淺析造價控制在房地產(chǎn)項目管理中的重要性

劉攀峰

工程造價是指進(jìn)行某項工程建設(shè)所花費的全部費用。其中有兩種含義，第一種含義:工程造價是指建設(shè)一項工程預(yù)期開支或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)投資費用。也就是一項工程通過建設(shè)形成相應(yīng)的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)所需用一次性費用的總和。這一含義是從投資者—業(yè)主的角度來定義的。從這個意義上說，工程造價就是指工程價格。即為建設(shè)成一項工程，預(yù)計或?qū)嶋H在土地市場、技術(shù)勞務(wù)市場以及承包市場等交易活動中所形成的建筑安裝工程價格和建設(shè)工程總價格。通常把工程造價的第二種含義只認(rèn)定為工程承發(fā)包價格。它是在建筑市場通過招投標(biāo)，由需求主體投資者和供給主體者建筑商共同認(rèn)可的價格。

1 工程造價的構(gòu)成及特點

1.1 工程造價的構(gòu)成

所謂工程造價的構(gòu)成，是指建設(shè)項目在工程建設(shè)過程中按各類費用支出或花費的性質(zhì)和途徑，通過費用劃分和匯集所形成的工程造價的費用分解結(jié)構(gòu)。在建設(shè)項目工程造價的基本構(gòu)成中，包括用于購買建設(shè)項目所含各種設(shè)備的費用，用于建筑安裝施工所需支出的費用，用于委托工程勘察設(shè)計應(yīng)支出的費用，用于購置土地所需的費用，也包括用于建設(shè)單位自身進(jìn)行項目籌建和項目管理所需的費用等。

1.2 工程總價的特點

房地產(chǎn)造價有大額性、個別性、差異性、動態(tài)性、層次性、兼容性等特點，這是由于工程項目周期長、規(guī)模大、造價高的特點決定的，工程造價涉及范圍較廣，也直接關(guān)系到人們的生活和居民的居住標(biāo)準(zhǔn)，及經(jīng)濟(jì)承受能力，所以工程造價的作用及影響較大。

2 工程造價在房地產(chǎn)項目過程中的控制

2.1 設(shè)計是開發(fā)項目前期控制造價的前提

房地產(chǎn)工程設(shè)計是指對工程項目的建設(shè)提供有技術(shù)依據(jù)的設(shè)計文件和圖紙的整個活動過程，是建設(shè)項目生命期中的重要環(huán)節(jié)，是建設(shè)項目進(jìn)行整體規(guī)劃，體現(xiàn)具體實施意圖的重要過程，是科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的紐帶，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價的重點階段。工程設(shè)計是否合理，對工程建設(shè)項目造價的確定與控制具有十分重要的意義。數(shù)據(jù)表明:初步設(shè)計階段，影響工程造價的75%～95%;技術(shù)設(shè)計階段，影響工程造價的35%～75%;施工圖設(shè)計階段，影響工程造價的25%～35%;施工圖設(shè)計階段，影響工程造價的10%。因此控制造價，設(shè)計階段起著關(guān)鍵的作用。

2.2 工程招投標(biāo)是控制項目工程造價的核心

招投標(biāo)階段是確定工程施工合同價格的一個重要階段，它對今后的施工以至于工程竣工結(jié)算都有著直接的影響，因此，這兩個階段對于工程造價控制都非常重要。面對當(dāng)前激烈競爭的建設(shè)市場，招標(biāo)單位要最大限度地節(jié)省工程造價，選擇低價承包商中標(biāo)，承包商為了能中標(biāo)，也只能選擇低報價。采用招投標(biāo)辦法在許多方面能起到保障招投標(biāo)人的合法權(quán)益，也使房地產(chǎn)企業(yè)能從競標(biāo)中降低工程造價、保證工程質(zhì)量、縮短工期等，且能選擇技術(shù)裝備、資信情況良好的施工企業(yè)。

2.3 采用分包方式能節(jié)省工程總價

甲方采用指定分包工程給專業(yè)的施工單位能比總包方的造價節(jié)約20%～40%左右，又能嚴(yán)格控制質(zhì)量，加快工程進(jìn)度，避免因總包單位的實力不濟(jì)造成停工現(xiàn)象的發(fā)生。如:土方工程、樁基工程、門窗工程、電梯工程、室外高壓工程、智能化工程、人防工程、消防工程、園林綠化工程等。

2.4 施工過程管理是控制工程造價的重要環(huán)節(jié)

1)做好材料的選定工作如:鋼材、混凝土等主要材料，也可以由甲方代供，能有效地保證質(zhì)量及進(jìn)度。2)合理的控制工程簽證工作，主要是指施工企業(yè)就施工圖紙、設(shè)計變更所確定的工程內(nèi)容以外，又實際發(fā)生費用的施工內(nèi)容應(yīng)辦理簽認(rèn)工作。工程簽證是建筑工程產(chǎn)品在建設(shè)過程中的一項經(jīng)常性的工作，加強(qiáng)工程簽證工作是建設(shè)單位控制造價的一項重要工作，合理的簽證工作及強(qiáng)化現(xiàn)場人員的綜合管理水平，能杜絕由于簽證工作而造成工程造價的提高。3)隱蔽工程的驗收工作。一項工序在隱蔽前，必須要求施工單位及時通知建設(shè)單位到達(dá)現(xiàn)場，雙方共同驗收簽認(rèn)。在驗收過程中，一定要以設(shè)計圖紙為依據(jù)，進(jìn)行實際測量、檢驗、確認(rèn)，例如:基礎(chǔ)鋼筋的尺寸大小、間距的多少;基槽的寬度、深度;墊層的厚度等，這些重要的數(shù)據(jù)都是建設(shè)單位最終結(jié)算的依據(jù)，一旦工程被隱蔽之后，倘若沒有進(jìn)行及時的驗收，在沒有數(shù)據(jù)記錄的情況下，會對今后的工程造價審核工作造成不利的影響，所以做好隱蔽工程的驗收工作，不僅能更好的保證工程質(zhì)量，而且也為工程造價的準(zhǔn)確性提供保障。

2.5 竣工結(jié)算是控制工程造價的關(guān)鍵

竣工結(jié)算是控制工程造價的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在結(jié)算時要以實事求是的原則結(jié)合現(xiàn)行的管理規(guī)定，根據(jù)合同約束內(nèi)容，按圖紙及設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證進(jìn)行計算，之后要審查是否有丟落項工程，還需建立復(fù)核、建檔、備案制，加強(qiáng)從業(yè)人員的素質(zhì)教育，使工程造價確切、合理。

3 結(jié)語

工程造價控制與管理貫穿整個房地產(chǎn)項目的始末，其起著關(guān)鍵性主導(dǎo)作用，為項目的銷售定價及利潤奠定著基礎(chǔ)。所以只有在房地產(chǎn)項目建設(shè)的各個階段，采用切合實際的計價依據(jù)和科學(xué)合理的計價方法，合理的確定項目投資估算、初步設(shè)計概算和施工圖預(yù)算，才能提高投資的效益。因此在房地產(chǎn)項目的全過程管理中，有必要研究和分析各個環(huán)節(jié)在投資中的各種因素，有效地控制項目的投資成本。這就是我認(rèn)為工程造價控制在房地產(chǎn)項目管理中的重要性和必然趨勢。

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