對規范房地產市場 不斷提高市場調控效力的探討

摘要：文章從建立更為規范運作和透明公開的房地產市場選題入手，選取當前房地產市場管理中存在的幾種不利因素加以研究，從中闡述規范房地產市場，不斷提高市場調控效力的觀點，探討并提出對當前房地產市場管理中存在的幾種不利因素應采取的對策及建議。

關鍵詞：市場調控規范運作透明公開

房地產市場管理和宏觀調控的重要目標之一就是建立更為規范運作和透明公開的房地產市場。本文圍繞此目標談兩個問題：

一、當前房地產市場管理中存在的幾種不利因素

（一）當前，房地產市場出現一種信息不對稱和缺乏一種有效治理機制的不利因素。房地產市場中的信息不對稱問題，包括三個層次，一是房地產一級市場主要是指國有土地使用權的出讓市場。在這個市場中，政府基本掌握了要出讓的國有土地的所有信息，而房地產開發商對政府出讓國有土地的信息了解得很不充分，由此極有可能出現“租”與“尋租”的腐敗行為。二是房地產二級市場中的信息不對稱。這個市場中的信息不對稱目前更突出地表現為購房者對房地產開發商的信息、對其開發的商品性能、質量、建筑材料、配套設施等信息了解得不充分，這就很容易帶來房地產開發商的道德風險問題。同時，由于目前我國住宅銷售主要還是以期房銷售為主，購房者難以把握未來所建房產的狀況，這就更加大了購房者與房地產開發商之間的信息不對稱。三是房地產三級市場中的信息不對稱，主要是發生在售房者、房地產中介機構、購房者之間。由于這三個市場主體對所售房地產的信息掌握程度不同，造成了任意兩個主體之間都存在著信息不對稱問題。房地產市場信息不對稱問題廣泛存在，且因缺乏有效的治理機制，已經干擾了正常的房地產市場秩序，使市場運行出現了嚴重的“效率漏損”。

（二）由于制度性和經濟性原因，導致房產測量和房產面積上的糾紛。1.制度性原因。產權的登記制度，從測量的專業技術角度出發，這就需要房產測量工作應該是客觀、真實、準確地反映房屋的現狀，用以服務于產權管理、產權登記。與此同時，房產測量工作在現實工作中，可能出現矛盾或沖突，對這些矛盾沖突的不同處理方式，會產生不同的面積測量結果，因此造成了許多面積上的糾紛。另外，房產測量和產權登記在有關制度和操作方式上目前存在一些局限。當前很大程度上是由開發方進行房產測量，委托并辦理初次的轉移過戶登記。而開發方由于同買方存在潛在的利益沖突，很難充分代表業主的利益，同時，一般也不可能向業主做出一些適當的合理的解釋，這就難免造成很多的房產面積糾紛。

2.經濟性原因，導致房產測量和房產面積糾紛。在房產面積糾紛中，大多是因為實測面積大于合同面積需要補交房款的情況。在實測面積變小的情況下，開發商一般多選擇退還差額部分房款，而業主覺得少花了錢，也不會有異議。在實測面積稍大于合同面積的情況下，一些開發商也會選擇放棄追討小額差價的權利。但當實測面積大于合同面積較多時，開發方出于利益，不會輕易放棄追索差價的權利，而業主則不愿意再補交任何房款，這就形成了糾紛。與此同時，面積問題的出現，與買賣雙方合同約定的面積差異處理方式關系密切。由于原《商品房銷售合同》對于面積差異處理的約定是“1%以內不退不補，1%以上據實結算”，因此實測面積與合同面積相差在1%上下的房屋最易出現面積糾紛，相差較少或較多的房屋反而問題較少。

二、對當前房地產市場管理中存在的幾種不利因素采取的有關對策及建議

（一）房地產市場公共信息機制由政府主導建立，由專業水平高、中立性質的研究機構參與。房地產市場公共信息機制的建立應由政府主導，統一規劃，統一組織，統一協調，設計好包括公共信息采集和處理、分析和發布等內容的公共服務平臺。另外，由于房地產市場信息繁多，加以采集分析研究成本太高且無必要，而且建立起的公共信息機制并不能完全替代市場主體識別選擇信息的主體功能，只是對市場機制進行一定的校正和調節，糾正市場信息“失靈”。因此，建立合適的房地產公共信息機制，需要進行系統分析和研究，關鍵是做好政策信息和幾類主要市場信息的采集、分析和發布，其中信息篩選和分析研究是關鍵環節。因此，有必要借助現有的智力資源，借助一些專業水平高的科技院校及研究機構和相關人員參加，共同研究建立房地產市場公共信息類別和指標體系。

（二）房產管理部門應加強市場監管，尤其是在提高市場透明度和買賣雙方的信息對稱性方面多下功夫，切實保障消費者事先的知情權。使之事先知情權得到保障，在較大程度上緩解商品房面積糾紛問題。

（三）要加強宣傳和普及房產測繪知識的工作，要讓更多的房產業主、房地產開發企業，對房產測繪知識了解得更多，使業主誤會、疑惑更少，少走彎路、少造成浪費和損失。

（四）要加強好與建設等各相關部門的聯系、溝通和協調，從土地、規劃到設計、施工，都應嚴格依法辦事，避免出現建筑物客觀狀況與法規文件要求不符等方面的現象，避免出現土地、規劃、設計、施工等環節互不協調和開發方隨意變更等情況。

參考文獻：

[1]李平生?《加快城鎮建設步伐，推動縣城經濟發展》．《現代房地產建設管理指引》．

[2]周干恃《四平房地產》．《四平社會科學》2011年第1期．樊東咚.