完善售后公有住房專項維修資金管理機制的思考

摘要：物業管理模式在我國已走了20多年，但由于單位售后公有住房（以下簡稱房改房）住宅共用部位共用設施設備維修資金（簡稱房改房維修資金）受其自身歷史原因的束縛，還無法與商品房市場化的物業管理對接。筆者認為，應該探索出適用于當前單位房改房維修資金收繳、使用和管理的辦法。

關鍵詞：房改房維修資金收繳使用和管理的辦法

我國房改房面積約有80億平方米，幾乎涉及所有的大中小型的國有企事業單位。事實上，房改房存在諸多方面的問題：房齡普遍較長、質量普遍較差、維修養護不及時，造成房屋完好率低、公共設施設備陳舊、老化。尤其是房改后，維修基金渠道不暢，維修資金嚴重不足，對房改房的維修養護造成極大壓力。

那么，房改房維修資金收繳、使用和管理如何使其逐步達到規范化、市場化的物業管理模式呢？

一、房改房原執行的從國家建設部1998年頒布的《住宅共用部位設施設備維修基金管理辦法》的收繳、使用規定

及執行情況。

1.規定購房者應繳的維修基金收繳不力

按照規定：公有住房售后的維修基金來源于兩部分：一部分是售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％。該部分基金屬售房單位所有。另一部分是購房者按購房款２％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入”。

以上規定基金從兩部分收繳，實際上只完成了售房單位收繳的部分。而購房者應收繳的部分，由于政府管理體制和措施等原因，根本沒收繳這項費用，原市住宅主管部門也沒能采取有力措施催繳。因此，公有住房維修基金費用較為緊缺。

2.售房單位提取的維修基金如何領用不明確

《住宅共用部位設施設備維修基金管理辦法》中提到：公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人民政府批準后實施。廣州市將屬售房單位所有的共用設施設備維修基金稱為“單位住房基金”。申請時提供的證明包括：申請報告、申請表格、工程維修審批表、工程維修預算和銀行提供的單位住房基金存款證明，并沒有提及是否像商品房那樣需業主委員會同意才能使用。問題在于，受媒體輿論等的多年影響，絕大多數的民眾認為維修基金就是業主該做主的錢。

這幾年，廣州地區房改房維修基金的使用主要有三種情況，一是部分單位由于國家政策不明確，無法判斷是否會產生遺留問題，多年來一直不敢動用員工稱為“房子養老金”的維修基金，而是繼續由企業違規出錢對房改房進行維修。二是有的單位效益差，但又為了解決房屋安全和平息員工的怨氣，不得已逐年適當動用了部分維修基金甚至出現為了經營挪用的現象。三是有的是虧損單位或是轉制企業，在房改后的十多年間已將為數不多的維修基金使用完畢。

二、建設部、財政部令第165號《住宅專項維修基金管理辦法》出臺后，房改房維修基金面臨的問題

從廣州地區房改房的現狀可以看出有以下三種情況，一是房齡長，有的房屋是四五十年代建造的，由于維修養護不足，存在除房屋殘舊破損外還有不少的建筑安全問題。二是設施設備陳舊，水、電和排污系統，都存在諸多問題。三是小區公共環境嚴重存在臟、亂、差等現象。以上問題反映建設部、財政部令第165號《住宅專項維修基金管理辦法》出臺后，維修基金的問題仍得不到根本解決。

1.住宅專項維修資金賬面余額無法劃轉

《住宅專項維修基金管理辦法》規定：“政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會”。

“業委會成立難”是目前全國范圍內物業管理中一個突出的“老大難”問題，沒有業主委員會，就無法將賬面余額劃轉，最終還是沒有真正接管專項維修資金的主體。

2.維修基金不敷使用時，無法續籌：

《住宅專項維修基金管理辦法》規定：維修基金不敷使用時，經當地房地產行政主管部門或業主委員會研究決定，按業主占有的住宅建設面積比例向業主續籌。

出現維修基金不敷情況的，主要是單位效益差或是轉制企業，而這些企業的房改房，其80%以上的業主已退休，年齡大，收入低，怨氣大，投訴多。至今仍存有福利和半福利的老觀念，對有償服務、付費服務的市場化的物業管理模式普遍難以接受，平時不愿意按實繳納管理費用，根本無法向其續籌維修資金。

三、解決房改房專項維修資金存在問題的建議：

房改房專項維修資金的管理不能簡單的參照商品房的管理模式，筆者對解決房改房專項維修資金存在問題建議如下：

1.提高業主委員會的地位

業主委員會是否具有民事訴訟主體資格一直存在爭議，物權法(草案)規定，“對侵害業主共同權益的行為，對物業管理機構等違反合同發生的爭議，業主會議經三分之二以上業主同意，可以以業主會議的名義提起訴訟、申請仲裁。”間接地否定了作為業主大會執行機構的業主委員會的訴訟主體資格，因此業委會沒有強硬的法律支撐，也容易受到打擊報復或被侵權，再加上無報酬且責任重，是業主不愿參與的主要原因。

應將業主委員會納入非法人組織，具有民事權利能力和民事行為能力，可以代表全體業主承擔該小區物業管理范圍內的民事責任。每年年初就業主委員會成員活動費及為維護業主權益而發生的各項費用做出預算計劃，預算費用向業主按面積分攤，使用情況每季度向小區全體業主公布一次，每年年末結算，多退少補。這樣，業主委員會有法律保障、經費支持，業主委員會才能組建出來，成員們才能積極為全體業主辦實事。

2.強化地方政府及協會的服務職能

政府房地產主管部門應認真履行行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作，督促街道、居委會、地區物業管理協會把服務職能真正執行到位。鑒于中國的國情，在物業管理市場機制尚未培育成熟時，適度的政府干預、統一監管是十分必要的。建議以街道辦或居委會為主導，各房改房售房單位或物業管理公司協助，在小區成立業主委員會或召開業主大會，在業主大會上建立住宅專項維修資金管理的業主公約，其中：余額不足如何續交一定要制訂可操作性細則。

3.提高業主的市場化管理意識

地方政府、物業管理協會要為業主委員會建立良好的平臺，業主委員會要盡快完成“業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%”的收繳工作，一方面完善和充實維修基金；另一方面使業主提高物業市場化管理和監督維修基金使用的意識。

4.社會力量扶持

《住宅專項維修基金管理辦法》規定：發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，政府建設（房地產）主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。

發生危及房屋安全等緊急情況都無法修理，說明業主已無力支付維修費用，建議政府建立專項危房維修基金會，基金會的資金借助社會力量給予適當扶持。

5.制訂實操性強的監管程序

監管是維修資金管理的核心內容之一，其工作量和難度相當大，要真正發揮監管的作用，必須實操性強才能收到應有的效果。

（1）設好賬

公有住房住宅專項維修資金專戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門的監督。業主委員會應將售房單位交存的住宅專項維修資金，按幢設分賬；業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

（2）隨時查

由業主委員會出函，業主可隨時到專戶管理銀行對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

（3）定期報

業主委員會，應當每年年中及年末與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布支用及利息等收益情況。

（4）外部查

為防止政府主管部門濫用職權挪用，又防止業主委員會超前使用或違規，由業主委托社會上的中介機構每年審

計。

參考文獻：

[1] 國家建設部1998年頒布的《住宅共用部位設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）。

[2] 廣州市《關于單位住房基金有關問題的通知》（穗房改辦〔2003〕13號）。

[3] 建設部、財政部令第165號《住宅專項維修基金管理辦法》。

[4] 岳鵬飛：《對深圳市完善房屋專項維修基金管理機制的思考》中國物業管理培訓信息網2006.12.20。

[5] 李春云：《成立業主委員會難的原因及對策探討》中國網上小區，2009.4.10