中國房地產業與房價危機

□文/劉 義 鄭力宏 高 雪 郭靈華

隨著國家經濟發展的不斷深入，城鎮居民對現有住房狀況越來越不滿意。從2004年起房價逐步飆升，到2010年房價翻了幾倍，住房問題再次上升為中國當前緊要的社會問題。由此人們喊出了“我要住房”的呼聲，中國房產改革勢在必行。

一、中國房地產現狀

（一）中國房地產持續升溫，中國人買房壓力過大。近幾年來，在各方面因素的帶動下，房地產價格呈現快速上漲、逐年攀升的態勢，住房問題已成為社會各界普遍關注的一個重大民生問題。2009年全國商品房平均銷售價格為4，695元/平方米，同比上漲24%。

房價收入比是用來描述一個地區的家庭收入與房價之間的關系，它是衡量某個地區房價高低的重要指標，也可作為衡量居民買房壓力的重要指標。

注:房價收入比公式:

房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入

每戶住房總價=人均住房面積×每戶家庭平均人口數×單位面積住宅平均銷售價格

每戶家庭總收入=每戶家庭平均人口數×家庭人均全部年收入

據國家統計局2009年11月發布的《全國商品房銷售面積和銷售額增長情況（2009年1-11月）》中的數據:2009年1月到11月，北京商品房平均價格為13，348元。又據國家統計局2009年9月發布的《全國各地區城鎮居民家庭收入基本情況（2009年）》中的數據:2009年北京城鎮居民人均年可支配收入為27，198元。北京人均住房面積為28.74平方米，北京每戶家庭平均人口為2.81人。

根據房價收入比計算公式得，每戶住房總價=人均住房面積×每戶家庭平均人口數×單位面積住宅平均銷售價格=28.74×2.81×13348=1077976.471（元）；每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人數×家庭人均全部年收入=2.81×27198=76426.38（元）。所以，房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入=1077976.471÷76426.38≈14.1，即 2009 年北京房價收入比為14.1。（表1）

注:當一個地方房價收入比超過5的時候，國際慣例認為該地區房屋購買力“極低”；當一個地方房價收入比超過6的時候，國際慣例認為該地區屬于房地產泡沫區；當一個地方房價收入比超過7以后，認為該地區為“國際房價最難承受地區”。

表1

北京的房價收入比高達14.1，然而這個數值與同年5月統計的房價收入比相比之下略有提高。由此可以說明，從2009年下半年開始，房價市場愈漸火熱。合理的房價與收入比值區間應為3-6，然而14.1這一數字與2004年統計的房價收入比非常接近，這說明房價已經明顯超出了人們的承受能力，當前的房價讓大多數人感到無奈和無助。

從全國房價收入比來看，房價從2007年開始下降，但下降幅度不大，并且仍舊維持在較高的房價水平上。（表2）

表2 2006～2009 年全國房價收入比

（二）中國房價與國外房價相比，仍舊位居前列。眾所周知，美國房地產市場在本世紀初的前六年狂漲，到了一般百姓買不起房的地步，最終導致了供需失衡、房價大跌，并引發了追逐泡沫房價的次貸的崩解和華爾街的金融風暴。2008年第二季度，美國的次貸危機一經爆發，房價急劇下跌。那時的美國房地產市場，只有55%的房子是在普通人的承受程度以內，到了2009年，70%的房子普通大眾都可以承受。

在美國也存在著房價地方性差異，CNN不久前給出的美國最可承受和最不可承受房價的地區排名。最可承受房價排名第一位為伊迪安那波利斯市，中等房價10萬美元出頭，而中等家庭收入則為6.8萬美元，房價收入比為1.5。最不可承受的城市當屬紐約，中等房價42.5萬美元，對于中等收入家庭來說，房價收入比為6.5。然而，對比美國和中國的房價，2008年中國平均房價收入比約為7.68，大城市中房價收入比最高的前三位分別是深圳（16）、北京（13.56）、杭州（12.4），遠超出合理水平。再對比一下紐約這種房價最不可承受的城市，房價收入比也不過6.5左右，甚至低于中國的平均水平。中國固然帶頭走出了世界經濟衰退，但中國的房價，比次貸危機前的美國還要更難以承受，這種房價不僅威脅民生，更威脅著中國的經濟競爭力。

二、中國房價上漲的原因

房地產價格上漲并不是由單一因素構成的，而是眾多因素調和的產物。

（一）房地產開發成本提高。國家土地供應價格是直接影響房地產價格的主要因素，國家提高土地價格導致開發成本增加；另外，建筑結構的升級，建材材料價格上漲，建筑內部設施和設備的完善升級，這都無形的增加了房地產開發建設成本，而這通常也會反映到其價格上來。

（二）人口因素對房地產價格的影響。首先，人口數量增加，根據價格與需求函數曲線可知，對房地產的需求量必然會增加，就這就導致了房地產價格上漲。其次，中國的家庭結構在發生著變化，家庭存在著從傳統的聯合家庭、主干家庭向簡單的核心家庭發展，隨著家庭人口規模小型化即社會上每個家庭平均人口數下降，家庭數量增多，所需的住宅總量增加，住宅價格必然上漲。再次，大中型城市人口密度急劇上漲，人口高密度地區對房地產的供小于求，供給相對缺乏，因而價格趨高，人口密度增加還有可能刺激商業、服務業等行業的發展，故房地產價格提高。

（三）股市大跌，房產地價與股市漲幅成“負相關”性。股市的長期低迷，導致大量股市資金轉投房地產市場。自2007年來，眾多資金紛紛調撥投入到房地產市場，由此助推了房價。銀行不斷縮緊銀根，導致開發商融資困難，由此產生新的融資交易費用，房地產開發商也將這部分新增費用打入房價，從而成為房價攀升的因素之一。

（四）開發商哄抬物價，市場秩序混亂。某些不法投資商和房地產開發商聯合哄抬房價，以“房價的領袖效用”抬高區域房價，從中牟取開發中的巨額利潤。一些投資商和房地產開發商從短期運作著眼，追求過高的利潤，聯手通過制造房市供求短缺信息和不斷地提價、抬價來獲取市場的巨額利潤。

（五）“城市化”導致房地產需求量增加。城市化程度加深，人類生產和生活方式由鄉村型向城市型轉化，表現為鄉村人口向城市人口轉化以及城市不斷發展和完善的過程。城市化意味著人口不斷向城鎮集中的過程，造成對城鎮房地產的需求不斷增加，從而帶動城市房地產價格上升。

（六）人均可支配收入增加。隨著國民經濟發展，GDP迅猛提高，人民生活水平不斷提高，人均年總收入增加，人均年可支配收入增加，導致投資和買房熱情高漲，故對住房的需求量增大。供小于求，房價上漲。

（七）過度寬泛的財政政策導致“泡沫經濟”。過度放寬信貸力度來刺激經濟發展，導致房地產發展過度，產生泡沫經濟。而中國經濟在經歷了世界性金融危機后，為了經濟發展平穩性則需要軟著陸，故房地產價格高居不下。

三、中國房地產未來發展趨勢

未來幾年內國家對房地產產業的政策不會變，國家在對房地產政策調整過程中逐漸趨于合理化，通過政策來調整房地產逐步走向正規。關鍵看國家土地供應的價格，如果土地供應價格仍然持續上漲，房價自然就持續上漲，我國房地產的高房價狀態就不會結束，結束房價的主動權在于政府。

商品房房價回落是一個非常漫長的過程，商品房走勢按照不可逆轉的市場經濟規律發展，不會再進入計劃經濟軌道，現在不可能回落，我國6.2億城市居民對房源是剛性需求，房價將持續上漲。目前一線城市商品房房價在政府干預下會暫時小幅回落，回落空間在2%～3%，接下來就是反彈，反彈空間在3%～8%，二三線城市商品房房價上漲，上漲空間在5%～10%。

在當今，房地產業肩負著保增長和保民生兩大重任的屬性仍未改變，未來仍有較大的發展空間。在國家政策調整過程中房地產業正在進行大洗牌，但民眾對房地產的剛性需求不會變。（表3、表4）

中國城市化人口轉移帶來的住房需求量以及中國城鎮住房總需求量的仍舊逐年增加，公租房和廉租房落實的總體數量是緩解壓力的關鍵，商品房必須按市場經濟規律來管，房地產在擠壓泡沫和大洗牌過程中仍需要一段時間無序發展，受此影響，未來幾年內房價收入比穩中有升將是大局。從發展趨勢來看，可以肯定的是，總趨勢是螺旋式上升。

四、解決高房價的措施

（一）增加住房供給，提高保障性住房專項補貼。在進一步強化和規范需求調控的同時，應該強化供給管理。中央財政應該增加保障性住房專項補助資金的數量，并帶動各地方政府增加保證性住房建設和資金投入，加大保障性住房、廉租房和公租房的總供給，以平抑市場的需求。

（二）重組、優化房地產開發領域，改變土地供應方式。應該讓國有企業全部退出商品房開發領域，通過公開的招標方式，讓以房地產開發為主業的國企和央企去承擔政府的保障性住房建設。目前，國企和央企介入商品房開發領域，他們借助各種權利和壟斷，拿著全民所有制的資產，不計成本地拉抬地價、炒高房價、獲取壟斷利潤，與民爭利，而政府的調控政策往往會被這些權貴既得利益者對沖。土地的供應方式要避免和降低對地價和房價的拉動。國有土地供應應采取“招、拍、掛”方式進入規定場所集中交易。

（三）運用經濟手段抑制高房價，進行宏觀調控，保證公平與效率。要運用好稅收、差別利率以及土地政策等經濟杠桿加以調控。應該嘗試征收物業稅、空置稅和提高遺產稅，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿迫使其釋放存量房和空置房，平抑畸形的市場供需格局，以保障市場的公平與效率。

（四）積極推進和改善住房保障體系建設，保障公租房、廉租房供給市場。應該盡快完善我國的房屋租賃市場，在規則方面不妨借鑒德國的經驗，對房屋租賃用嚴格的法律條文來界定成“使用租賃”和“收益租賃”，對“使用租賃”的胡亂漲價行為要加以限制，用法律法規來保障普通民眾租賃住房的需求和利益。

目前，我國的房屋租賃市場十分混亂，在政府廉租房和公租房缺位的情況下，被租賃的房子大部分來自私人，加之缺乏相應的法律條文約束，一些私人房東可以隨便漲價，可以隨時攆走租戶，這讓很多租房族感覺居無定所，缺乏安全感和歸宿感。從而導致很多買不起房的非剛性需求也被逼成了剛性需求。如果政府能出臺相應的政策來規范房屋租賃市場，房租上漲幅度相對穩定和合理，房屋能夠長期、容易續租，法律能夠適當地保護租房者利益，相信大部分人會選擇低成本租房、高質量生活，而不是像當前一樣傾其所有去讓自己變成房奴。

（五）努力提高城鎮居民人均可支配收入，縮小居民收入分配差距。

（六）建立和健全房地產信息發布制度。政府要定期向社會公開發布有關住房供求、住房價格的信息，為市場主體決策提供參考。同時，建立網上信息查詢制度，及時更新有關內容，保證信息的現時性。完善信息資源的開發利用。在現有基礎上，積極開發分地區、分品種、分項目的住房信息，并定期向社會發布，使市場主體及時了解有關信息，掌握市場走勢。要及時建立多層次的房地產市場預警系統，建立綜合的預警指標體系，重點監控土地、投資、價格、空置率、供求狀況等指標，為房地產市場各主體決策提供服務。

表3 中國城市化人口轉移帶來的住房需求

表4 中國城鎮住房需求總量測算（2008～2012 年）

（七）引導居民理性消費。引導居民根據自己的實際收入和能力購買或租賃適合自己的住房，避免以一步到位、貪大求好的方式一次性解決住房問題。出臺相應政策引導和鼓勵梯度消費。如剛參加工作的群體主要以租賃為主解決住房；有一定經濟基礎后，以購買小戶型的住房為主，主要是解決居住問題；再有條件和能力時，才應該成為改善住房群體。這樣不僅可以實現住房的理性消費，還可以減少所謂的“負翁”群體，提高該群體的生活質量，同時部分推遲住房的需求，緩解住房供不應求的局面。

（八）維護房地產市場秩序，規范市場行為。要維護房地產市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價等違法犯罪行為。

居住是人類的基本需求，也是經濟社會發展、追求美好生活的重要方面。居住權是基本人權之一，解決好億萬人民住房問題，既是重大的民生問題，也是重要的經濟社會建設，故實施住房保障制度，解決高房價問題、解決低收入家庭住房困難是改善民生問題的重要內容，也直接關系到我國全面建設小康社會及和諧社會的進程和成敗。

[1]楊繼瑞.房地產新政.西南財經大學出版社.

[2]張躍慶，丁蕓.房地產經濟學.中國建材工業出版社.

[3]黃石松，陳紅梅.房價之謎.社會科學文獻出版社.