淺析房價棘輪效應與未來通縮預期

摘要：我國房價近幾年來持續(xù)走高，并在一系列打壓政策下依然堅挺，成為普遍關注的問題。而有些人把房價上漲與我國目前的通貨膨脹聯(lián)系起來，認為房價上漲導致了通脹的預期。本文從房價棘輪效應的原因出發(fā)，研究其對我國貨幣機制的影響，從而發(fā)現(xiàn)房價上漲不僅不會推動通脹，反而會形成未來通貨緊縮的預期。

關鍵詞：房價 棘輪效應 通貨緊縮

一、我國房價的棘輪效應

我國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了種種措施的打壓下，仍然保持著價格居高不下、穩(wěn)步上漲的趨勢。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，70個大中城市中，5月份房價同比上漲的有67個，環(huán)比上漲的有61個，而以2010年為基年僅有1個城市房價未上漲。事實上，我國從2009年底就開始針對房地產(chǎn)業(yè)收緊信貸甚至停貸，而房價在一年多的打壓中仍然逆勢而動，體現(xiàn)出一種棘輪效應。

造成這種現(xiàn)象的原因主要有兩點，一是房地產(chǎn)開發(fā)商信貸成本逐年增加。房地產(chǎn)開發(fā)商建設商品房的資金來源，除了少部分來自于自有資金與期房購買者的先期款，其余大部分是依靠信貸機構(gòu)的貸款。貸款利息自然被追加到成本當中。在限購令的約束下，商品房成交量下降，開發(fā)商收回成本償還貸款的周期延長，利息也隨之增加，導致成本上升。同時，由于大部分貸款都有償還期限，為了不超過該期限造成額外的損失，借新債還舊債也成為常用手段，利息成本就會加速增加。另外，由于國有股份銀行對房地產(chǎn)業(yè)收緊信貸，大量非銀行信貸機構(gòu)涌入房地產(chǎn)業(yè)，利息成本進一步提高。也就是說，越是限制房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商銷售周期越長，利息成本越大，房價越是有上升的趨勢；二是國際熱錢的流入。由于我國房地產(chǎn)業(yè)商品房比重過大，對住房的投機需求比住房本身的居住需求要大得多。也就是人們買房更多的是為了升值出賣而不是自身居住。商品房這樣的性質(zhì)類似于股市中交易的各種證券，從而使我國房地產(chǎn)業(yè)脫離了實體經(jīng)濟的范疇而成為了虛擬經(jīng)濟，并且產(chǎn)生了較大的泡沫。我國股市受經(jīng)濟前景波動的影響，風險敞口較大；而我國房地產(chǎn)業(yè)因其剛性需求風險敞口較小。因此，在美國信用評級機構(gòu)的輿論支持下，大量國際熱錢以非銀行信貸機構(gòu)的身份涌入我國房地產(chǎn)業(yè)。這些熱錢只為等人民幣升值便套現(xiàn)走人，而人民幣在短期內(nèi)不可能大幅度升值，同時一系列打壓房市的措施使許多熱錢被扣在房地產(chǎn)業(yè)。這些熱錢使房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部貨幣量增大，增加了泡沫，推動著房價上升。

二、房價棘輪效應與貨幣機制失靈

按照傳統(tǒng)的經(jīng)濟理論，通貨膨脹是一種貨幣現(xiàn)象，央行發(fā)行的貨幣量過多，就會形成嚴重的流動性過剩，就會引發(fā)通貨膨脹。而從我國的數(shù)據(jù)來看，我國從90年代初就開始超量發(fā)行貨幣，絕大多數(shù)年份貨幣發(fā)行量增速都超過了GDP增速，1994年之后，貨幣發(fā)行量開始超過GDP總量，并且近幾年國際熱錢大量涌入。然而我國1991-2010年的CPI走勢卻不是一條向上彎曲的曲線，反而經(jīng)歷了數(shù)次大小波動，完全顯示不出CPI與貨幣發(fā)行量之間的相關聯(lián)的關系。

造成這種現(xiàn)象的原因是，盡管貨幣發(fā)行量很大，但大部分的貨幣都涌入到股市與房地產(chǎn)業(yè)，在股市與樓市制造了相當大的泡沫，但對實體經(jīng)濟的影響卻很小。由于房價的棘輪效應，對住房有需求的中低收入居民儲蓄傾向很大，他們把大部分的收入都存在銀行里，形成了銀行的負債。銀行面對大量的存款，在盈利目標的約束下，只能將這些資金投資于目前我國利潤空間較大、風險敞口較小的房地產(chǎn)業(yè)，進一步推動房價有升無降，從而形成惡性循環(huán)。因此，由于房價的棘輪效應，央行發(fā)行的貨幣大部分流入到房地產(chǎn)業(yè)，并不能造成對實體經(jīng)濟的通脹壓力。

另一方面，由于房價棘輪效應造成居民儲蓄傾向較高、消費傾向不旺，實體經(jīng)濟發(fā)展并不景氣。從股市撤出的資金與國際熱錢涌向?qū)嶓w經(jīng)濟的利潤有限，我國去年炒大蒜、姜等農(nóng)產(chǎn)品就是這些資金涌入實體經(jīng)濟的一個表現(xiàn)，最終遭受巨大損失，不得不流入利潤空間大、風險小的樓市。由于房價的棘輪效應，我國房地產(chǎn)行業(yè)成為貨幣的大蓄水池，吸納了實體經(jīng)濟中過剩的流動性。

三、房價棘輪效應與未來通縮預期

房價棘輪效應造成居民消費傾向較小，實體經(jīng)濟不景氣，在基本面上形成了通貨緊縮的壓力。事實上，從2008年開始我國已經(jīng)出現(xiàn)了通貨緊縮。2009年底到目前的這輪通貨膨脹，其原因是國家提高農(nóng)產(chǎn)品收購價格引發(fā)的農(nóng)產(chǎn)品上漲、國際原油價格的上漲及房租上漲三個方面。經(jīng)過一年多的經(jīng)濟自身調(diào)整與政府調(diào)控，農(nóng)產(chǎn)品價格已經(jīng)沒有了進一步上升的空間，房租上漲的勢頭也逐漸被遏制住，國內(nèi)因素已經(jīng)無法推動CPI繼續(xù)上升。而房地產(chǎn)業(yè)龐大的蓄水池作用將貨幣對實體經(jīng)濟的影響降到最小，當農(nóng)產(chǎn)品價格與房租穩(wěn)定下來并再次回落，我國經(jīng)濟很可能繼續(xù)2008-2009年的CPI下降趨勢，最終形成通貨緊縮的狀況。

另外，由于房價越來越高，泡沫越來越大，買賣房產(chǎn)所需的資金也越來越大，房地產(chǎn)行業(yè)吸納過剩流動性的能力也就越來越強。有人擔心一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，大量的資金重新涌入到實體經(jīng)濟，會造成大量的流動性過剩，從而出現(xiàn)惡性通貨膨脹。事實上，房地產(chǎn)業(yè)與股市一樣，當出現(xiàn)泡沫破裂、資金大量撤離的情況時，這些資金不可能在短時間內(nèi)同時撤離。而泡沫破裂的預期使每一筆資金的撤離都會引起房價的下降，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的資金大量縮水，最后進入到實體經(jīng)濟的遠沒有其在虛擬經(jīng)濟中那么龐大，并不會造成惡性的通貨膨脹。更何況，在我國經(jīng)濟尚未找到新的增長點與投資點之前，我國政府不可能讓樓市崩盤的事情輕易發(fā)生。因此，在房價鼓勵大漲、抑制小漲的棘輪效應下，我國在不遠的未來，很可能要迎來一段通貨緊縮的時期。