溫州市房地產市場觀察與思考

溫州是我國首批經國務院批準的十四個開放城市之一。改革開放30年來，以放手發展民營經濟為主特征的“溫州模式”曾經飲譽全國。作為國民經濟的支柱產業，溫州房地產業的發展與壯大更深深地打上了“溫州模式”的烙印。政府主導的舊城改造和新城開發為房地產業提供了良好的機遇，活躍的民間資本成為房地產市場（畸形）繁榮的重要推手。甚至在近年國家宏觀調控的背景下，溫州房地產市場仍然異常火爆，成為二線城市房價的標高，同時也成為全國房地產市場最為關注的焦點城市之一。怎樣看待溫州房地產市場眾說紛紜，仁者見仁、智者見智。但無論如何，研究和剖析溫州房地產市場在全國也頗具典型意義。

本文以近年溫州房產市場運行數據為依托，嘗試分析溫州市房地產市場發展存在的問題及其運行機理，并對溫州市房地產市場健康發展提出建議和對策。

一、溫州市房地產市場運行情況分析

1.土地市場運行情況分析

過去六年，溫州市土地市場運行特征是土地出讓總量偏少、宗地規模偏小、平均容積率上升、平均樓面地價上漲。

從《溫州土地市場運行數據》（表1）可明顯看出，六年來，溫州市區的年均土地出讓量在300-500畝左右，土地投放量明顯偏少。按月均銷售面積10萬平方米計算，每年出讓土地的可建建筑面積僅夠約6個月銷售。過去六年溫州市區的平均宗地只有29.43畝，按平均容積率2.83計算，每年出讓的土地平均建筑規模約為5.5萬平方米，宗地規模偏小。

溫州市區出讓的宗地平均容積率已經由2005年的1.76上升到了2010年的2.44，宗地平均容積率基本呈上升趨勢。只有2008年特例，主要是因為2008年出讓的地塊多數地處市郊，土地的容積率普遍不高。溫州市區出讓土地的平均樓面地價已經由2005年的5044元/㎡上升到了2010年的11696元/㎡，平均樓面地價呈上升趨勢。2010年11月出讓的原溫師院操場地塊的樓面地價達到了37000元/㎡，在全國二、三線城市名列前茅。

2.商品房市場運行情況分析

近年來，溫州市商品房市場運行特征是供小于求、價格攀高、戶型偏大。

從相關數據可知，過去五年溫州市區的批售面積小于銷售面積，一直呈現供不應求局面。由于美國金融危機影響，只有2008年是個特例。溫州市區商品房價格已經由2006年的8045元/㎡上升到了2010年的24952元/㎡，商品房價格呈上升趨勢。

溫州市區商品房平均戶型基本上在150㎡以上，戶型偏大。2008年是波谷，其平均戶型也是118.9㎡，2010年是波峰，平均戶型為163.5㎡，與90平方米相比，幾達2倍。

3.二手房市場運行情況分析分析

近年來，溫州市區二手房市場運行特征是交易量波動上升、交易價格普遍上漲、大戶型偏多。

從相關數據可知，過去五年溫州市區的二手房交易量，除了2008年美國金融危機影響出現下降外，其它年份呈現逐年上升局面，屬于波動上升態勢（2010年因屬未定數據，暫不考慮）。

溫州市區的二手房，10000元/㎡以下的只占5%，而25000元/㎡以上的占了27%，高價格二手房占的比重較大。溫州市區的二手房，90㎡以下的只占25%，而144㎡以上的占了32%，大戶型二手房占的比重較大。

二、溫州市房地產市場運行機理探析

溫州市房地產市場運行的最突出的兩個特點是嚴重的供不應求、過高的房地產價格。溫州房地產市場運行的特點，是由溫州市獨特的文化、獨特的資源、獨特的人群決定的，有其明確的運行機理。

房地產珍惜情愫是溫州房地產市場供不應求的情感根源。由于地少人多，資源匱乏，溫州人歷來珍惜各種資源。具體到房地產上，開發商“惜售”、動遷戶“惜遷”、房主“惜讓”。房地產珍惜情愫，使得房地產投資備受喜愛，也使得房地產拆遷難度增大、房地產市場管理難度增大。

有論者認為，永嘉學派影響是溫州房地產市場供不應求的文化淵源。永嘉學派是從宋朝開始的溫州文化，提倡“事功之學”、強調“經世致用”、重視“通商惠工”、主張“道不離器”。永嘉學派是影響溫州人的最主要文化淵源。這種“實用”主義的思想，講究“實在”效用的思維，偏好“實物”的精神，使得溫州人對房地產這種不動產有著特殊的認識。但亦有學者認為，永嘉學派創設至今已歷千年，且長期未占主流地位，是否能對當今溫州房產市場走向產生引導作用，尚存疑義。

剛性需求堅挺是溫州房地產價格高的主要動力。溫州民間資本雄厚、土地資源緊缺、城市規模擴大，是溫州市房地產剛性需求的三大支柱。溫州流動的民間資本已經達到6000億元；人均土地面積只有0.3畝，土地資源占有量在全國倒數第一；根據溫州市城市建設規劃，平均每年需要新建住宅295.6萬平方米。

本地與外地房地產市場互動效應是溫州房地產價格高的主要推力。溫州人在外地房地產投資的收益在溫州落地時，抬高了溫州房地產價格；外地房地產項目的價格優勢促進了在溫州的熱銷。溫籍華僑和外地溫商的房地產投資熱情帶動了本地居民的房地產投資熱情并成為了房地產轉讓對象。每年春節和清明節的二手房交易高峰就是這種互動效應的作用結果，溫州“地瓜經濟”是這種互動效應的決定因素。

三、溫州市房地產市場健康發展思路

依據溫州市房地產市場運行機理，結合溫州市房地產市場運行情況，可以采取以下發展思路促進溫州房地產市場健康發展。

1.加大土地出讓力度

加強土地需求預測與計劃，加強土地整理與管理。保證溫州市國有建設用地使用權出讓計劃合理、落實到位，保障土地出讓力度。從供給源頭上解決“供不應求”問題。

2.著力推進保障性住房建設

進一步加大廉租住房保障力度，實現低保標準兩倍以下城市低收入住房困難家庭廉租住房“應保盡保”；加大經濟適用住房建設力度，經濟適用住房供應對象家庭人均收入由低于上年度城鎮居民人均可支配收入標準的60%提高到80%；積極發展公共租賃住房。從提高保障性住房供應角度解決低收入家庭的住房供求問題，或者說，從減少需求角度解決商品房的“供不應求”問題。

3.提升房地產開發項目品質

加強房地產項目前期工作，強化房地產項目建設過程質量監督，嚴格執行竣工驗收標準。提高項目環境和配套項目建設的要求。房地產開發項目不但要在縱向比較上大幅進步，而且要在橫向比較上趕超先進城市。全面提升溫州房地產開發的規模、檔次、品質，從房地產內涵上匹配高房價，相對降低高房價。

4.加快基礎設施建設

溫州市的基礎設施建設水平遠遠落后于溫州市房地產發展水平，這就需要加快落實溫州市基礎設施項目的建設檔次和規模。近期應加快火車站配套工程、甌海大道、三垟濕地等基礎設施項目建設進度。從房地產配套設施水準上匹配高房價，相對降低高房價。

5.提升房地產業“勢能起點”

溫州房地產業的“動能”較強，在全國各地都顯得異常活躍，但“勢能”較低，主要是模仿性開發和“炒房”。溫州房地產要在上一輪發展期中取得了較大成功的基礎上，提升房地產業“勢能起點”，變“炒房”水平為“引導開發”水平，變“滿足居住要求”為“適宜現在溫州人和子孫后代居住”。從房地產行業整體進步的高度，解決“供不應求”和“高房價”兩大問題。

6.加強市場監管，控制房地產炒作熱度

雖然房地產炒作有一定積極作用，但弊端更多，導致房地產“泡沫現象”、普通市民“望房興嘆”、容易出現“空城現象”、不利于保證房屋質量、房型不適合真正需求、違背“可持續發展”要求、加大生產和生活成本、加大了房地產投資風險等等。所以必須控制房地產炒作熱度。一是強化商品住房銷售價格的監管，實行“一房一標”；二是加大住房交易市場檢查力度，查處房地產經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、陰陽合同等行為。從市場秩序上抑制“供不應求”和“高房價”帶給房地產市場的不利影響。