我國房地產金融風險及防范研究

［摘 要］在我國，由于融資渠道的單一，使得商業銀行成為了房地產金融風險的主要承擔者。種種跡象顯示，我國的商業銀行房地產金融隱藏著重大的風險隱患。歷史教訓表明：商業銀行的房地產金融風險具有極大的危險性，一旦爆發，將迅速波及到整個金融體系乃至影響整個國民經濟的穩定和發展。要采取積極措施防范房地產金融特別是商業銀行的房地產金融風險。

［關鍵詞］房地產金融 風險 對策

一、房地產金融風險概述

房地產金融，指為房地產的開發、建設、交易、經營和消費服務的金融活動。從服務對象上劃分，它包括為房地產業的房地產開發、建設、交易、經營等活動服務的“房地產業金融”和為居民的住宅建造、購買、維修、裝飾、消費等活動服務的“住宅金融”兩個主要部分；從服務內容上劃分，它包括房地產資金融通、房地產資金轉賬結算、房地產保險、房地產信托等業務，其中房地產資金融通業務是房地產金融的主要業務。房地產金融風險，指經營房地產金融業務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。就房地產資金融通業務而言，房地產金融風險主要有信用風險、流動性風險、系統性風險、利率風險、匯率風險、通貨膨脹風險和房地產金融中的其它風險。

二、我國房地產金融風險產生的原因

1.房地產融資體系不健全，制度安排缺失。長期以來，我國房地產融資以間接融資為主，銀行是該行業資金來源的主渠道。證券、信托機構等涉足很少，其融資量不足房地產市場資金需求量的1%。在住房抵押貸款市場上，基本上不存在二級市場，不能將異質的抵押品轉換為流動性較強的金融產品，使得房地產市場與整個金融市場無法有機結合。

2.房地產業對銀行信貸依存度過高。我國房地產開發商普遍規模較小、資質偏低、權益性資本不足。房地產金融與房地產業相互依存，兩者的風險具有共生性，我國的房地產業對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產業發展的宏觀調控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。

3.房地產融資機構風險意識淡薄。由于缺乏有效的房地產融資監管措施和手段，加之商業銀行產權形式、治理結構、經營機制、內控機制等方面存在諸多問題，受眼前房地產市場“形勢大好”的迷惑，為爭奪市場份額，房地產融資機構極易形成市場沖動，盲目擴張房地產信貸規模。

4.房地產融資風險管理技術過于簡單。我國房地產風險度量技術尚處于起步階段，與國外先進技術差距較大，不利于對信用風險、市場風險、操作風險和流動性風險進行有效識別和微觀處置。

5.房地產業和房地產融資的宏觀調控政策傳導不暢。一些地方政府管理行為不規范，為搞“形象工程”，甚至為解決財政困難而盲目推動房地產業發展，使土地價格虛高，造成房地產成本大幅上升，開發商最終將高額成本轉嫁給消費者，抑制了有效需求。轉軌過程中宏觀調控政策的非穩定性所造成的沖擊波，往往使處于市場最前沿的金融機構遭受重創，出現疼在房地產業卻傷在金融機構的現象。

三、我國房地產金融風險防范措施

對房地產金融風險的防范，應根據經濟發展的需要，適應國內國際經濟形勢的不斷變化，因此，本文認為可以從以下幾個角度進行考慮。

1.實行融資渠道多元化，積極推動房地產貸款證券化

當前，我國房地產融資渠道仍然比較單一，房地產企業的資金來源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產融資機制，將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以構建房地產業多元化融資體系，這是化解房地產金融風險的必由之路。

2.建立宏觀信用風險預警和控制系統，強化信用風險管理。建立全國性的房地產企業及個人信用檔案系統，以利于金融機構能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對不同信用等級的借款人給予不同的貸款條件。這個系統還可對個人借款者就業和收入變動以及財產增減情況實行動態監控和追蹤調查，對個人信用度進行評定打分，便于金融機構分析、預測貸款風險類別與概率，對違約行為將會產生威懾作用，促使借款人按約履行合同。

3.加快土地制度改革，完善土地管理模式

如何有效的發展土地市場，制定適合發展形勢的土地制度方面的政策，是預防房地產金融風險的關鍵因素之一。我國目前的土地儲備制度，在規范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負面效應對房地產市場的健康發展也產生了很大的影響。

4.加強國家的宏觀調控和引導，加大中央銀行的監管力度

對于國家而言，房地產金融市場的穩定具有重要的作用，國家必須加強對房地產金融市場的宏觀調控，有效控制房地產金融風險，引導房地產金融機構有序競爭，保證房地產金融市場的健康發展。中央銀行應對房地產市場進行深入的調查和分析，提高自身研究判斷的準確性，建立房地產風險預警體系，實行房地產市場信息披露制度，及時發出預報，果斷采取相應措施，對金融機構進行調控和引導，加大監管力度。

5.完善房地產金融的法律環境

市場經濟是法制經濟，任何經濟活動都應該在法律規定的范圍內進行，房地產金融尤其必要，應建立健全與房地產貸款有關的法律、法規體系，為加大住房信貸投入營造一個良好的法律基礎。一是針對在房地產資金籌集、融通、借貸各環節的經營行為中出現的問題，修改現行的法律法規，確定房地產信貸的法律地位；二是建立健全有關房地產信貸的法律法規；三是嚴格執法，依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發商或個人，應立即停止貸款，并追討已貸款項。

6.建立個人及房地產企業信用制度，健全信息傳遞機制

針對我國目前存在的個人及企業信用的信息零碎、不充分，信息不對稱等現象，逐步建立適合我國國情的個人及企業的信用制度，以經濟法律的手段對個人及企業的行為形成外部約束，有效避免信息不對稱現象的發生，從而可以有效地防止“道德風險”。

參考文獻:

[1]陳燦煌：房地產金融風險的成因及防范[J].經濟論壇，2006（3）

[2]周銘 鄭智：房地產金融風險的控制與化解[J].商場現代化，2005（11）