西安市房價、地價與租金關系的實證研究

姚芬 南靈

(西北農林科技大學經濟管理學院，陜西楊凌712100)

一、引言

近幾年來，高房價引起了社會各方面的高度關注，基本可以分為兩大陣營，一方認為高地價推動了高房價，另一方認為高房價拉動了高地價。面對房價地價之爭，不少學者也都通過定性或定量的方法進行了廣泛的研究與探討，但是對于房地產市場中的另一個價格變量——租金，卻很少考慮到其與地價和房價的關系。目前學術界有關房價、地價與租金之間的關系研究并不是很多。林瑩、呂萍等(2007)以北京市房地產市場中房價、地價與租金的數據進行了實證分析，得出Granger檢驗結果:當滯后期為1—3期時，北京市房價的高低是地價上漲的原因;當滯后期為4—6期時，租金的高低是地價上漲的原因;而地價的高低沒有明顯成為房價上漲的原因。鄧宇、揭筱紋(2007)結合2005年我國35個大中城市房價、地價與租金的數據，研究了三者之間的相互影響關系，證明了對房價過熱城市土地宏觀調控政策的失靈，而租賃價與房價的非相關性，就說明目前的房價存在一定程度的非理性成分。余華義、陳東(2009)基于文獻探討以及實證檢驗，結果表明地價變化對房價有正向影響，房價與房屋租金之間存在雙向的正向影響關系，而地價與租金之間并沒有顯著關系。本文將以西安市地價、房價和租金這三個價格指數為樣本，探討分析西安市房地產價格與地價、租賃價格之間的關系。為西安市房地產市場研究提供參考。

二、研究方法及數據來源

(一)研究方法

為了定量研究西安市房地產市場中的房價、租金與地價這三者之間的相關關系，本文選用了這三個變量的動態時間序列數據。依次對三個序列進行單位根檢驗、協整關系檢驗和Granger檢驗，應用EVIEWS5.0軟件得出的計量結果，并結合相關經濟理論加以分析論證，從而更加深入地探討三者之間的關系，為西安市房地產市場分析和宏觀調控提供依據。

Granger因果關系檢驗是目前常用于研究變量之間是否存在因果關系的一種方法。主要思路是，對于兩個時間序列Xt和Yt，如果Xt的滯后項對于Yt的預測有幫助，即利用Xt能更好地預測Yt，則稱 Xt是 Yt的Granger原因。此檢驗方法的前提假設是Xt和Yt都是平穩序列，或者兩序列協整。

(二)數據來源

選取的數據樣本是西安市從2002年第一季度到2009年第四季度的房屋銷售價格指數(HP)、土地交易價格指數(LP)和房屋租賃價格指數(RP)，數據來源于《中國經濟景氣月報》，對一共32個時間序列數據進行實證分析。從原始數據的走勢圖可以看出西安市房價、地價以及租金的原始數據存在季節性的影響因素。為了更好地反映出房價、地價和租金的實際走勢，應將原始的同比數據轉換成以2002年四個季度為基期的數據，從而消除了季節因素的影響，調整后的走勢如圖1所示。

三、實證分析

(一)平穩性檢驗

由于經濟變量的時間序列可能存在非平穩性，而導致偽回歸問題出現，因此，應用單位根檢驗法(ADF)來檢驗數據的平穩性，如果變量之間都是平穩的時間序列，則直接應用基本的Granger因果方法研究它們之間的相關性，如果變量間為一階單整序列，則應進行協整關系檢驗。

圖1 調整后西安市2002—2009年各個季度房價、地價與租金的走勢

表1 Augmented Dickey-Fuller Test statistic

如表1所示，由于對HP的ADF檢驗中，t統計量為-3.215140大于10％水平下的臨界值，所以不能拒絕原假設，HP為不平穩序列。進一步對HP的一階差分做ADF檢驗，得出t統計量為-4.824907小于1％顯著水平下的臨界值，拒絕原假設，D(HP)為平穩序列。同理可得出，LP和RP都為非平穩序列，而其一階差分D(LP)和D(RP)都為平穩序列。

(二)協整性檢驗

HP、LP和RP的時間序列都是一階單整序列，則應檢驗原序列之間是否存在協整關系。從檢驗對象來看，協整檢驗分兩種:一種是基于回歸殘差的EG兩步協整檢驗，適用于兩個變量之間的協整檢驗;一種是基于回歸系數的Johansen檢驗，適用于多變量之間協整關系的檢驗。因此，本文應用Johansen協整檢驗來考察三個價格變量之間是否存在著長期關系。如果存在協整關系，則用ECM誤差修正模型進行因果檢驗;如果不存在協整關系，則應用基本的Granger因果方法進行檢驗。根據AIC和SC信息準則，確定出基本VAR模型最佳相對滯后階數是4，此時的AIC和SC統計量相對最小由于協整方程可能含有截距項，檢驗方程應選擇有線性趨勢的形式。應用EVIEWS進行Johansen協整檢驗，結果如表2。

表2 Johansen協整檢驗結果

由表2的檢驗結果可知，跡統計量都小于5％的顯著性水平下的臨界值，因此，HP、LP以及RP著三者之間并不存在長期穩定的均衡關系，即序列HP、LP、RP三者之間不存在協整關系。

(三)格蘭杰因果關系檢驗

Johansen協整檢驗分析了變量之間的長期均衡關系，而對于變量間的短期均衡關系，則應用Granger因果方法進行檢驗，利用數據計量得出結果如表3。

表3 Granger檢驗結果

從表3中可以看出:1.西安市房地產市場中的土地交易價格是房屋銷售價格的Granger原因，同時房價也是地價的Granger原因，即西安市房價與地價之間存在雙向因果關系。2.房屋銷售價格是租賃價格的Granger原因，但是從滯后3期和滯后5期的數據表明，租金不是引起房價變化的原因。3.而地價與租金的關系，無論滯后1期、滯后3期還是滯后5期的檢驗結果都表明，西安市地價與租金之間的關系不顯著，即土地市場與租賃市場在當下的房地產市場中是基本相互獨立發展的。

四、結論與建議

(一)實證結果分析

從上述實證結果可以得到以下結論:

首先，實證結果表明西安市房價與地價之間存在雙向因果關系，而且在長期房地產銷售價格對于土地交易價格有一定的影響。一般情況下，房地產開發周期比較長，土地價格作為房地產價格的重要部分，對于房價的影響都存在一定的滯后期，而房價中的稅收政策以及開發利潤等因素都會影響到房價的高低。尤其是近幾年，西安市大力推動城鎮化，導致市場需求高于市場供給，繼而推動了房價的上升，當然這其中還包括部分投資買房者，又使得房價攀升。其次，西安市房價與租金之間的關系并不顯著，實證表明，房價只是單方面影響到租金，而租金卻不是房價的Granger原因。基本的經濟學原理表明，成熟的房地產市場中，房價與租賃價格應具有很強的關聯性。現實生活中，如果預期房價會上漲，購房者會提前購房，而不是去租房;如果租金的回報率比較低，則投資者的購房行為就會減少，抑制房價上漲的幅度。因此，應積極發展租賃市場，建立有效的租房制度，引導消費需求，同時也要不斷完善銷售市場，使其與租賃市場形成良好的產業鏈，最終實現房地產市場的長期協調發展。

(二)政策建議

1.提高住房供給，抑制投資性需求

從住房供給方面看，即增加經濟適用房、廉租房以及低價位的商品房，提高小戶型住房的供給量，保障中低收入家庭的住房需求。從需求方面看，要抑制投資性需求，盡快開征物業稅，提高持有物業成本，對于第二套、第三套住房貸款需求，要嚴格審核登記。

2.完善房屋租賃市場運行機制

西安市相關部門應完善房屋租賃市場機制，建立健全房屋租賃信息平臺與信息發布制度，提高市場透明度，引導消費需求，更好地服務于房地產市場的發展。

3.利用低價杠桿優化土地資源配置

對于高科技、高收益的工業用地以及民辦的教育用地，在土地供應與價格上可以適當的優惠，不但有利西安市土地的優化配置和產業結構調整，而且利于城市房地產業的協調發展。同時西安市各個部門應密切配合，完善市場監測分析工作機制、加大對閑置土地的處置力度、對于土地利用低效的項目應提高土地價格，對于土地投資回報率高的項目應該降低其廠房租金等，通過調整土地收益實現節約土地。

[1]林瑩，呂萍，周滔.房價、地價和房屋租金關系研究—以北京市為例[J].價格理論與實踐，2007(4).

[2]鄧宇，揭筱紋.中國房價、地價與租賃價格的關系[J].統計與決策，2007(22).

[3]余華義，陳東.我國地價、房價和房租關系的重新考察:理論假設與實證檢驗[J].上海經濟研究，2009(4).

[4]高鐵梅.計量經濟分析方法與建模[M].北京:清華大學出版社，2006:175-177.