“一并抵押”并非“一塊抵押”

□李秀琴

“一并抵押”并非“一塊抵押”

□李秀琴

2010年12月，A公司向農(nóng)村商業(yè)銀行申請借款70萬元，雙方約定借款期限一年。為擔(dān)保借款，A公司將其評估價值為140萬元的房地產(chǎn)抵押給該銀行，其中土地評估價值為106萬元，房屋評估價值為34萬元。但在辦理抵押登記過程中，房管部門和國土部門內(nèi)形成了截然不同的兩種觀點。

一種觀點認(rèn)為，依據(jù)《物權(quán)法》第一百八十二條，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。《擔(dān)保法》第三十六條、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條也有相同規(guī)定。一并抵押，或同時抵押，就是指一塊抵押，即在同一個行政主管單位辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，具體到本案，A公司可在房管或國土兩個部門中任選其一，由房管部門或國土部門統(tǒng)一辦理土地抵押和房屋抵押登記手續(xù)。

第二種觀點認(rèn)為，土地抵押應(yīng)由國土部門辦理，房屋抵押應(yīng)由房管部門辦理。

那么，什么是房地產(chǎn)抵押登記？房地產(chǎn)抵押登記機關(guān)究竟是誰呢？

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

《擔(dān)保法》第四十二條規(guī)定，以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，辦理抵押物登記的部門為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門。《土地登記辦法》第三條規(guī)定，土地登記實行屬地登記原則。申請人應(yīng)當(dāng)依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項權(quán)利證明書。可見，土地抵押權(quán)登記應(yīng)由國土部門辦理，這是國土部門辦理土地抵押權(quán)登記的依據(jù)。

因此，筆者認(rèn)為，第二種觀點比較符合當(dāng)前的形勢。至于第一種觀點，片面地將“一并登記”理解為“一塊登記”，只會徒增登記實務(wù)中的困擾和混亂。

（作者單位：修武縣國土資源局）