“房岸線”潮起的背后

□ 本刊記者 郭 鐵

“房岸線”潮起的背后

□ 本刊記者 郭 鐵

遼寧省某海景地產項目展區。圖/郭鐵

2011年上半年，在限購令的影響下，北京市商品房銷售面積下降46%，成為全國商品房銷售面積下降幅度最大的城市。

然而針對北京等一線城市所實施的住房限購令，并沒有阻礙民間資金涌向地產業的步伐。由于投資渠道狹窄，許多人都將目光投向了海景地產，而海景房市場的吸金能力也使開發商不惜填海造房。

值得關注的是，海景房市場的火爆背后卻暗藏著種種隱患：購房欺詐、空置率高、配套設施不完善、生態環境破壞等問題屢見不鮮。這些無論從當下還是長遠的角度，都嚴重損害了百姓的切身利益。

海岸線吸金

在今年限購令的大背景下，以海景房為代表項目的夏季房產卻逆市而上。北京四季房展組委會總監鄭向東認為，休閑度假地產是全國乃至全球性的、可持續發展的地產消費主流趨勢。

目前，像威海這樣的濱海城市并沒有住房限購、限價政策，北京等地自今年出現限購令和限價令之后，許多人將房產投資的重心轉移到海景地產上。究其原因，一是國家政策對于沿海經濟圈的傾斜；二是海岸線資源的有限；三是認準了未來海景房的投資需求依然很大；四是投資和度假雙重需求的消費心理。

威海某項目樓盤的銷售人員小張介紹說，威海市區的房價在每平米6000至7000元左右，而一個地勢較好的海景房，每平米價格均可達到2萬元以上。在威海濱海地區購買和居住海景房的住戶中，有六成左右都是外地人，其中北京和江浙一帶購房者占大多數。

這其中，北京購房者和江浙購房者的目的又有很大區別，其中北京人主要是為了休閑度假，或是為了將來養老之用；而江浙一帶的消費者多是購房投資，以“炒房”為首要目的。

搜狐焦點網和1039都市調查組聯合推出了一組有關海景房置業的消費者調查數據。數據顯示，在北京受訪的10211名消費者中，有6991人表示會考慮購買海景房，所占比例達到68.5%。這其中具有一定購買能力的、年齡介于30歲至50歲之間的受訪者所占比例為87.7%。可見，海景房在北京的購買需求還是十分旺盛，購買海景房的主要目的是自住和投資兼有。

此外，地產商也趁機抓住了消費者的投資心理，紛紛靠海吸金。以山東威海為例，2008年和2009年前后，海景房均價在2000元至3000元每平米左右，而目前基礎設施較好的地區，其房價均超過2萬元，這對于地產開發商來說，是巨大的推動力。除了人們熟知的威海、青島等地，許多山東境內不為人知的濱海區域也都加入到這場吸金戰役之中，如南山、乳山、龍口、赤山等。

海景地產亂象

居住也好，投資也罷，盡管海景房的熱度有增無減，但隨著中國海岸線逐漸被海景地產占據，諸多問題也隨之暴露出來。

房屋空置率高。由于置業者多為出于投資目的的外地買家，這就導致很多海景房最終淪為業主的第二或第三居所。走訪調查可以看到，即使在夏季，大部分房子仍被空置，有些甚至從未裝修，小區周圍也鮮有商業設施和出租車。調查顯示，即使在海南旅游度假旺季，當地海景房平均空置率也達62.99%。

購房陷阱重重。由于在海濱置業的投資者多為外省、市消費者，因此房屋閑置時間較多。由于害怕長時間沒人打理而房屋受損，因此海景房屋的維修管理費用普遍偏高。海景地產前期會交許多費用，如有線電視費500元，護欄費1000元，草坪打理費等等，而這些費用開發商在誘導消費者買房時基本是不會交代的，這就暗含了一個購房陷阱。

基礎配套設施不健全。大多數海景房項目均離市區距離較遠，“很多開發商在想方設法把業主吸引過去之后，后期該做的基礎配套設施卻遲遲跟不上。在宣傳的時候也只是在‘規劃’二字上下文章，至于能不能兌現，那就不好說了。”房龍網公關團購中心副總沙文文介紹說。

記者在乳山銀灘調查后發現，銀灘已有十多年的開發史、上百個房地產項目，但這里很難找到人。一位姓劉的業主對記者說，“銀灘配套設施很匱乏，生活不太方便，誰買了誰后悔。”

“免費看房班車”不免費。一般情況下，有些售樓處在把消費者拉到項目地點之后，都會誘導消費者預交一萬塊錢定金，并聲稱定金可退。許多業內人士奉勸消費者不要交定金。而對于那些只看不買的看房者，售樓人員也會索要相應的路費。

此外，中國東部沿海省份均存在嚴重的填海造房現象。暨南大學教授喻季欣說，“缺乏規劃和監管的填海造地，會淪為少數開發商牟利的工具，把原本屬于公眾的天然岸線出賣，必然引發新的不公，絕不是科學發展觀。”

投資購房需謹慎

海景地產的火爆及其暴露出的種種問題無外乎由兩方面的原因所致。首先是國內投資渠道的狹窄。從目前國內的投資環境來看，房地產的投資收益無論從回報速度和回報率來看，都遠遠優于股票、基金等投資渠道。而就投資安全性而言，不動產的穩定性也要遠遠高于金融類的投資產品。因此，在限購令沒有出臺之前，投資地產給部分人帶來的巨額回報仍舊對后續的投資者產生深遠影響。

而就海景地產自身的特點而言，隨著旅游產業的飛速發展及人們休閑觀念的提升，作為休閑地產重要組成部分的海景房自然在大限購的背景下第一時間出現在民間投資人的視野之中。老百姓的想法其實很簡單，海邊置業不僅可以用以保值升值，就算市場一旦出現波動，自己用來度假養老也未嘗不是一種明智的選擇。

然而，據一位業內人士透露，盡管濱海地區的氣候環境條件十分適合人們休閑居住，但海景房可能并不適合用來養老。

一位大連的居民向記者透露，當地的海景房幾乎都被外地人買走，本地居民很少購買，“一個是貴，老百姓根本買不起。再有就是緊挨著海邊兒根本沒法住，太潮了，衣服都晾不干。”此外，由于距離海邊過近，海景房的建筑材料也容易受到海風及鹽分的侵蝕，房屋壽命相對較短。而過于潮濕的空氣環境對老年人的身體也會產生不良影響，尤其是那些患有風濕病的老年人。

國家海洋局海域管理處處長李文君表示，“受暴利驅動，現在國內部分城市熱情頗為高漲，已偏離國家整體用海規劃，出現過度開發的‘虛熱’苗頭。”以至于許多濱海地區不惜以破壞生態環境為代價來填海造房。李文君說，“按當前法規，圍填海形成的土地屬于‘未定性的新增土地’，無需承擔耕地的開墾費用。圍填海成本一般為每畝15萬元至20萬元，但轉手拍賣給開發商，每畝地價動輒數百萬、上千萬元，能為地方政府帶來豐厚的土地收益。開發商則看重‘海景房’賣點，肆意抬高樓價。”

隨著限購政策的進一步實施，限購令有可能從一線城市進一步擴大到二三線城市，涉及的城市可能從目前的41個增加到100余個。因此，今后包括秦皇島、威海在內的海景房樓盤很可能會迎來寒冰期，百姓購房投資仍需謹慎。

□ 編輯于俊霞□ 美編閻 瑾