吉林省城鎮居民住房需求分析

摘 要：本文在對吉林省城鎮住房基本情況進行分析的基礎上，利用定性分析和定量分析相結合的方法，對影響吉林省城鎮居民住房需求的因素進行系統研究，最后對更好滿足我省城鎮居民住房需求提出對策建議。

關鍵詞：吉林省 住房需求 影響因素 對策建議

一、吉林省城鎮住房的基本情況

吉林省作為一個內陸省份，雖然房地產市場沒有沿海省份和京滬那么活躍，住房價格也遠遠低于發達省份，但是這正給吉林省的房地產市場發展保留了空間，使其仍有巨大潛力可以發揮。近年來，吉林省城鎮住宅市場發展良好，呈現供需兩旺的態勢。供給方面，吉林省城鎮住房開發量穩步增加，2001年，我省房地產開發建筑投資額678293萬元，之后逐年增加，到2010年已經增加到 7317269萬元，增長近十倍。需求方面，吉林省城鎮住房需求量逐年持續上升，住房銷售面積從2001年的3378449平方米增長到2010年的21053282平方米，平均每年增長22.5%。同時，吉林省的居民住房條件也在日益改善，人均居住面積從2001年的13.41平方米增加到2010年的 29.03平方米，十年間翻了一番有余。

二、影響吉林省城鎮居民住房需求的主要因素

影響住房需求的因素有很多，本文依據各因素的自身特點，將影響的主要因素分為經濟性因素和非經濟性因素。經濟性因素主要指影響供求關系的因素，非經濟性因素則包括社會因素、政策因素和心理因素。

（一）經濟性因素對居民住房需求的影響

1、商品住宅價格。住宅作為一種特殊商品，仍然遵循一般價格規律。一般情況下，商品住宅價格與住房需求存在反方向變動關系。

2、居民收入水平。購買力是購房需求的決定性因素，它與居民收入水平直接相關，用人均可支配收入作為指標可以很好的反應居民的購買力。在其它條件不變的情況下，城鎮居民的可支配收入與住房需求呈正相關。

3、經濟發展水平。經濟發展水平越高，對住宅的需求越旺盛，需求層次也會越高。人均GDP能夠較為直接的反映經濟發展水平對住宅需求的影響。

4、消費結構。居民消費支出中用于住房支出的比例能夠反映出居民的購房能力，恩格爾系數可以從側面反映城鎮居民能用于購房的收入比例。

（二）非經濟性因素對居民住房需求的影響

1、城鎮人口數量。隨著城鎮人口總量的增加，必然帶來對住房的新需求。

2、居住水平。選用人均居住面積為指標能夠很好的反映城鎮居民居住水平。人均居住面積的增加也必然帶來對住宅總需求的增加。

3、城市化程度。城市化進程對住宅需要量的影響是明顯的，城市化能夠帶動房地產業的發展，城市化進程帶來的城鎮人口增長將提供巨大的住房需求，可選取城市化率作為城市化程度的指標。

4、住宅政策。政策性因素對消費型住宅需求和投資型住宅需求都有重要影響，如國家近期推出的“限購”、“限價”、“限貸”等住房調控政策就在相當大程度上限制了我省居民的購房需求。

5、消費心理及預期。住宅需求者對價格變化的預期是影響現實需求量的重要因素。如在國家對房地產市場進行打壓的現階段，居民普遍預計房市會走向低迷，房價會降低，紛紛處于觀望和等待狀態，不去實現需求。

三、吉林省城鎮居民住房需求設計與分析模型

與前面分析的影響吉林省城鎮居民住房需求的主要因素相對應，我們選取住宅價格、人均可支配收入、人均GDP、恩格爾系數、城鎮人口數量、人均居住面積、城市化率這些指標作為自變量，住房需求規模(以住宅銷售面積為指標)作為因變量建立多元回歸模型，以此來分析它們對吉林省城鎮居民住房需求的影響。這些因素分別以依次表示住宅價格、人均可支配收入、人均GDP、恩格爾系數、城鎮人口數量、人均居住面積、城市化率 從而我們可以建立模型：

其中，代表吉林省住宅銷售面積，代表常量，所有的均為相應變量的系數，為方程的剩余隨機量。在這里，我們選取2001年--20010年十年的數據作為樣本，將變量代入統計分析程序SPSS中進行計算，經過統計分析我們可以得到吉林省城鎮住宅需求模型的估計和檢驗結果，見表

模型的估計和檢驗結果有以下幾個特點：

1、R2 =0.999，模型的擬合度較高，說明模型對吉林省城鎮住宅需求有較強的解釋力。

2、模型的估計結果顯示，人均可支配收入對吉林省城鎮居民住房需求影響最大，所以要將居民對住房的需求轉化為有效需求，就要提高居民的收入水平。

3、從Dubin-Waston 檢驗顯示，模型的剩余量不存在自相關的問題。

四、更好滿足我省城鎮居民住房需求的對策

針對以上對我省城鎮居民住房需求影響因素的分析，為更好滿足需求，提出以下建 議：

（一）提高居民收入水平。吉林省應采取有力措施，應用各種方法來增加居民收入，增強居民的住宅購買能力。另外，還應該通過完善住房公積金制度，加強社會保障，提高住房補貼等方式來提高居民的購房能力。

（二）增加住房供給。政府應通過增加土地供應量，改善軟環境吸引開發商等方式增加我省住房總量的增加，滿足大部分城鎮居民的住房需求。此外，應該積極培育住房租賃市場，多途徑解決年輕人、進城農民工的住房需求問題。

（三）完善住房金融服務。多數居民僅憑借現有經濟能力無法承擔總房款，必須借助金融手段。政府應采取積極措施，逐步完善住宅金融服務，增加住房消費信貸，彌補居民現有購房能力與住房總價間的距離，增加有效需求。

（四）搞好住房價格調控。雖然吉林省現行住宅價格水平不高，但是政府仍然要調控好住房價格，將其控制在合理區間內，防止因房價過快增長而抑制的居民住房消費需求。規范土地市場，杜絕地皮炒作和囤積，減少土地出讓金，實施減少各種稅費的優惠政策，對各樓盤售價進行監督和控制，使我省住房價格維持在合理水平。