中等收入家庭住房困難的原因分析

摘要：從消費行為影響因素的角度對中等收入家庭存在的購房難、供房難等住房問題進行分析。中等收入家庭住房困難的原因主要有：住房消費心理需求過高；受傳統文化影響住房消費模式過于單一；住房價格過高，住房支付能力不足；信貸成本高，住房負擔重。

關鍵詞：中等收入家庭；住房困難；影響因素；原因

中圖分類號：TU113.5+41文獻標識碼：A文章編號：1006-4117（2011）03-0155-01

中等收入家庭作為重要的社會消費主體，在擴大需求拉動經濟發展方面發揮著不可替代的作用，其消費活動一直受到廣泛關注。目前，中等收入家庭購房困難、供房困難等住房問題也日益引起社會各界的關注。探究各方面引起中等收入家庭住房困難的原因，對解決其住房問題，促使其發揮應有的社會經濟功能具有一定的現實意義。

任何消費行為都是在一定消費心理和社會環境的影響下共同推動下完成的。當消費行為受阻不得實現時，從影響因素的角度對其進行分析是很有必要的。中等收入家庭住房困難的原因可以從消費心理、文化因素、住房價格、銀行信貸等方面進行分析。

一、住房消費的心理需求過高

任何消費活動都是從一定的需求開始的，不同的心理需求產生不同的消費行為。與低收入家庭相比，中等收入家庭對住房基本功能的消費需求較高，對住房象征性功能的消費動機更大。住房的象征功能有兩個方面：一是外部符號，指住房所在的區位、周圍的景觀、外觀、價格和產權，直接表達了主人的社會經濟地位和身份；二是內部符號，指房屋內部的裝修、家具的布置和室內的擺設等，不但構成主人的地位、身份、等級等社會因素的象征，而且充當了表現主人的品味、格調、情趣和個性的符號。消費活動是一種社會語言、一種特定的社會成員身份感的確認方式。人們都希望通過提高自己的消費檔次和品味來證明自己的社會地位，最大限度地實現自己的價值。為了自己的體面、身份，中等收入家庭的住房需求無形中被放大，住房類型、檔次高于實際需求，相應的住房支出高于自身支付能力，很容易產生住房問題。尤其對于將住房視為炫富擺闊的載體，效仿高收入家庭住房消費行為的部分中等收入家庭，他們更容易形成過高的住房消費心理，過度消費，遇到住房困難。

二、文化因素影響下住房消費模式過于單一

文化是指社會的意識形態以及相應的制度和組織機構，由知識、信仰、法律、倫理道德、風俗習慣等組成。它是影響中等收入家庭住房消費的重要因素，不僅影響著家庭成員的消費觀念，還影響著他們對住房消費價值的判斷、消費信貸的理念和行為。受中國傳統安家置業思想的影響，中等收入家庭傾向于購買屬于自己的住房而不愿以租住房屋的方式解決居住問題。而且與低收入家庭相比，中等收入家庭有較高的經濟基礎，購房幾乎是其住房消費的唯一模式。

中等收入家庭住房消費對中國房地產市場發展起著舉足輕重的作用，他們的住房消費模式不僅影響其住房消費行為，還為住房建設提供市場、發展的方向和動力。中等收入家庭住房消費模式過于單一，一方面造成新建住房面臨過大需求壓力，存量住房資源被不合理地閑置；另一方面造成住房供應結構不合理，高價位住房較多，中低價位住房少，這在一定程度上反過來加劇了中等收入家庭購房的困難。

三、高房價下住房支付能力不足

住房價格直接影響著居民家庭的住房支付能力與有效需求，是影響家庭實際住房消費行為的重要經濟因素。在家庭收入水平一定的情況下，住房價格越高住房支付能力越低，住房需求乏力，消費行為難以形成。只有在住房價格與收入水平保持在一定范圍或家庭收入增長快于房價上漲幅度時，住房的有效需求才能形成，否則，房價過高住房支付能力不足，購房行為難以實現。

近幾年，我國房地產市場住房價格過高，遠遠超出了中等收入家庭的承受范圍。以中國統計年鑒的中等收入戶數據為依據，住房建筑面積取90平方米對我國中等收入家庭的房價收入比做粗略計算，結果表明自2004年以來中等收入家庭的房價收入比均在9倍以上。其中2004年為9.61，2005年為9.75，2006年為9.36，2007年為9.46，2008年為9.45，2009年為9.53。這與目前國際公認的合理房價收入比在4-6倍之間有較大差距，由此可見高房價是造成我國中等收入家庭住房支付能力不足，購房困難的主要原因。

在高房價背景下，中等收入家庭的住房負擔在日益加重。在中國社會科學院舉行的房地產調研報告會上，經濟研究所研究員汪利娜曾指出，購房者的負擔在日趨加重。特別從2004年以來，房價與家庭收入之比在增加，中等收入者目前的還貸已經占家庭收入50%，“這是一個警戒線，如果進一步加息，買不起房的人會更加買不起”。雖然部分中等收入家庭以按揭貸款的形式購房，但每月的還貸額占月收入很大比重，他們不得不通過節衣縮食，降低生活水平來勉強支付，承受著較大的經濟與心理壓力。

四、信貸成本高

住房是一種特殊的商品，它既是生存的必需品，又是具高價值、高檔次的耐用消費品，沒有銀行信貸支持系統的保障，一般家庭很難完成購房行為。多數家庭可以憑借信用，首先取得住房的使用權，然后按期歸還貸款，最終取得住房的產權。但是，信貸成本高成為部分中等收入家庭購房困難的一個重要原因。以一套價值25萬元的普通住房為例，如果采用抵押貸款購買，首付20%，余款按月均等額還款利率6.375%計算，在15年內償還，月還款額高達1870元，15年累計336600元，購房成本比非信貸消費增加86600元。額外的住房支付對于一部分中等收入家庭尤其是年輕的中等收入家庭來說是很沉重的負擔，提前購房的機會成本太大，購房困難依然存在。

總之，中等收入家庭的住房困難是多方面原因造成的。在解決中等收入家庭住房困難的問題上，要切實考慮他們對住房的實際需求，規范其消費觀念，引導其合理消費；改變單一的消費模式；嚴格控制住房價格過快增長，提高中等收入家庭的住房支付能力；加大金融政策對中等收入家庭住房消費的支持力度。

作者單位：河北經貿大學

作者簡介：劉潔（1984—），女，河北省衡水市桃城區人，河北經貿大學公共管理學院行政管理專業碩士研究生，公共政策分析方向；柴文佳（1984—），男，河北省唐山市人，河北經貿大學公共管理學院行政管理專業碩士研究生，公共政策分析方向。

參考文獻：

[1]李菁.未來五年我國中產階層變化趨勢對房地產市場影響研究[D]．北京:清華大學碩士論文.2004．