未來房價走勢的幾種猜想

摘要：本文從我國的房價形式及針對調控房價的相關政策進行分析，結合國內經濟形勢，闡述了住房價格未來發展的幾種可能，并對每種可能說明了原因，并提出了自己的觀點。

關鍵詞：房 通貨膨脹 泡沫

一、我國現階段房價形式及相關政策

我國自1998年取消福利分房，推進貨幣化分配，實行房改以來，房價幾乎是一個單邊上漲的狀態，即使是2008年的金融危機時期也只有小幅的下跌，但到了2009年卻報復性上漲。

對于高漲的房價，許多國際上通用的指標如房價收入比、租售比都顯示房價有泡沫存在。針對屢創新高的房價，2010年4月國家頒布了最新調控房價的政策“國十條”，主要從擴大保障房的建設力度和提高首付款比例以及貸款利率等等進行了規定。

從微觀經濟學上分析，房屋作為商品其價格是由市場決定，即由供給和需求共同決定。國家的調控政策沒有從根本上解決供需矛盾，通過限購、限貸以及提高貸款利率等手段都只是增加了交易成本。只有通過增加供給和減少需求才能有效地降低價格。所以，目前的調控政策沒有直擊高房價的要害，沒有解決供需矛盾。通過增加交易成本的方式可以減少一部分投資需求，但要展現出調控效果，可能需要一段很長的時間。

宏觀方面，為了控制從2009年開始的通貨膨脹，自2010年初央行多次提高存款準備金及存貸款基準利率。這使得市場流動性開始緊縮。許多企業貸款難度加大。作為資金密集型行業，房地產行業的資金壓力非常大。但是房地產行業的資金安全有和銀行的資金安全有非常緊密的聯系。國家不會坐視住房價格過度下跌，這樣會影響到銀行的貸款安全，不利于國民經濟的穩定發展。

二、對未來房價走勢的幾個猜想

通過對調控政策的分析，結合我國目前所處的經濟環境。住房價格的發展方向有以下幾種可能。

猜想一：通過國家嚴厲的調控措施和緊縮流動性的貨幣政策，房價停止上漲，并且部分城市有10%-20%的降幅。

隨著調控力度的加大，投資性需求進一步得到抑制，甚至有一部分投資性房源進入到三級市場作為二手房進行銷售，進一步增加了供給。

猜想二：調控房價對經濟的發展有一定的抑制作用，國家擔心會影響國民經濟的發展。調控后期放松了執行，房價有一定漲幅。

在長期調控政策下，國內經濟增長缺乏內生動力，需求一直難以拉動，并影響了其他產業的發展。后期放松了對調控政策的執行，房價開始恢復性上漲，部分城市甚至會出現像2009年年初的暴漲。

猜想三：由于強有力的調控措施和人口紅利的逐漸消失，住房實際的需求及消費性需求(買房用來自住)開始下降，房價開始下跌，進而引出一部分投資性住房集中掛牌出售，進一步增加了供給壓低了房價，房價開始暴跌。會有30%-50%的跌幅。

國內長期執行計劃生育政策，農業人口向向城市的轉移也開始放緩，住房的實際需求開始下降。許多貸款購房者出現負資產。銀行面臨斷供壓力。

猜想四：房價沒有明顯上漲，但是貨幣的購買力卻逐漸縮水。相對于快速上漲的物價，房價如果沒有漲的話，實際上就是下跌了。

許多住房是通過銀行按揭購買的，住房價格過度下降，可能引起斷供使銀行貸款存在風險。一旦銀行壞賬和不良貸款增加對于經濟發展將會造成非常大的影響。這是國家不希望看到的，2008年金融危機時，國家通過各種政策鼓勵購房，就是很好的例子。

然而住房價格的確存在泡沫。如何能讓存在泡沫的房價能夠軟著陸？可以通過增發貨幣，使貨幣的實際購買力下降。再通過調控政策使房價沒有明顯變化，則實際上房價是降了。即通過一定程度的通貨膨脹，逐漸夯實有泡沫的房價，擠出房價的泡沫部分，避免銀行的斷供風險，避免影響實體經濟。

如貨幣購買力下降20%-30%，房價沒有變化的話，則實際上是下降了20%-30%，擠出適當的泡沫使房價回到合理的價格范圍內。

筆者認為第四種的可能性最大。從國際慣用的各種指標來看，我國房價存在泡沫是毋庸置疑的。作為發展中國家，一旦泡沫破裂，必將影響實體經濟，使經濟陷入長期低迷時期，錯失寶貴的發展時期，這是國家不愿意看到的。所以國家會通過一定通脹所充實房地產泡沫，使房價泡沫破滅的風險逐漸變小，實現軟著陸，保護國民經濟安全。

參考文獻：

[1] 李東月.房價預測模型的比較研究[J].工業技術經濟，2006，(9)

[2] 楊殿學.”政府救市”行為下的我國房價走勢[J].西安財經學院學報，2009，(7)

[3] 何春.深圳市商品住宅市場二元房價走勢概述[J].經管學院，2008，(9)

[4] 段琨.影響中國房價因素探究及預測[J].致富時代，2010，(8)

[5] 郭貴祥.高房價下的集團利益分析、房價走勢與對策[J].北方經濟，2006，(8)

[6] 尹中立.房價下跌影響分析——以美國房價下跌造成的影響為例[J].城市開發，2008，(2)

[7] 張永勝，左祥.2009年房價上漲因素分析及2010年房價走勢預測[J].經濟研究導刊，2010，(10)

[8] 杜建華.貸款利率提高后房價走勢的博弈分析[J].金融與經濟，2007，{9}

[9] 司慶偉.我眼中的房價走勢[J].合作經濟與科技，2006，(3)