論小區(qū)停車位的物權(quán)性質(zhì)及產(chǎn)權(quán)歸屬

摘要：隨著社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，人均私家車擁有量急劇增加。與之相矛盾的是小區(qū)停車位越來越難以滿足小區(qū)業(yè)主的需求，因此小區(qū)停車位的糾紛也越來越多。為此我國在2007年出臺了《物權(quán)法》以規(guī)范相關(guān)問題，但其規(guī)定仍有不足。本文首先將對小區(qū)停車位的物權(quán)性質(zhì)進行研究和分析，結(jié)合社會實踐問題，探索我國小區(qū)的地面、地下停車位的物權(quán)性質(zhì)問題。之后著重闡述分析在我國社會實踐過程中在各種形式的小區(qū)停車位下所存在的問題，深入挖掘小區(qū)停車位相關(guān)法律原理。最后總結(jié)全文，提出相關(guān)的立法建議和實際解決方案。

關(guān)鍵詞：地面停車位；地下停車位；物權(quán)法；產(chǎn)權(quán)歸屬；物權(quán)性質(zhì)

中圖分類號：D9文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2011）03-0035

近年來，由于我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展、整體收入水平的提高以及國家汽車政策的鼓勵，居民的私家車擁有量與日俱增。在生活水平提高的同時，隨之而來的人們對停車位的需求也大大增加，汽車擁有量的快速增加與小區(qū)內(nèi)空間的有限性之間產(chǎn)生了大量矛盾，由于我國長時間來沒有明確規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，直接導(dǎo)致小區(qū)停車位的權(quán)屬界定缺乏法律依據(jù)。各地為解決停車位糾紛，也紛紛出臺地方性法規(guī)、政府規(guī)章對其進行規(guī)制，但由于缺乏上位法律的統(tǒng)一指導(dǎo)，導(dǎo)致出現(xiàn)混亂的局面，且許多規(guī)定自相矛盾，最終導(dǎo)致小區(qū)停車位的權(quán)屬紛爭愈演愈烈。下面我們將對小區(qū)停車位的物權(quán)性質(zhì)和權(quán)屬現(xiàn)狀進行分析。

一、小區(qū)停車位物權(quán)性質(zhì)分析

小區(qū)停車位，是指居民住宅小區(qū)場所中供一輛汽車停放的單元。一般來說小區(qū)停車位主要分為車庫、地面停車位和地下停車位三種。

（一）車庫

車庫不同于一般的停車位，車庫一般具有獨立的封閉式的空間。車庫主要分為以下三種。一是利用首層架空建造的車庫，二是利用地下空間所建造的地下車庫，三是利用地表共有土地建造的車庫。

其中利用首層架空建造的車庫和利用地下空間建造的車庫與小區(qū)建筑主干是密不可分的，但是兩者也需要區(qū)別對待。首先利用首層架空建造的車庫是使用小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)所建造的車庫，但是它與業(yè)主的專有部分一樣，具有獨立封閉的空間，因此筆者認為其具有獨立的物權(quán)屬性，我國房地產(chǎn)登記制度雖然沒有規(guī)定可以把它單獨登記，但是也不否認它是與專有部分完全獨立的空間。因此不能因為我國登記制度的不完善而否認其物權(quán)屬性。利用地下空間建造的車庫，是房地產(chǎn)開發(fā)商利用地下空間所建造的用于業(yè)主停車的空間，其所有權(quán)并不能十分明確的確定，有的學(xué)者認為屬于業(yè)主，有的認為所有權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，還有的認為屬于人防工程。王利明教授認為應(yīng)當將車庫和地下人防工事分開， 地下車庫和人防工事的內(nèi)涵不同。即使是很多地下人防工事用于地下車庫， 但是不能完全等同為地下車庫， 否則將來開發(fā)商開發(fā)的地下車庫都等同于人防工事， 其結(jié)果將會導(dǎo)致地下車庫都由人防辦來管理維護， 這顯然不合理， 也不可行。至于確實是按照人防規(guī)劃修建的人防工程， 后來是用作車庫使用， 也應(yīng)當屬于人防工事。如果要將人防工程改變用途， 比如改成車庫， 也應(yīng)當經(jīng)過人防部門的批準。也就是說， 小區(qū)配建人防工事在平時開發(fā)利用過程中， 規(guī)劃用途不得改變， 為小區(qū)業(yè)主生活提供服務(wù)不得改變。從中我們可以得知，地下車庫不是住宅小區(qū)的從物，它符合物的基本屬性，是獨立的物。

利用地表共有土地建造的獨立車庫的性質(zhì)，梁慧星教授認為其屬于從建筑物，陳華彬教授也認為其與住宅小區(qū)建筑是從屬關(guān)系。根據(jù)從物隨主物一起流轉(zhuǎn)的理論，可以認定該車庫的法律權(quán)利屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)。

（二）地面停車位

地面停車位不同于車庫，它是一種開放式的利用地表業(yè)主共同共有的土地進行劃分的停車位，《物權(quán)法》明文規(guī)定屬于業(yè)主共同共有，主要依據(jù)是小區(qū)地面停車位的劃分幾乎不需要成本，其占用的土地已經(jīng)分攤在小區(qū)建造的整體成本中，而且其占用的道路或其他公共場地屬于全體業(yè)主共有財產(chǎn)。小區(qū)地面停車位作為一種方便業(yè)主生活的輔助物，是在規(guī)劃時作為配套設(shè)施設(shè)計建造的。梁慧星教授和陳華彬教授都認為小區(qū)地面停車位與小區(qū)建筑物之間是主物從物關(guān)系，根據(jù)主物轉(zhuǎn)移從物隨之轉(zhuǎn)移的原則，作為從物的地面停車位的物權(quán)依附于所有權(quán)。其具有物權(quán)屬性，但是受到一定限制。

（三）地下停車位

在我國，地下停車位是利用人防工程進行改造，進而建成的地下停車場，其目的是用于提供給業(yè)主停車?！吨腥A人民共和國人民防空法》規(guī)定：“國家對人民防空設(shè)施建設(shè)有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！痹谶@條規(guī)定中，并沒有明確規(guī)定物權(quán)歸屬，如房地產(chǎn)開發(fā)商在建造過程中，在大樓地下建造大型地下車庫，以供小區(qū)業(yè)主使用。這地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬到底屬于哪方？是屬于國家、房地產(chǎn)開發(fā)商，亦或是購買到房屋的小區(qū)業(yè)主？我國法律中沒有規(guī)定地下空間的所有權(quán)歸屬，所以在這個問題上，學(xué)者們存在爭議， 例如投資人受益論，認為“誰投資，誰受益”，地下空間在物權(quán)法中沒有明確規(guī)定，既然地下停車位是由房地產(chǎn)開發(fā)商投資的，那么理所應(yīng)當是屬于開發(fā)商所有。筆者認為投資人受益論仍有缺陷，在對待地下停車位的屬性問題時首先應(yīng)當把地下停車位區(qū)分開來，是開發(fā)商建設(shè)的地下人防過程，后改造成為地下車庫還是開發(fā)商改造已有人防工程，這應(yīng)該嚴格區(qū)分，筆者認為前者所有權(quán)屬于開發(fā)商，由開發(fā)商行使使用收益處分的權(quán)利，而后者則是應(yīng)當屬于國家所有，開發(fā)商只享有收益和管理的權(quán)利。從上述可以看出，我國利用地下空間所建造的地下車庫是具有物權(quán)屬性的。

二、我國小區(qū)停車位的權(quán)屬現(xiàn)狀

（一）車庫

車庫是用于停放汽車的一個具有獨立的封閉式的空間。在我國，小區(qū)車庫主要分為以下三種。

第一種是利用建筑物主干部分首層架空建造的車庫。這是一種我們在生活中非常多見的車庫類型。這種利用首層架空建造的獨立車庫，從屬于建筑物的主體，在實踐中多數(shù)按當事人約定來確定其歸屬。因此，對于這部分，學(xué)術(shù)界就其物權(quán)性質(zhì)有所爭議，有學(xué)者認為該部分在購買時，業(yè)主只是買下了它的專有使用權(quán)而并沒有得到其所有權(quán)，也有學(xué)者認為業(yè)主在購買時已經(jīng)取得了該部分的所有權(quán)，只是由于我國房地產(chǎn)登記制度的缺陷，該部分沒有登記于房地產(chǎn)登記簿上。筆者認為該部分是由《物權(quán)法》調(diào)整的，在決定其歸屬時應(yīng)當由當事人進行約定，收益歸開發(fā)商所有，但是這里存在一個問題，就是在實踐操作過程中，該部分能不能獨立進行轉(zhuǎn)讓？在我國，該部分是不能獨立登記于房地產(chǎn)登記簿的，如果轉(zhuǎn)讓了，那它的產(chǎn)權(quán)如何來認定？這也是一個十分棘手的問題，在這點上筆者認為在現(xiàn)階段該部分的流轉(zhuǎn)應(yīng)當隨業(yè)主的房屋一同轉(zhuǎn)讓，而不能單獨進行轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，若單獨轉(zhuǎn)讓也只是以出租專有使用權(quán)的形式進行。

第二種是利用地表共有土地建造的車庫。我國《物權(quán)法》規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。開發(fā)商利用業(yè)主地表共有土地建造的獨立車庫應(yīng)當屬于業(yè)主共同所有。但是這就存在著一個問題，獨立車庫相對于露天車位，具有封閉性，實踐中房地產(chǎn)開發(fā)商通過出租或者出售的方式提供給特定的小區(qū)業(yè)主使用，但是收益卻歸開發(fā)商，這是嚴重損害業(yè)主利益的。對于該類停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當屬于小區(qū)業(yè)主共同所有，收益歸所有業(yè)主，出售出租的決定權(quán)應(yīng)當歸全體業(yè)主。實際操作過程中，可以進行類似招投標的方式，讓有需要的業(yè)主提交申請，最后的收益歸于全體業(yè)主，也可以用于小區(qū)設(shè)施的改善。

第三種是利用地下空間所建造的地下車庫。在我國，利用地下空間建造的車庫的所有權(quán)歸屬并沒有明確規(guī)定，開發(fā)商利用地下空間投資建造地下車庫，該地下空間并不屬于業(yè)主所享有的土地使用權(quán)范圍。有部分學(xué)者認為開發(fā)商利用該空間所建造的車庫應(yīng)當歸開發(fā)商所有。筆者認為該觀點并確切的，因為根據(jù)我國相關(guān)法律，地下空間屬于人防工程，在這點上應(yīng)當有所區(qū)分，在這點上前文已經(jīng)有所敘述，筆者認為如果該地下空間是由房地產(chǎn)開發(fā)商建造、開發(fā)的，那么其產(chǎn)權(quán)歸屬是屬于房地產(chǎn)開發(fā)商的，若是利用原有人防工程進行改造的，則所有權(quán)歸國家所有，開發(fā)商只享受收益的權(quán)利。

（二）地面停車位

我國《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！痹摋l規(guī)定的第三款明確規(guī)定了地面劃線的停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬。但是物權(quán)法并沒有規(guī)定如何劃分地面停車位，這既留給了房地產(chǎn)開發(fā)公司或物業(yè)管理公司一定的自主權(quán)，也產(chǎn)生了一些問題，比如說占用業(yè)主共有的道路劃線的停車位，可否通過約定成為業(yè)主的專用停車位？現(xiàn)實中有許多這種情況，業(yè)主通過與房地產(chǎn)開發(fā)商約定，出錢購買或者租用地面停車位。但是根據(jù)建造物區(qū)分所有權(quán)理論，這種地面停車位并不能成為專有權(quán)的客體，只能成為共有權(quán)的客體，是屬于所有業(yè)主共同共有的。

另外，該條規(guī)定并沒有對“其他場所”這一詞進行規(guī)定，是指具有其他用途的業(yè)主共有物還是小區(qū)道路以外的其他閑置空地？這就涉及到了地面停車位怎么劃分的問題，因為如果說劃分的是具有其他用途的共有物，這將損害到全體業(yè)主的權(quán)益，如果說劃分的是小區(qū)道路以外的其他閑置空地，那該怎么規(guī)劃，怎么劃，是否需要業(yè)主全體同意？這些都是從中所產(chǎn)生的問題。

而且在該條規(guī)定中并沒明確指出規(guī)劃停車位的主體是誰，該條只能認定由開發(fā)商在建造時所規(guī)劃的車位，而沒有涉及到小區(qū)建成后，由于業(yè)主停車需求而需要新規(guī)劃的停車位問題。筆者認為，在占用業(yè)主共有的其他場地用于停放汽車的車位的劃分時，需要全體業(yè)主同意才能進行新劃線，且所新規(guī)劃出的停車位屬于全體業(yè)主所有，該停車位的使用也由全體業(yè)主決定，如果是出售出租形式使用新劃分的停車位，那這部分收益也應(yīng)當歸全體業(yè)主所有。當然這些新劃停車位的管理也可以由業(yè)主授權(quán)物業(yè)公司進行，收益可以進行小區(qū)其他設(shè)施的維護等。

1、老小區(qū)綠化改造問題研究

居民汽車擁有量的劇增是近幾年的事，我國很多老的住宅小區(qū)在當初建造時，并沒有規(guī)劃過多的停車位，而是著重于對綠化的規(guī)劃。因此隨著近幾年小區(qū)私家車數(shù)量的逐漸增加，導(dǎo)致了老小區(qū)內(nèi)消防通道、道路以及其他用途的空間的堵塞，不僅使人們的生活不方便，也造成了許多安全隱患。因此老舊小區(qū)的地面停車位改造規(guī)劃是十分必要的，最切實可行的方法就是對小區(qū)內(nèi)綠化地的改造，早年的小區(qū)綠化地十分龐大，以現(xiàn)今的眼光看，完全可以從中規(guī)劃出許多停車位，以解決老小區(qū)停車難的問題。在這個問題上，筆者認為可以就該問題召開業(yè)主大會，分別征求業(yè)主中的有車族和無車族的意見。因為綠化面積的改造，也損害了無車族的權(quán)益。當然我覺得在這點的決定上主要依據(jù)的不是全體業(yè)主的同意，而是應(yīng)該綜合考慮小區(qū)內(nèi)的各方面因素，包括空間、安全隱患等問題。如果說業(yè)主大會最終決定進行綠化帶改造，改造的費用應(yīng)該從全體業(yè)主繳納的物業(yè)費中出。對于無車族，我認為不需要進行補償，因為車輛增加是客觀存在的現(xiàn)實，綠化地的改造也為其消除了安全隱患，新劃停車位是小區(qū)的公共設(shè)施，應(yīng)該為多數(shù)業(yè)主利益考慮，不能因為不享受該車位使用權(quán)而拒絕改造。

改造后的新停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題很明確，因為其是利用小區(qū)公共用地進行改造的停車位，所以它是屬于業(yè)主共同共有的，使用收益等屬于全體業(yè)主所有。

2、地下停車位

在我國，地下停車位是利用人防工程進行改造，建設(shè)成為的地下停車場，提供給業(yè)主停車服務(wù)。《中華人民共和國人民防空法》規(guī)定：“國家對人民防空設(shè)施建設(shè)有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！庇纱艘?guī)定可以知道，利用人防工程建造的地下停車位的管理權(quán)和收益權(quán)歸投資者所有。但是該條并未規(guī)定利用人防工程建造的地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬。

在社會實踐中，地下停車位是按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證中寫明的，由開發(fā)商對小區(qū)地下空間的合理利用，建造成地下停車位供小區(qū)業(yè)主使用，究其產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)該是屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有，這也是許多學(xué)者的觀點。但是根據(jù)《人民防空法》中相關(guān)規(guī)定，投資者平時享有使用管理收益等權(quán)利，但是并沒有規(guī)定投資者有處分的權(quán)利。因此我們可以認為，投資者并不享有地下空間權(quán)，地下停車位的產(chǎn)權(quán)并不屬于投資者。地下空間并不屬于小區(qū)建筑規(guī)劃之內(nèi)，小區(qū)業(yè)主在購買房屋時也并沒取得對地下空間的共有權(quán)，因此，我認為地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬是屬于國家所有的，其管理收益的權(quán)利歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)商。

三、對解決小區(qū)停車位法律問題的建議

（一）建議建立小區(qū)停車位的單獨產(chǎn)權(quán)登記制度。居民的小區(qū)停車位是一項重要的不動產(chǎn)。不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為而發(fā)生變動，非經(jīng)登記，不發(fā)生效力，登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。但是我國的房地產(chǎn)登記制度卻在對小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)的登記上很不完善。不能單獨辦理停車位的產(chǎn)權(quán)登記。

（二）建立小區(qū)業(yè)主的優(yōu)先購買權(quán)及承租權(quán)制度。小區(qū)停車位由開發(fā)商出售或出租，小區(qū)業(yè)主處于絕對劣勢，立法者希望通過《物權(quán)法》第七十四條中的“首先滿足業(yè)主的需要”的條文來保護業(yè)主利益的目的，但是由于立法的不明確性導(dǎo)致很容易落空。筆者建議法律可以賦予業(yè)主在一定期限內(nèi)的異議權(quán)即優(yōu)先購買或承租權(quán)，開發(fā)商必須采取公告的方式通知業(yè)主行使優(yōu)先權(quán)。若有需求的業(yè)主覺得價格過高，則可以表示異議，提請與雙方無利害關(guān)系的專業(yè)機構(gòu)進行估價。如果仍然有異議的，可以向所在地法院起訴，法院可以對價格做出直接干預(yù)，當然這種干預(yù)也必需建立在專業(yè)估價機構(gòu)估價的基礎(chǔ)上。

（三）建立完善的空間權(quán)制度。我國《物權(quán)法》中并無對地下空間權(quán)制度規(guī)定，到底了地下停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的不明確性，筆者認為，在社會經(jīng)濟發(fā)展的今天，土地資源十分稀缺，開發(fā)地下空間已經(jīng)是十分普遍的途徑了，我國《物權(quán)法》應(yīng)當對地下空間的相關(guān)權(quán)利進行嚴格規(guī)定，確認其產(chǎn)權(quán)歸屬及物權(quán)性質(zhì)。

（四）建立立體車庫。這是合理利用空間解決小區(qū)停車難問題的首選。目前有些小區(qū)已建的停車區(qū)域中，占地多，利用效率低。如果能夠推廣或者強制推行立體車庫的運用．那就等于在總面積不變的情況下，提高了很大的土地使用率。

（五）改建部分綠地。小區(qū)內(nèi)綠化用地屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會申請更改小區(qū)規(guī)劃，要求將小區(qū)綠地變更為車位，在得到所有業(yè)主通過的情況下，對綠化用地進行改建以補充車位。綠化可以通過多架設(shè)花架，種植攀援植物等方式，既不會減少大量綠化，還可以美化小區(qū)環(huán)境。

作者單位：紹興文理學(xué)院

參考文獻：

[1]梁慧星，陳華彬.物權(quán)法[M].北京:法律出版社，2005.

[2]王利明:論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題，現(xiàn)代法學(xué)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社，2006.