智能化居住建筑物業管理存在的問題及對策

王智剛

隨著經濟的發展、科學技術的進步以及生活水平的快速提高，人們已不再滿足原有建筑和環境下的生活和工作，在美觀、舒適、安全和綜合環境等方面，提出了新的更高的要求。于是，一種能夠滿足社會信息化發展和生活水平提高需要的新型建筑——智能化居住建筑應運而生。但我國智能建筑起步較晚，存在著工程建設水平參差、智能化發展盲目、管理水平落后等問題。如何適應現代科技的發展，提高管理水平，如何從物業管理的角度出發為我國智能化建筑存在的問題提供有效的解決對策，是現代物業管理面臨的一個重要問題。

1 智能化居住建筑及其物業管理的特點

1.1 智能化居住建筑的特點

1)提供安全、高效、舒適、便利的生活環境。智能化建筑運用電子監控系統與電子巡更系統等高科技設備，提高了建筑安保工作管理的質量，以保障人和財物的安全[2］。智能化建筑運用設備自動化監控系統為建筑室內提供適宜的溫度、濕度以及多媒體音像、裝飾照明、公共環境音樂等，顯著地提高建筑物內的工作、學習、生活的效率與質量。智能化建筑通過互聯網、電視網等各種現代化通訊技術，為人們提供了便利、高效的工作、學習和生活環境。

2)節省建筑能源。建筑物能耗是一個國家總能耗的重要組成部分，大約占全國總能耗的30%。一般建筑主要的能耗是采暖、通風、空調，約占總能耗的65%[3］。智能建筑根據室外氣溫狀況與室內人員變化情況對空調進行自動化控制，并運用先進的室內通風系統進行換氣、夜間熱量補充等調節，盡可能地利用大氣溫度對室內溫度進行調節，最大限度地節省能源。建筑照明、電梯、電視占建筑能耗的14%。智能化建筑在滿足使用者要求的前提下，根據外界光線變化與室內人員變化情況，調節室內照明亮度，盡可能利用自然光照明，節省能耗。

3)廣泛采用3C科技，節省了成本。在智能化建筑中，廣泛采用了現代計算機技術(Computer)、現代通訊技術(Communication)和現代控制技術(Control)，實現信息、任務的重組和共享。

通過現代化計算機技術，對各種設備實行統一管理實時監控，使得設備的維護和維修更及時，減少了因設備維修不及時而導致的損失，并延長了設備的使用壽命，節省了設備的使用成本。設備監控系統的正常運行，降低了機電設備的維護成本。同時由于系統的高度集成，系統的管理操作也高度集中，很多低技術的崗位都被設備所取代，從而節約了人力資源成本。

1.2 智能化居住建筑物業管理的特點

1)管理的現代化、專業化。智能化居住建筑物業管理工作中的信息量大面廣、重復使用率高、保存時間長，傳統的人工管理方式已不能適應。智能物業管理利用智能建筑物業管理系統(Intelligent Building Facilities Management System，IBFMS)，迅速準確地進行相關信息的錄入、存儲、檢索、分析，為物業管理工作提供準確及時的管理信息，實現物業信息的標準化與規范化，提高物業管理部門的管理效率[4］。智能物業管理還運用安全監控、電子通訊、遠程計量等現代化管理手段為業主提供高效、優質的物業管理服務。與傳統建筑根本上的不同是智能化建筑廣泛采用了現代化的智能設備，物業設施管理是智能化建筑物業管理的重點。智能設備的正常運行，是確保智能建筑功能正常發揮的保證，是提升服務質量、擴展服務功能的前提。

2)服務的高效率、高質量。現代的物業管理工作涉及面廣，除了要面對住戶外，還要面對諸多的政府部門、相關企業事業單位(如煤氣、自來水、電力)以及專業的服務公司(如安保、綠化、保潔)等[5］。智能化物業管理通過現代計算機技術，網絡技術將分散的房屋、水電、清潔、保安、綠化等社會分工匯集起來，實施統一管理，使業主和使用人就不必分別面對各個不同的單位和部門，從而提高物業管理的服務效率。同時，智能化居住建筑物業管理應根據業主和物業使用人的需要，通過運用現代化的設備開展多種形式的綜合服務，如衛星電視、視頻會議。另外，還可以考慮為業主提供代理服務，例如小到柴米油鹽，大到醫療服務、房屋租售代理等，甚至透過網絡技術將某些專業服務項目委托從事經營服務公司，從而提高物業管理的服務內容與質量。

3)管理人員素質要求高。智能化居住建筑由于其設備的復雜、人們對生活環境的要求高，對物業管理從業人員的素質提出了新的要求。在物業管理運作過程中，涉及到管理、技術、服務等多學科知識的綜合運用，因此，管理人員不但具有傳統物業管理的知識，同時還應熟識掌握計算機科學、系統工程學、設備養護科學、房屋結構學、服務營銷學知識。

2 智能化居住建筑物業管理存在的問題

智能化居住建筑的發展較晚，20世紀90年代末隨著房地產業的發展才開始起步，客觀地說，我國智能建筑還處于初期階段，存在著工程建設水平參差不齊、智能化發展盲目等大量亟待解決的問題。智能化居住建筑物業管理同樣也不可避免地存在以下問題:

1)管理水平低下。由于其設備的復雜性，智能物業管理需要現代管理科學理論的支持和指導。但作為一個微利的行業，物業管理機構的行業門檻較低，大部分物業管理企業缺乏足夠的資金雇傭高級專業管理人才，企業內部架構散亂，管理水平低下[6］。由于行業發展時間短，大部分物業管理公司缺乏現代管理規范和管理標準，設備管理與服務缺乏程序化、制度化，服務質量參差不齊，管理成本大。此外，當前大部分物業管理公司的管理模式主要來自于國外智能化管理模式，尚未形成本土化的管理模式，物業管理過程中容易產生多方面的矛盾。

2)管理組織散亂。如前文所述，現代智能化建筑的居住和管理牽涉到政府部門、銀行、物業管理公司和水電等其他相關企業等諸多部門，只有各有關單位密切配合，才能逐步完善并體現智能化建筑的優勢。但目前在智能化小區建設過程涉及到小區布線的產權歸屬、利益分配等問題[7］，各相關部門之間缺乏統一的信息溝通平臺。物業管理公司與相關事業單位之間尚未形成層次分明、上下貫通的工作網絡，在一定程度上影響了住宅物業“智能化”的實施。

3)智能設備浪費且維修效率低。在我國部分地區，一些市場意識敏銳的房地產商把智能化作為賣點，在確定一個建筑物的智能化水平時，沒有充分考慮社會狀況等因素，不切合實際地實行智能化，使得設備的作用超出了現實的意義，造成了部分智能設備空置浪費。部分開發商認為一個住宅項目自動化程度越高越好、內容越多越好，為智能而智能，盲目追求與國際接軌而一味的參考國外的設計，脫離我國實際狀況，造成資源的浪費[8］。我國物業管理起步晚，業內管理人員專業技術能力不強，運行智能化系統有一定的困難，因此智能化居住建筑房屋設備、設施的管理一般委托給專業化的設備保養維修公司[9］。智能化居住建筑物業管理公司與設備維修保養公司間缺乏統一的工作網絡，當出現設備的突發性維修事件時，由于物業管理企業與設備委托保養公司間缺乏溝通渠道，導致物業服務效率不高。而且物業管理公司缺乏對專業人員的培訓，物業使用人對智能化設備缺乏了解，很容易使用不當而造成設備經常性發生故障。設備維修不及時、效率低下，都會影響到物業使用者對服務質量與效率的評價。

3 優化智能化居住建筑物業管理的對策

1)樹立全新的管理思想。隨著物業管理的發展，物業管理行業市場化的逐步完善，物業管理行業內部競爭將會愈發激烈。物業管理屬于一種企業經營行為，應當追求管理與服務的經濟性、科學性、民主性和效益性。為此，物業管理企業應當從思想上樹立并強化技術意識、系統意識、信息意識、服務意識及經營意識等，從傳統的物業管理誤區中走出來，由物業管理者向服務者的角色轉變;在公司內部樹立競爭的危機感，不斷提升管理水平，提高服務質量，協助業主成立業主委員會，對物業管理企業進行監督，促進物業管理的發展。

2)建立科學的組織架構。物業管理組織要做到的是機構精簡、隊伍要精干、工作要高效，根據每個員工的特點配置適應的崗位，實現體制創新、技術創新、管理創新，同時根據實際情況的變化，及時對機構做出必要的調整，體現物業管理企業組織的適應性。

3)提高雇員素質，實現現代化管理。智能化居住物業管理企業作業層乃至管理層的高素質人才短缺，已成為制約企業發展的一個重要因素，建立一支專業化、高水平的物業管理隊伍勢在必行。為此，應加強管理人員的培訓工作，選派相關專業的技術人員和智能系統的設計者進行崗前培訓，掌握智能化系統管理的技能。重點開展智能化培訓、電腦培訓、外語培訓，培訓復合型高素質人才。同時，應確立全過程考核，使培訓效果落到實處。智能化居住物業管理公司建立競爭激勵機制，遵循市場經濟規律，確保在市場競爭中的有效性，提高市場占有率。由于物業管理市場競爭的不完全性，可通過獎懲制度、崗位責任制、員工福利制等，不斷激勵企業全體員工，提高企業內、外部的競爭力。與此同時也應聘請專業化的管理人才，貫徹ISO 9001族標準，結合企業實際情況，建立、細化并在實施過程中不斷完善規范化的管理標準，使有關管理與服務行為程序化、制度化。

4)建立智能設備維修管理制度。智能化設備由于各種原因造成意外事故而使設備或系統器材損壞，應通過定期對其進行檢查和保養，進行預防性維護延長設備使用年限和運行效率，提高智能化居住建筑設備的利用率和使用價值，避免發生重大設備故障。為適應智能化建筑管理需要，應建立完善的定期檢查及維修保養制度，對智能設備與系統建立檔案，智能測試，定期維護，以防為主提高系統可靠性，盡量減少維修。預防性維護包括改良性維護，定期對設備和系統更新和改造升級，保證設備和系統能夠不斷滿足智能建筑功能需要。對于專業化水平較高的智能化設備設施管理，可以委托給專業化的設備保養維修公司，專業化物業管理公司與設備維修公司間分工合作;而對于一些使用風險較高的設備，可以考慮購買第三者責任險，以降低物業管理公司的潛在設備風險。

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