景區民居旅館經營模式的開發研究

摘要：民居旅館是指居民將自己家庭多余的房間出租給游客，從而獲取一定經濟收入的一種旅館經營方式。近幾年來，農業旅游、生態旅游在我國也快速發展起來，這部分的旅游經濟迅速崛起，依托旅游景區的民居旅館也被帶動起來。基于目前民居旅館的發展規模，如何依托旅游景區建立適合自身的經營管理模式，并且能與當地旅游景區的開發建立一種深度合作顯得十分有必要。

關鍵詞：民居旅館 經營模式 開發研究

民居旅館是指居民將自己家庭多余的房間出租給游客，從而獲取一定經濟收入的一種旅館經營方式。民居旅館起源于19世紀3O年代的歐洲，1865年意大利成立的“農業與旅游全國協會”標志著農業旅游、生態旅游誕生的同時，也意味著民居旅館開始在世界各地得以快速的發展。目前，世界各地的民居旅館業已發展成規模很大的產業。近幾年來，農業旅游、生態旅游在我國也快速發展起來，這部分的旅游經濟迅速崛起，依托旅游景區的民居旅館也被帶動起來。

在桂林陽朔的民居旅館自1996年陸續開始經營，當時主要還是在陽朔縣城的西街，后來才逐步向自然景區發展，主要分布在月亮山、大榕樹、遇龍河景區。到2002年，民居旅館60多家，有床位2000多張，從事餐飲的居民300多戶。浙江湖州的民居旅館據統計，2002年天荒坪景區有30多戶，床位670多張；2006年已達到130戶，床位超過2800張。浙西大峽谷景區從2001年的發展了第一家民居旅館，以每年四五十家的速度遞增發展至今約120戶，床位3000張，當地民居旅館年收入月約500萬人民幣。基于目前民居旅館的發展規模，如何依托旅游景區建立適合自身的經營管理模式，并且能與當地旅游景區的開發建立一種深度合作顯得十分有必要。

一、浙西大峽谷景區發展現狀

浙西大峽谷旅游景區的開發經營，帶動了景區周邊鄉村民居的崛起，并在短短幾年間迅速發展壯大。如今“游浙西大峽谷，住白云人家”已經成了各地都市游客假日、周末休閑娛樂的一種十分受歡迎的旅游形式。

浙西大峽谷景區位于浙皖接壤的臨安昌北，有典型的峽谷特征：兩山夾一水，山崖連綿陡峭，水流湍急，有“白馬崖中出，黃牛壁上耕”的意境，旅游資源十分豐富。1999年8月30日，浙西大峽谷建成開業。浙西大峽谷一經發現，就得到旅游界的首肯，浙江省旅游局專家稱之為“華東第一旅游峽谷”，具有五個之最的優勢：即在華東地區內，浙西大峽谷是“峽谷最長，植被保護最好，山水風光最佳，峽谷區內居住人口最少和離開滬杭大都市距離最近。”浙西大峽谷的誕生，順應了20世紀末全球生態旅游業追求野趣、回歸自然、崇尚生態的潮流，展現“真山真水真空氣”，為各地游客奉獻了原汁原味的自然景觀。

二、景區民居旅館發展概況

隨著旅游景區的開發經營，民居旅館應運而生。浙西大峽谷由2000年的第一家民居旅館開張經營以來，至今已發展壯大成100多家，主要分布在浙西大峽谷景區周邊的各個村落，其中又以上坪、九園、柘林等自然村為主。由于浙西大峽谷地處臨安昌北山區，其典型的“兩山夾一水”的峽谷地貌，成就了當地居民極具特色的居住環境。當地村民的農宅大多都建在海拔700米至800米的高山上，由于地勢高峻，常有云霧繚繞，故稱之為“白云人家”。

由于地理位置偏僻，最初浙西大峽谷民居旅館的產生只是為了提供游客一個吃飯、住宿的場所，是典型的景區旅舍型經營模式。之后隨著鄉村旅游的快速發展、當地政府的大力支持與民居旅館經營者的不斷摸索與努力，如今的“白云人家”已迅速發展壯大，不單單依靠浙西大峽谷的游客為主要客源，還以其“白云人家”本身的知名度吸引游客前來度假甚至反過來為景區提供客源。據統計，2009年大峽谷鎮現有民居旅館經營業主約120家，床位數達1000張，全年收益約500萬元.，其中經營良好的農家一年收入可達30萬元左右，高的甚至可達四五十萬。但是，作為一種新興的旅游形式，浙西大峽谷的民居旅館在經營中還存在許多突出的問題。

三、景區民居旅館經營中存在的問題

（一）經營缺乏特色

浙西大峽谷民居旅館位于鄉村，其特色關鍵就在“鄉村”二字，都市游客之所以選擇農家，除了其實惠的價格，更重要的是親近大自然，品嘗農家土菜，體驗農村閑散自在的生活。浙西大峽谷的“白云人家”目前提供的主要服務還是住宿與餐飲，并且在房屋、庭院的整修等方面都比較雷同，外觀設計都是清一色的洋房，缺乏地方特色；客房的裝修也大多都向賓館的標間靠攏，置身鄉村，卻感覺不到鄉村風情和民俗文化的生活氣息。

（二）缺少統一規劃

現階段浙西大峽谷的民居經營都是以家庭為單位開展經營活動的，大多處于初級階段，缺乏長期的發展規劃、發展戰略和宏觀指導，只看重眼前利益，造成鄉村旅館盲目開放，資源浪費，缺乏對開發建設的可行性研究或項目預測，處于無序開發狀態。盲目投資上項目，導致同質化現象嚴重，開發層次低，品位不高，競爭盲目；有的只重規模，不講質量，粗制濫造；有的攤大求洋，豪華闊氣，儼然一副城市賓館的氣派，完全脫離了農家樸素、自然、協調的風格。

（三）環保意識缺乏

由于缺乏統一規劃與合理布局，鄉村民居旅館一哄而上地經營，生活污水排放、垃圾處理等配套設施很難跟上，旅游高峰期追求多接客，大量使用一次性塑料桌布、一次性筷子和一次性水杯等物品，只注重自身和眼前的經濟利益，而無視社會效益和生態效益，隨著經營規模的擴大，帶來了一系列的環境問題，使原本遠離城市污染的田野在民居旅館的經營過程中遭到更直接、更集中、更無序的破壞。

（四）宣傳促銷力度不足、品牌不響

浙西大峽谷地區的民居旅館還沒有形成專業的組織，在宣傳方式上主要還是依靠“回頭客”和口碑宣傳，民居旅館經營者也缺乏整體宣傳營銷的意識，為了爭搶客源，只看重眼前的自家利益，導致民居旅館自身的品牌不夠響亮，“白云人家”的十年經營還沒有體現出其自身的品牌價值，致使目前為止在客源上還過分依賴浙西大峽谷景區。

（五）經營管理水平偏低

目前，浙西大峽谷民居旅館的經營主體都是當地的個體農戶，民居旅館的經營也都是自發性的傳統的作坊式經營，經營戶以及相關的工作人員都沒有受過相關的學習和培訓，沒有引進科學的現代經營管理體系，沒有統一的內部管理標準，民居旅館的經營行為完全被經營者的個人喜好所左右，缺乏應有的職業技能和服務理念。服務水平的參差不齊還導致一些民居旅館出現了“宰客”、亂拉客等現象，嚴重破壞了民居旅館的形象。

四、對景區居民旅館經營的建議

針對浙西大峽谷民居旅館經營過程中所表現出來的種種問題，“白云人家”的經營者、景區以及當地政府可以學習和借鑒各地先進做法和典型經驗，逐步地對民居旅館進行深度開發。

（一）豐富民居旅館的服務內容、突出地域特色

民居旅館的生命在于一個“土”字，從裝修到食宿到休閑活動，都要結合地方特色，突出“鄉、野、土”的農家風味，挖掘當地的鄉土文化，形成鮮明的地方特色和個性風格。

如臺灣苗栗縣有一家叫“牛欄窩”的民宿，名字取得饒有鄉村情趣。古樸的客家造型的房子也相當引人注目，推開竹簾門進入里面，發現整間“牛欄窩”就像一棟客家文物館：百年歷史的瓦、古蓑衣、伴唱機、還有老奶奶的嫁妝、鏡櫥、八卦眠床…… 入住后，主人結合休閑文化、生態、農業、藝術等內容，精心為游客安排了一天的行程：只要游客對客家文化有興趣，主人都會教你認識客家擂茶、養蜂、水鹿及陶藝教學，還帶游客走進蜂的世界，一趟極具教育、啟發、知識性的休閑活動；另外走一趟森林浴步道、永和山水庫巡禮，在初冬時羊蹄子花開滿往水庫的道路兩旁，粉紅的花朵連綿夾道，落英繽紛，總能帶動休閑的氣氛；還可以坐在百年歷史的老樹下，聽老人家對話，感受農村的鄉野人情。

（二）科學規劃，強化管理

通過大峽谷鎮政府的引導與浙西大峽谷景區的配合，制定出一套適合“白云人家”的總體規劃，從建筑風格、文化主題、飲食風味、環境保護等多方面進行規劃設計，將民居旅館的發展與社會主義新農村建設有機結合，把推進村莊整治和農村基礎設施建設結合起來，按照“吃、住、行、游、購、娛”旅游六要素進行功能配套，逐步完善基礎設施和改善接待條件；積極發掘當地的民俗文化，保護生態環境，充分利用自然景觀、田園景觀、村居民舍、飲食文化和民俗文化等資源，實現互促互動，營造出發展民居旅館生態、和諧的良好環境。

同時，可以由大峽谷鎮政府和浙西大峽谷景區牽頭，引導經營戶成立白云人家的管理機構，制定行業標準，實現自我管理、自我約束、自我發展，克服民居旅館低小散亂、經營單一、各自為戰的局面。

（三）做好人員培訓，提升服務質量

“白云人家”民居旅館要實現深度發展，就必須解放思想，轉變經營理念，積極學習外地民居旅館成功的經營管理方法和運作模式，并結合自身實際，探索出適合自身發展的新路子。比如杭州余杭區為推進當區鄉村休閑旅游業的快速發展，在區婦聯和旅游局聯合指導下對民居旅館的農村業主進行專業培訓工作，培訓采取理論教學和實踐操作想結合的方式，可邀請高校旅游管理專業的專家教授對她們進行專業的培訓，向民居旅館的農村業主講述民居旅館的本質、如何設計民居旅館的產品、如何經營民居旅館等知識；同時還可以舉辦民居旅館女業主技能比賽，提高她們的對客服務接待能力。為滿足游客的更高需求，不斷提升民居旅館水平，可專門推出民居旅館的服務培訓項目，培訓內容包括民居旅館禮貌服務、民居旅館旅游咨詢服務、民居旅館客房服務、民居旅館餐飲服務。

（四）整體宣傳，樹立品牌意識

政府、景區和民居旅館三方聯合，并結合自身的優勢對民居旅館進行整體宣傳，積極參加旅游市場促銷，如編印民居旅館的旅游指南、宣傳品，參加旅游推薦會，進行網絡宣傳和新聞報道，舉辦旅游節慶活動和農果采摘活動等多種方式，擴大民居旅館品牌的影響力，使民居旅館不再只是景區的附屬設施，以其本身的知名度來吸引各地游客。衢州的七里鄉就是一個很好的樣本，2005年正式開張，由最初經營戶的分散接待，再發展到以村為單位的合作社接待服務，到如今是以鄉為單位，互相合作，整體經營管理，對外宣傳，現在的七里鄉已經是一個響當當的民居旅館品牌。

作者簡介：徐樂蔚，1979.7，女，杭州，旅游管理專業，講師，碩士研究生，單位：杭州職業技術學院，職務：教師，職稱：經濟師/講師，2001.2至2003.12留學法國，獲得國際酒店管理、旅游管理與文化交流雙碩士學位（DESS），并先后在國內外幾家品牌酒店從事酒店管理方面的實踐工作，回國后即從事旅游管理與服務的教學工作。

參考文獻

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