房地產開發過程中的成本控制

摘要：對于房地產開發企業來說，隨著國家的宏觀政策調控，經營環境的急劇變化和競爭的日趨激烈，盈利的空間越來越小，因此成本控制愈來愈重要。除了要開發適銷對路能適應市場需求的產品外，重要的一方面就是如何最大限度地降低工程建設成本。

關鍵詞：房地產開發成本控制優化

一、項目前期開發成本控制及設計方案優化

項目前期開發的主要成本是項目地塊的購置成本，在地價高的地方，前期的選點就很重要。對于項目周邊的市場調研結果可以在一定程度上對于意向目標地塊的合理性價比提供建設性參考，避免投資決策的失誤，人為提高項目運營成本。具體做法是通過公司內部的市場策劃部進行橫向、縱向對比分析，必要時借助專業市場策劃知名機構進行把關，將行動計劃分析到位。

設計工作是工程建設的關鍵，對于工程項目的工程造價、建設工期、工程質量以及在建成以后能否獲得較好的經濟效益起著決定性的作用。設計方案的優化是設計階段的首要任務，它對工程建設成本有著舉足輕重的作用。設計方案不但要考慮技術上的可行性，還要考慮經濟上的合理性。

二、項目建設階段中的成本控制

建設工程的投資成本主要發生在施工階段。因此，精心地組織施工，挖掘各方面潛力，節約資源消耗，可以收到節約投資的明顯效果。為此要努力做好以下幾方面工作：

一是加強和完善現場簽證管理。在施工過程中，發生現場簽證時應做到先算賬后實施，在辦理每一簽證之前必須進行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制，現場管理人員應隨時深入施工現場，掌握簽證資料的真實性和必要性，對其中不實之處和不合理性加以嚴格審查，判定是否該給或該給多少工程量，根據定額、合同等文件來判定該簽證內容是否允許調整。

二是提高工程變更的預見性。在項目建設過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應密切配合，嚴格控制洽商變更的發生，但由于工程項目周期長、技術復雜等特點，項目在實施過程中不可避免會發生變更。一般從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更三類。對于大的洽商變更，必須事先做詳細的技術經濟分析，這時要充分利用設計單位和監理單位的技術資源，并就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價仍執行合同中已有的單價，如合同中無此單價或因變更帶來的變化，應按合同條款進行估價。經承包商提出的單價分析數據，監理工程師審定，業主認可后，按認可的單價執行。

三是造價管理人員應及時深入工地現場，隨時掌握工程進度與狀況，了解工程變更內容的具體做法，準確計量出工程變更的有關數據，同時要廣泛收集各種建筑材料價格信息，分析和預測材料價格的波動狀態與原因，為工程竣工結算打下堅實的基礎。

三、結算階段的成本控制

結算工作的突出特點是：“大量性、集中性、復雜性”。為避免結算時產生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立以下機制：

一是會議確認制結算原則以采用會議確認制。通過結算會議確定結算方法、人選、結算期限、除正常結算項目之外所發生的特殊問題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。

二是二次復核、審計制建立切實可行的二次復核、審計機制，使結算工作處于受監控狀態。一方面，加強內部制約；另一方面，減少工作失誤。具體操作人員應聘請經驗豐富的造價人員也可委托中介機構。

三是獎懲制度結算完畢后，對照成本目標進行分析、整理。按圖核實工程數量，招投標工程按工程量清單發包的，需逐一核對實際完成的工程量，然后對工程量清單以外的部分按合同約定的結算辦法與要求進行結算。并分別就設計單位的設計質量（含本企業設計管理部門）、監理單位的現場簽證（含本企業工程部）的管理情況，進行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎罰。

四、企業中的人才管理及優化

培養和造就高素質造價管理人才是有效控制房地產開發造價之根本。工程造價管理涉及建設項目管理多個環節和專業，如：項目的投資分析、項目的規劃與設計、工程招標與投標、工程合同管理、工程預結算管理等。每個環節、每項工作，都需要具備相應水準的人負責任、高質量地完成相應工作，他們工作中的任何失誤，都會給企業造成難以彌補的損失，從這個意義上看，企業之間的競爭歸根結底是人才的競爭。因此，企業必須長期樹立“尊重知識、尊重人才”的觀念，想方設法吸引人才、留住人才、培養人才，必須建立與現代企業管理相適應的、科學的、行之有效的人才激勵約束機制。因此，盡快吸收一批具有責任心強、懂技術、善管理的工程造價專業技術人才和加快培訓工程造價管理人員，努力提高其業務技能與管理水平，以適應房地產開發企業未來的發展需求。

總之，房地產開發成本管理工作是一項系統工程，需要進行全過程、全方位的管理和控制。通過對工程成本的事前的預測與分析、事中的檢查與監督、事后的控制與管理，努力把建設項目的投資控制在期望值的范圍。要做好總結項目的成敗得失，吸取經驗教訓，得到一些經驗數據和技術經濟指標，為今后其他項目開發前期成本預測和成本控制提供參考依據。