試論我國業(yè)主委員會的主體資格

劉 穎

0 引言

據(jù)《2010－2015年中國物業(yè)管理行業(yè)市場深度調(diào)研及投資分析研究報告》顯示，2008年末我國物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量為58 406家，從業(yè)人員達到2 501 195家;物業(yè)服務企業(yè)在管房屋建筑面積達1 254 632.2萬m2，比2004年增長335%，年均增速為44.4%。作為一種業(yè)主自律自治與物業(yè)服務企業(yè)進行管理并提供服務相結(jié)合的新型服務方式，物業(yè)管理業(yè)正在蓬勃發(fā)展。與此同時，業(yè)主委員會在社會生活中的作用日益重要。但是，業(yè)主委員會的法律地位到底如何仍是理論界關注的問題之一。確定其地位，對于明晰業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的權(quán)利義務關系、避免各種矛盾、維護業(yè)主利益以及穩(wěn)定生活秩序均有著重要的意義。

1 業(yè)主委員會概述

1.1 我國業(yè)主委員會出現(xiàn)的社會背景

業(yè)主委員會是指由業(yè)主代表組成，代表業(yè)主利益，體現(xiàn)業(yè)主意愿，監(jiān)督物業(yè)管理公司管理服務的組織。在我國，業(yè)主委員會產(chǎn)生的原因在于住房體制改革。20世紀90年代中后期，隨著我國市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，城市居民消費水平逐步提高，為住房體制改革提供了基礎。于是，福利分房制度停止，取而代之的是商品房買賣制度，城市住宅開始私有化。私有住宅業(yè)主對于物業(yè)管理服務提出了新的和更高的要求。在一些經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，一種由業(yè)主自發(fā)組成，代表業(yè)主意愿、維護業(yè)主利益的民間組織“業(yè)主委員會”成立。

1.2 業(yè)主委員會與居委會的關系

業(yè)主委員會不同于居委會。居委會又稱“社區(qū)居民委員會”，是一種居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。居民委員會雖然不具備行政主體資格，但是由于其有維護秩序，進行管理的職能，因此，有時帶有“行政”的色彩。而業(yè)主委員會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表組成，自我管理，自律自治的組織，不帶有“行政”的色彩。

1.3 我國關于業(yè)主委員會的法律規(guī)定

1.3.1 《物業(yè)管理條例》

在最初的立法中，業(yè)主委員會往往被稱為“住宅小區(qū)管理委員會”或“業(yè)主管理委員會”。2003年6月國務院頒布的中國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》第一次稱其為“業(yè)主委員會”。這種稱呼強調(diào)了對于業(yè)主自治權(quán)的保護。《物業(yè)管理條例》也對業(yè)主委員會的權(quán)利和職責做出了相應的規(guī)定。但是，無論2003年頒布的或是2007年修改的《物業(yè)管理條例》均未對業(yè)主委員會的法律性質(zhì)以及訴訟主體資格予以明確。

1.3.2 《中華人民共和國物權(quán)法》

2007年3月16日全國人大十屆五次會議通過的《中華人民共和國物權(quán)法》在法律層面對業(yè)主委員會作出了規(guī)定。例如，第75條規(guī)定了業(yè)主委員會的設立;第76條規(guī)定了業(yè)主委員會共同決定的事項;第78條規(guī)定了業(yè)主委員會的決定具有約束力;第83條規(guī)定了業(yè)主委員會有權(quán)制止損害他人合法權(quán)益行為。通過這些條文可以看出，《物權(quán)法》雖然規(guī)定了業(yè)主委員會的一些職責，但是這些規(guī)定原則性強，實際操作性弱。尤其是第83條，并未對業(yè)主委員會如何對管理事項享有訴權(quán)、是否具備訴訟主體資格予以明確。業(yè)主委員會的法律地位仍不明朗。

2 關于業(yè)主委員會法律地位的域外立法

2.1 法人模式

主張完全承認業(yè)主管理組織具有法人資格。以法國、新加坡、我國香港為代表。例如《法國住宅分層所有權(quán)法》規(guī)定:“如果有2名以上擁有建筑物不同部分的區(qū)分所有者，即應存在區(qū)分所有權(quán)人管理團體。而且該2名以上區(qū)分所有權(quán)人全體于法律上當然構(gòu)成團體，并各自成為該管理團體之成員。關于該管理團體之法律性質(zhì)，依其規(guī)定，為享有法人資格之團體，即其與公司相同，有法律上的行為能力，實施法律行為，并能進行訴訟活動”。

2.2 非法人模式

該模式認為業(yè)主管理組織不具有獨立的法人資格。以德國為代表，德國認為“住宅所有權(quán)人共同關系團體”能夠通過住宅所有權(quán)人會議成為組織，這一組織具有部分權(quán)利能力，可以參加訴訟，但是并不具備法人資格。我國臺灣地區(qū)也有類似規(guī)定。

2.3 折衷模式

該模式附條件的承認業(yè)主委員會具備法人資格。以日本為代表，日本通過立法規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人30人以上，由區(qū)分所有權(quán)人及表決權(quán)各以3/4以上的多數(shù)集會決議，決定成立法人、規(guī)定名稱和辦公處所，并在主要辦公處所所在地進行登記，就成為具有法人資格的管理團體。

2.4 實用主義模式

主張在立法上不承認業(yè)主管理組織具有法人資格，但是在判例和實務中卻承認其具有法人資格。以美國為代表。

通過以上立法實踐可以看到，各國及地區(qū)均認為業(yè)主管理團體完全具備或在附條件的情況下可以具有法人資格;而且，均承認其具備訴訟主體資格，能夠以自己名義參加訴訟。這些立法及其模式對我國解決業(yè)主委員會法律地位問題是具有借鑒意義的。

3 對我國業(yè)主委員會法律地位的分析

3.1 業(yè)主委員會的民事主體地位

民事主體，是指根據(jù)法律規(guī)定，能夠參與民事法律關系，享有民事權(quán)利和承擔民事義務的當事人。按照目前我國法律規(guī)定，能夠充當民事法律關系主體的包括自然人、法人和其他組織。確定業(yè)主委員會的法律地位，首先就要界定其民事主體地位。

3.1.1 業(yè)主委員會不屬于法人組織

根據(jù)《民法通則》第37條規(guī)定，法人必須同時具備四個條件:依法成立;有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費;有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所;能夠獨立承擔民事責任。

1)業(yè)主委員會沒有必要的財產(chǎn)。業(yè)主在購買房屋產(chǎn)權(quán)時，已經(jīng)將物業(yè)管理辦公用房等公共建筑以及土地使用權(quán)按照分攤面積進行了購買，這些建筑物、設施的產(chǎn)權(quán)人不是業(yè)主委員會，而是全體業(yè)主。因此，業(yè)主委員會并未擁有也不能處分這些建筑物和設施。而物業(yè)維修基金和設施設備使用收益也屬于業(yè)主共有，業(yè)主委員會只是代為管理。由此可見，業(yè)主委員會并沒有必要的財產(chǎn)。

2)業(yè)主委員會沒有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所。法人的名稱是其區(qū)別于其他社會組織的標志符號。這一名稱應可以表現(xiàn)出法人活動的對象以及隸屬關系。法人對經(jīng)過登記的名稱享有專用權(quán)。業(yè)主委員會由業(yè)主組成，雖然有時掛有“某某居民委員會”名稱，但并不具有法人名稱的性質(zhì)。業(yè)主委員會也沒有相應的組織機構(gòu)。物業(yè)管理用房等建筑設施屬于業(yè)主共有，業(yè)主委員會并沒有產(chǎn)權(quán)。《物業(yè)管理條例》也并未對業(yè)主委員會的活動場所做出強制性規(guī)定。

3)業(yè)主委員會不能獨立承擔民事責任。業(yè)主委員會是基于業(yè)主的委托而進行管理，從事民事行為，行為的后果也應當由業(yè)主承擔。

由此可見，業(yè)主委員會不是法人組織。

3.1.2 業(yè)主委員會不屬于“其他組織”

“其他組織”是我國民事主體和民事訴訟主體制度中的一個特有概念。根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條對其所作的司法解釋，“其他組織”是指合法成立、有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。具體有:私營獨資企業(yè)、合伙組織;合伙型聯(lián)營企業(yè);中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè);社會團體;營業(yè)法人的分支機構(gòu);中國人民銀行、各專業(yè)銀行的分支機構(gòu);中國人民保險公司的分支機構(gòu);鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè);其他。所有這些“其他組織”都不具有法人資格。

業(yè)主委員會雖然依法成立，但是并無組織機構(gòu)，對外不能獨立承擔民事責任。因此，業(yè)主委員會也不屬于“其他組織。”

3.1.3 業(yè)主委員會不是獨立的民事主體，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)

業(yè)主大會是由同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成的，對影響全體業(yè)主利益的事項進行決議的非常組織。其以會議的形式進行，采取少數(shù)服從多數(shù)的決策方式形成業(yè)主共同意志。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的代表機關和執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負責，體現(xiàn)業(yè)主意志，不具備獨立的民事主體資格。

3.2 業(yè)主委員會在訴訟中的地位

業(yè)主委員會不具備民事主體資格，在訴訟中當然無訴訟主體資格。但是，如果不賦予其訴訟主體資格，不利于糾紛的解決和業(yè)主權(quán)益的保護。因此，雖然實體法上未肯定業(yè)主委員會的民事主體資格，但是在訴訟中應肯定其具有訴訟主體資格。

2009年4月20日最高人民法院通過的《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條:“符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持……”;第8條第1款:“業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務合同的，人民法院應予支持”;第10條:“物業(yè)服務合同的權(quán)利義務終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。”另外，《最高人民法院關于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函》指出:“最高法院認為，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具有對外代表全體業(yè)主、對內(nèi)具體實施與物業(yè)管理有關行為的職能，其行為的法律效果及于全體業(yè)主。賦予業(yè)主委員會當事人地位，可以達到明確責任主體、簡化程序、降低訴訟成本的效果。因此，最高法院傾向于承認業(yè)主委員會的當事人地位。”

最高人民法院通過以上司法解釋和復函其實已經(jīng)肯定了業(yè)主委員民事訴訟主體資格。同時，業(yè)主委員會參與民事訴訟的范圍主要是與物業(yè)管理相關的糾紛。

綜上所述，鑒于實踐中大量存在著物業(yè)管理矛盾，明確業(yè)主委員會法律地位，尤其是肯定其民事訴訟主體資格對于預防糾紛、解決矛盾，具有重要的實際意義。

［1］ 李小博.論業(yè)主委員會的民事主體資格和訴訟主體資格［J］.中共鄭州市委黨校學報，2011(5):61-63.

［2］ 馮慶福.業(yè)主委員會法律地位分析及重構(gòu)［J］.樂山師范學院學報，2010(10):104-107.

［3］ 唐 俊.論住宅小區(qū)業(yè)主委員會的法律地位［J］.廣西民族師范學院學報，2010(1):97-99.

［4］ 朱 頌.論我國業(yè)主委員會法律制度的構(gòu)建與完善［J］.廣西政法管理干部學院學報，2009(5):52-56.