投資，但社會中經濟適用房總數卻沒有增加， 經濟適用房的效率也因此得而復失。

在實際操作過程中， 經濟適用房和補貼住房建設計劃一樣，政府付出了巨大的監督成本，但是效率低下。一方面，經濟適用房價格的雙軌制人為制造了較大的“尋租空間”，結果是經濟適用房銷售對象容易錯位， 部分不符合要求的家庭分配到了經濟適用房，同時經濟適用房項目中的“大戶型”、“高檔化”現象屢見不鮮，嚴重背離了經濟適用房建設的初衷。另一方面，由于利益驅動，1998年以來，房地產開發企業的經濟適用房投資一直偏少。 經濟適用房在房地產開發投資中的占比由1999年的16.56%的最高值持續下降為2007年的3.3%，完全不能滿足數量龐大的中低收入者的需求。

經濟適用房制度的根本缺陷在于， 忽視了住房的特殊性， 政府用于經濟適用房的補貼沒有轉化為應有的房屋產權，導致住房保障資源不能循環累積，使我國住房保障體系長期難以建立（錢瑛瑛，2003）。其實，針對這個根本缺陷也不是沒有對策可尋，那就是住房共有產權制度。

共有產權住房制度在美、法等國最早出現，主旨是允許購房人根據其支付能力出資購買政府所擁有住房的一定份額（通常在25%～75%）的產權，與政府共同擁有各自比例的住房產權。 購房人對住房協會持有的部分產權支付優惠租金，并可在負擔減輕（增重）時逐步申請購買（出售）一定比例的剩余產權（莫智等，2010）。 該政策的保障對象必須符合廉租房要求并且列入地方政府的輪候名單。 通常對這些保障對象還會設置多項保證條款：禁止轉租，更不得對外出售；如果出售的話，非營利機構或政府部門有優先回購權；一旦將住房上市，必須一次性補交全部的免息貸款， 且所借25%份額對應的價值為出售當時住房的市場價值。通過這些制度的有效實施，可以實現住房保障資源的循環累積。所以說，它對目前的經濟適用房制度欠缺的是一個完善的運行機制。

（二）廉租房

廉租住房是指政府在住房領域實施社會保障職能， 向城鎮低收入家庭提供的租金相對低廉的保障性住房。廉租房作為中國一項重要的住房制度，建立時間不短，但由于多種因素的制約，發展程度非常有限， 成為當前房地產市場結構性失衡的關鍵問題之一（巴曙松，2006）。

按照住房和城鄉建設部等9部委2007年頒發的《廉租住房保障管理辦法》， 廉租住房保障方式主要是指貨幣補貼（“人頭補貼”）和實物配租（“磚頭補貼”）。 實物配租是指政府直接進行公共建設或為建設者提供資助，以向低收入住房困難家庭提供住房，并按照規定標準收取租金。 貨幣補貼是指政府向住房需求者提供補貼以提高低收入家庭的住房支付能力，由其自行承租住房。貨幣補貼允許符合條件的家庭到市場上自由選擇住房， 這和美國的房租補貼計劃只對接受補貼的住戶進行管理的方式也是一樣的，由此產生的效率也大大提高。但是我國的政策一直在貨幣補貼和實物配租之間搖擺。

其實，“人頭補貼”相對“磚頭補貼”來說優點非常明顯：“磚頭補貼”的建設資金負擔太重，運營中人力資源耗費巨大，會降低整個住房市場的運行效率；“人頭補貼”對住房存量市場有吸納作用，其效率優于“磚頭補貼”。因此一國的住房保障方式在住房短缺不再是主要矛盾時都經歷了從“磚頭補貼”為主向“人頭補貼”為主的轉變，我國也理應遵循這個規律。

從公平性方面分析， 廉租房制度由于兼有社會救濟、保險、福利的綜合特征，可以滿足低收入群體的居住有其所的需求， 正在成為我國社會保障制度的重要組成部分。長期來看，廉租房不僅有利于抑制房價，還有利于人才的引進與流動。但是，目前我國的廉租房政策對目標人群進行了嚴格的限定， 只有本地城市戶口的才能夠申請入住。 而作為城市建設重要力量的、 實質上也是城市人口組成部分的城市農民工，卻仍然享受不到這種福利政策。在這種背景下公共租賃住房便應運而生。

（三）公共租賃房

公共租賃住房是指政府或企業持有一部分房源，并將這些房屋以低于市場價的方式，有針對性地出租給既不符合保障性住房供應條件、 又無權購買經濟適用房、更無力購買普通商品住房的“夾心層”群體的住房保障模式。可見，公共租賃住房是針對廉租房服務對象太過狹隘而提出的新事物， 公平性是其第一大目標。

公共租賃住房和廉租房的效率性是一樣的，如果把這二者統一為廉租房，應該也沒什么問題，只是需要根據收入水平的不同， 制定不同的租金標準而已。目前，廣東、江蘇等省的一些城市已經試點公共租賃房項目， 不過效率方面也出現了一些問題：首先，公共租賃房的保障對象沒有統一的標準界定。從我國實際情況出發，推進公共租賃房制度建設，首先是要把中等偏低收入家庭、 特別是常住本地的低收入外來人口納入公共租賃房體系中來。其次，一些公共租賃房因為配套設施不完善閑置率較高， 這說明只有提供區位合適的租住房屋， 降低承租人的日常社會經濟成本， 才能真正把低收入者納入到公共租賃住房的社會福利中來。

在城市外來人口大潮中， 有大量收入低下的勞動力選擇價格低廉、手續方便、管理松散的“城中村”出租屋居住。正如國發委宏觀經濟研究院（2009）所言， 城中村住房目前已是不折不扣的廉租房。 羅吉（2008）提出以公共租賃住房為導向的“城中村”改造模式，在保障原住民切身利益的基礎上，選擇公共租賃住房作為“城中村”的改建目標，使之服務于更多的城市低收入者。 這種改造模式既能調動原住民的能動性，保證“城中村”改造順利進行，又能在減少政府資金政策的集中投入的情況下為社會提供公共租賃住房， 維護和促進現階段我國城市的良性發展。

簡而言之，為了趨利避害，我國住房保障層次供應體系應進行較大調整：住房保障面應該擴大。從縮小城鄉差距、縮小貧富差距、構建和諧社會的角度考慮，應該逐步解決城市外生弱勢群體，包括農民工和大學畢業生低收入聚居群體的住房問題。 通過公共租賃房的保障方式解決“夾心層”群體的住房問題，經濟適用房應實行租售并舉的制度安排。 長期來看則如國發委宏觀經濟研究院（2009）所建議：經濟適用房政策是在特定階段實行的住房政策， 隨著經濟和社會背景的改變，這種住房政策應該逐步淡出，保障住房的主要形式是廉租房。 所以下文的政策建議主要是針對廉租房和公共租賃房， 或者簡稱為公共廉租房。

三、完善我國住房保障制度的對策與建議

無論是從政府制定中低收入家庭住房政策的背景來看，還是從社會政策本身要解決的問題來看，中低收入家庭的住房困難問題是社會問題， 而非經濟問題。依據初次分配追求效率，再分配追求公平的原則，在市場經濟中，城市住房保障制度的作用應主要體現在縮小貧富差距上， 為社會中的弱勢群體提供住房保障，以維護社會穩定和增進社會公平。公共廉租房是目前解決城市弱勢群體住房問題的最佳選擇。然而廉租房制度的推廣，既需要政策參與各方觀念的改變，還需要金融、財稅和戶籍管理制度的配套改革。

（一）積極改變住房消費觀念

我國還是一個發展中國家， 政府住房扶助的政策對象只能限于城市弱勢群體， 城市住房保障政策本身要解決的是城市弱勢群體的居住問題。從我國現有的經濟發展水平來看， 也只能是低水平的基本保障。保障的本質含義是救助，是“保障人人有房住”，而非“人人有住房”。因此，政府和百姓均要轉變觀念。

政府不應盲目引進一些發達國家的負債消費觀念，倡導“花明日錢圓今日住房夢”、“買房比租房劃算”的輿論導向，更不該為了拉動經濟增長而忽視對房地產行業的調控、 減少中低收入家庭保障住房的建設。世界銀行對全球近40個國家的經驗研究表明，住房投資在GDP中所占比重當城市化率在50%左右時最高也就達到7%～9%，而我國2009年的城市化率為44.3%，但住房投資在GDP中所占比重近10年幾乎每年都在10%以上，相對而言比重值明顯偏高。

老百姓也不應一味追求房屋產權和住房自有率。住房自有不應該成為改革的目標，美國住房自有率才不過69%。 而根據國家統計局城鎮住戶調查數據，我國2005年城鎮住房私有化率為88%，2008年則已經提高到90%。

此外， 政府要努力創造鼓勵通過租賃解決住房的政策環境， 包括改革房子跟戶口直接關聯的戶籍管理制度，改革地方政府經營城市土地的財稅體制。

（二）建立多層次、分階段的住房保障體系

多層次的住房保障體系， 是主要針對中低收入住房困難家庭的一系列制度安排和政策措施， 而這些保障對象現在已不僅僅包括有城市戶口的中低收入群體，還應包括大量的城市外來人口，如“新生代農民工”和大學畢業生低收入聚居群體。

根據國家統計局2008年城鎮住戶調查數據，我國城鎮家庭住房建筑面積中位數為76平方米， 這說明中小戶型數量比例并不小。據相關推算，到2010年末，我國城鎮住房總量約為1.8億套。另據相關調查數據測算，我國“城中村”居民約3000多萬戶。而城鎮家庭總數約為2億戶。因此，如果考慮集體土地上住房數量如“城中村”、小產權房等在內，則2010年末我國城鎮住房套數戶數比還略高于1，全國層面上不存在住房短缺問題。

當然， 未來五年城鎮人口可能平均每年增加1500萬左右， 城鎮人口的快速增加將帶來較大的住房需求，所以應該通過推進新建住房市場、存量房市場和住房租賃市場三級市場的協同發展， 發揮住房市場過濾機制，引導梯級的住房消費模式。為實現保障的公平，避免過度福利化，住房保障應以非產權式保障為主，應通過金融、稅收和土地政策鼓勵開發企業和機構投資者持有租賃房源， 形成規范化的管理和穩定的租權關系。

（三）強化政府尤其是中央政府在住房保障體系中的主導作用

政府作為一國經濟的宏觀調控者和管理者，擔負著促進社會全面發展和保障全體居民基本權利實現的職責，理應成為構建住房保障體制的主體。我國是社會主義國家， 政府在住房保障制度建設和實施過程中應承擔主要責任，努力改善居民居住條件，保障和維護廣大居民的切身利益。

在公共廉租房制度執行過程中， 中央政府和地方政府的目標和行為標準可能發生偏離（巴曙松、王志峰，2010）。首先，中央政府以全社會的可持續發展為最終目標， 更加關注全社會的住房公平和社會穩定；而地方政府以當地經濟發展為直接目標，更關注本地中短期內的發展問題。其次，公共廉租房建設不僅造成當地政府稅收的減少，還可能讓其他地區“搭便車”。由此看來，中央政府必須承擔廉租房的政策和執行，尤其是資金來源的主要責任。

（四）充分發揮住房金融作用

國外經濟發達國家非常重視住房金融對住房保障的支持。我國住房金融市場起步較晚，還沒有形成較為完善的住房金融市場，因此，我國政府應該擴大住房市場融資渠道，增加住房貸款品種，設立全國性住房貸款基金。

必須說明的是， 美國政府主導的證券化模式尚不適于中國，因為中國住房金融一級市場剛剛起步，資金過剩壓力加大， 處于經營模式調整過程中的銀行業正在急于發展個人信貸業務； 落后的資本市場和不健全的法律制度體系也不足以支持大規模證券化的開展。事實上，美國次貸危機及國際金融危機爆發后，美國房地產業嚴重受挫、損失慘重，并危及到全球金融體系。所以，重新認識美國的住房制度，深層次思考住房市場化的利弊， 有助于確定我國推進住房金融的步驟。

（五）盡快建立健全我國住房保障法律體系

發達國家住房保障制度一般是以法律形式存在的，如美國的《住房法》、《住房與城市發展法》。住房保障制度的法律， 為公有住房政策的落實與實施提供了法律上的支持， 對開展住房保障至關重要（李揚，汪利娜，2009）。如廉租住房在實際操作過程中，只有通過法律才能保證實現廉租房與商品房兩個系統的封閉， 包括廉租房的實物交易系統封閉以及廉租房金融體系的封閉。 廉租房公共產品的特性要求其與市場保持隔絕，由此保證廉租房的有效建設、公平分配。所以，我國應盡快出臺住房保障法律、法規，從立法上規定住房保障的對象、標準、資金來源等。

住房保障制度是每個國家都要長期實行的政策，隨著時代的進步和發展，住房保障政策也必然與時俱進。總之，找準政策的著力點，研究能夠平衡各方利益的、操作性強的運作機制，提高政策的執行力度，方能真正實現“居者有其所”的目標。

參考文獻：

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（責任編輯：龍會芳；校對：郄彥平）