淺議我國房地產企業開發成本的控制方法

張冬梅

(萬邦集團大連愛邦正通房地產發展有限公司，遼寧 大連 116023)

一、導論

伴隨我國經濟持續、快速發展，人民生活水平日益提高，我國的房地產行業發展前景非常良好。由于房地產企業傳統的利潤空間比較大，以致于不少房地產開發商忽視了項目開發的成本控制。隨著我國經濟的進一步發展，房地產市場將面臨更加激烈的競爭，如果房地產開發企業繼續忽視項目的成本控制問題，一部分實力較差的小企業將會被市場所淘汰，故有關方面應對此給予高度重視。

二、房地產開發成本控制的基本理論

(一)開發成本的內涵

房地產開發項目的建設過程投資大、周期長。并且由于開發者的相關經驗與其知識構成是有局限的，再加上科技條件的制約，在開發項目的初始階段很難合理地設計出一套科學完整的成本控制目標。項目開始階段只能是暫時設置出一個大致目標，這就是項目投資估算。實際的成本控制目標只有隨著項目建設的不斷反復實踐才能夠逐漸清晰、準確。房地產開發項目的成本是指房地產企業在開發、經營房地產項目的整個過程中所發生的各項支出匯總。這些成本通常由管理費用、財務費用、銷售費用、前期費用、土地費用、配套費用、建安成本、以及稅款等支出構成。

(二)控制開發成本的必要性

成本控制是企業經營管理水平的重要標準，是企業發展的基礎，良好的成本控制能力可以全面增強房地產開發企業競爭力，提升其風險抵御能力與獲利能力。

企業可以憑借成本低的優勢，在激烈的市場環境競爭中獲得有利地位，不斷擴大其市場占有份額和利潤水平，實現企業不斷提升盈利水平的目標。較好的成本控制水平可以促進整個行業由粗放型向集約型轉變，從而提高整個房地產行業的生產效率。同時對降低目前過高的房價提供一定幫助。

三、房地產開發成本控制中存在的問題

(一)對成本控制缺乏應有的重視

在成本控制方面，對設計、決策、招標等階段的成本控制缺乏應有的重視，更多地重視施工各個階段的成本控制。很多房地產企業沒有設計成本控制的概念，簡單地認為壓低設計費用就是降低成本，故意壓低設計費用。或者在決策階段根本不重視進行可行性研究和決策，沒有重視投資的決策管理，很多重要的成本控制措施、方法都經常被留于形式。

(二)強調成本控制忽視工程質量

在成本控制過程中，不少企業盲目強調降低成本，從而嚴重影響工程的質量。部分企業采取了偷工減料、以次充好等非正常方式來降低造價成本。這些都體現了房地產開發企業在實際工作中不能恰當處理質量和成本的關系。建設質優價低的工程是一個具有難度的目標，也是大多數企業向往和追求的目標，但是質量與成本的關系很多時候都是一個反向的關系。

(三)強調成本控制，忽視工程進度

在項目開發過程中，如果不注重項目開發期限，延期交工將會大大增加成本。應該避免另外一個極端，就是為了過度追求成本控制，對項目的規劃、設計、施工等階段的方案反復討論和修改，使項目開發進度出現反復拖后的情況，導致項目延遲而資金等各方面成本增加。1.目前，項目的土地都是有償使用的，土地開發成本占整個開發成本的比例非常大，項目的延遲開發將會讓土地的利息成本繼續加大。2.項目的延遲還可能導致錯失市場機會的機會成本產生。目前，房地產市場需求、供給和機遇瞬息萬變，不按預定計劃推向市場，會使項目面臨很大的風險。

(四)招投標實施過程不規范

根據統計數據顯示，在房地產行業，對項目真正實施招投標的還不到60%，而且招投標工作的推進和發展很不理想，其原因很多。從客觀角度來講，是我國的招投標規章制度有漏洞，在國際招標過程中，往往最具競爭的就是報價過程，然而在我國，各省市有統一的《建筑安裝工程預算定額》，施工單位據此投標，并不遵照企業各自的“內部單價”。所以對于級別相等的投標單位，如果在報價制定計算上沒有差錯，那么就該報出基本一致的價格，顯然，招標工作已失效。從主觀角度分析，很多招標單位(尤其是國有公司)本身并不傾向于公開進行工程招投標，但是為了響應政府的政策，各個公司采取了自己的應對方法，最后工程項目承包最終還是會落到了“目標客戶”的身上，始終是“上有政策，下有對策”，沒有起到成本控制的作用。

(五)成本控制各環節脫節

房地產行業本身具有建設周期長、產業鏈復雜的特點，總體上可以劃分為策劃、建設和經營三個階段。現階段房地產公司的情況是各個部門分管自己的任務，很少插手其它階段，例如項目經理的職責大多負責監管項目的施工階段，故很少注意項目前期和后期，而往往對于控制成本效果最顯著的決策和設計階段，項目經理很少控制，從而造成項目成本控制的各階段分割。項目管理成本控制按總體時間順序可以分為事先預測、事中控制和事后反饋三類，其中最有效、最明顯的是事先預測，項目經理不參與事先決策和設計，就無法了解事先預測的情況，無法從整體上了解總體的成本以及應該分攤各個階段的成本，事先預測的效果不盡人意。

四、房地產開發過程成本控制的方法

(一)項目決策階段的成本控制

為了實現合理的成本控制目標，就要事先保證項目決策的正確性。一是要事先做好市場調研。分析影響開發項目的整體因素和細微環境因素，并且對市場的供給需求進行調查，分析影響供求關系的各個因素，以便準確預測項目的市場前景，知己知彼才能百戰不殆。二是要做好項目規劃。考慮項目的容積率、建筑密度、可使用土地面積等各個因素，并逐個分析各個因素對項目成本的影響，然后按照計劃進行分別規劃。三是要精準進行項目定位。結合項目地域、項目將來的租售對象、租售價格和租售率等因素進行分析，準確做好房地產的市場定位，項目定位以及客戶定位。

(二)項目設計階段的成本控制

根據房地產開發項目測算數據統計結果顯示，設計費在開發項目建設全過程的費用中一般只占建安成本的2%～3%，比占較少，而投資的大部分花銷都在施工階段，這誤導了大部分的房地產開發商，他們認為只要加強此階段的成本控制，就能大量節約成本。但事實恰恰相反，規劃設計方案的作用是具有決定性的，因為后期的成本費用等都是按照規劃案進行的，規劃設計方案質量的高低，決定了項目施工成本、建設成本、項目建設周期、項目質量以及項目將來是否具有銷售市場并獲得較好的經濟效益。因此，規劃設計階段的成本控制是必要且高效的，同時在此階段控制造價成本也能起到事半功倍的效果。應著重考慮以下工作:1.做好設計前的投資估算控制。2.初步設計要重視方案的選擇。3.縱向控制，就是隨著不同設計階段的深入，從可行性研究、初步市場調查、技術設計直到施工圖設計、限額設計每一個階段著手，層層遞進。

(三)項目招投標階段的成本控制

1.編制正規的招標文件。造價管理人員應負責廣泛收集各類數據資料，然后利用技術手段對其進行篩選和分析，甄別出對影響工程造價的重要因素然后對其研究、預測以及評價，最后再著手編制合乎規范的招標文件。另外對招標文件中涉及費用和相關責任的條款要慎重列明、反復敲定，要保證沒有紕漏，以利于日后的造價控制和責任歸屬確定。

2.嚴格審查標底價格。對于房產開發企業來說，標底審查工作中的投資和成本控制主要體現在招投標過程中，必須保證標底價格的準確、科學、合理，否則標底價格將無法控制。審查標底價格的目的在于檢查標底價格的編制情況，從而達到降低工程成本的效果。

3.選擇適合具體情況的施工單位。頂級施工單位不一定是所有房地產開發企業的最優選擇。如果一個工程項目三級施工企業就可以完成并保證施工質量，就沒有必要高額的尋找特級企業，因為特級施工企業往往比三級施工企業的收費標準高很多，需要大量的人力和物力，無形中就會增加開發商的成本，不符合成本效益原則。

(四)項目實施階段的成本控制

房地產開發項目實施是指依據前幾個階段設計好的規劃方案和圖紙，利用工程物資、人力、建筑設施來建造房屋的過程，是整個項目過程中資金投入最大，周期最長的階段，因此此階段的成本控制是重要而復雜的。這個階段要做好“三控兩管一協調”工作，具體可以從以下幾個方面著手執行:1.認真執行企業內部財務管理和財經法規的各項規定。2.加強工程費用計劃的控制。3.加強現場簽證管理，杜絕不合理現象的產生。4.加強合同管理，嚴格控制合同變更。5.正確應對工程索賠。

(五)項目銷售階段的成本控制

控制銷售階段成本的關鍵取決于如何進行銷售策劃。在深入理解項目內涵的基礎上，可以結合項目規模、層次以及所在地的社會經濟人文等因素尋找專業的廣告設計公司設計，專業人員往往對廣告費用投放的時間、內容、形式等使廣告表現等方面更勝一籌，能更好地與項目定位銜接，有針對性地采取推廣手段，這樣才能夠令廣告燈推廣費的效用最大化，避免事倍功半，影響銷售費用的成本控制。

五、結束語

總之，房地產開發項目各個階段的成本控制是一項復雜的系統工程，需要各個部門及外部的分工合作，并結合自身特點來實施。只有加強房地產開發項目成本控制，才能提高房產開發商的利潤水平和市場競爭力，使房地產開發企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

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