基于博弈視角的經濟適用房騙購行為研究

陳咸獎

（安徽工業大學 經濟學院，安徽馬鞍山 243002）

0 引言

經濟適用房政策作為住宅消費保障制度的一部分，為改善城鎮中低收入居民的居住條件發揮了積極作用。然而近年來，經濟適用房政策執行中暴露出許多問題。尤其令人無法容忍的是，經濟適用房銷售對象管理混亂，騙購經濟適用房的情況比較嚴重等。其直接表現是不少的經濟適用房被并非中低收入的人占用、炒賣。筆者認為，騙購問題的出現與經濟適用房政策的制度設計缺陷、監管乏力和腐敗等諸多因素有關。本文擬通過對騙購經濟適用房現象進行博弈分析，從而探尋影響經濟主體的騙購動機和行為的主要因素，為完善經濟適用房政策和加強經濟適用房管理提供思路和對策建議等。

1 經濟適用房的騙購—監管博弈模型

1.1 博弈模型的設立

這個模型的博弈方包括不符合經適房購買條件的潛在騙購人和經適房的監管部門，令模型的博弈方1為不符合經適房購買條件的潛在騙購人，簡稱騙購人，博弈方2為經適房的監督管理部門，簡稱監管者。博弈方1有兩個純策略：騙購與不騙購；博弈方2也有兩個純策略：嚴格監管與偷懶（不嚴格監管）。表1概括了不同純策略組合的得益矩陣。這里V是潛在騙購人因騙購經濟適用房成功而獲得的凈利潤，V一般與同樣品質的商品房和經適房之間的差價、偽造材料成本、購房和賣房的機會成本等有關。F是潛在騙購人因騙購行為被發現受到處罰而遭受的凈損失；當然，如果潛在騙購人不騙購則無論監管者是否嚴格監管，他的得益都為0。C是監管者嚴格監管的成本，如果監管者偷懶而沒有騙購行為發生，則監管者不發生監管成本且不會受到有關部門的問責和懲罰，記其得益為0；若因監管者偷懶導致有騙購成功，監管者要受到問責和懲罰，記其負效用為-D。R≥0是政府對監管者發現并查處騙購行為受到的獎勵。得益矩陣中各得益數組的第一個數字是潛在騙購人的得益，第二個數字是監管者的得益。顯然F、C、V通常都是大于零的，D是大于等于零的。進一步假設博弈方都是完全理性的，每一個博弈方都具有完全信息。通常，這是一個非對稱的完全信息靜態博弈[1]。

表1 監管博弈1

1.2 模型的分析求解與討論

如果C-R＞D＞0,顯然監管者（博弈方2）有占優策略即偷懶，進而考慮到監管者偷懶，潛在騙購人（博弈方1）當然選擇騙購，因為V＞0，從而該博弈有惟一的純策略納什均衡：（騙購，偷懶）。

如果D＞C-R＞0,顯然該博弈沒有純策略納什均衡。因為，給定博弈方1騙購，博弈方2的最優策略是嚴格監管（R-C＞-D）；給定博弈方2嚴格監管時，博弈方1的最優策略是不騙購（0＞-F）；給定博弈方1不騙購，博弈方2的最優策略是偷懶（0＞-C）；給定博弈方2偷懶，博弈方1的最優策略就是騙購；如此等等，沒有一個純策略組合構成納什均衡。因此我們轉向求解混合策略納什均衡。

我們設t為潛在騙購人騙購的概率，m為監管者實施嚴格監管的概率。給定m，潛在騙購人選擇騙購（t=1）和不騙購（t=0）的期望得益分別為：U1(1，m)=(-F)×m+V×（1-m）=-m（V+F）+V,U1(0,m)=0 。 解U1(1，m)=U1(0,m)。這樣，解得[m?]=V/(V+F)。即如果監管者實行嚴格監管的概率大于V/(V+F)時，潛在騙購人的最優選擇是不騙購；如果監管者實行嚴格監管的概率小于V/(V+F)時，潛在騙購人的最優選擇是騙購；如果監管者實行嚴格監管的概率等于V/(V+F)時，潛在騙購人隨機地選擇騙購或不騙購。

同理，給定t，監管者選擇嚴格監管（m=1）的得益U2(t,1)=(R-C)×t+（-C）×（1-t）=Rt-C；監管者選擇不監管（m=0）的期望收益為：U2(t,0)=(-D)×t+0×(1-t)=-tD。解U2(t,1)=U2(t,0)，得[t?]=C/(R+D)。即如果潛在騙購人騙購的概率大于C/(R+D))時，監管者的最優選擇是嚴格監管；如果潛在騙購人騙購的概率小于C/(R+D)時，監管者的最優選擇是偷懶；如果潛在騙購人騙購的概率等于C/(R+D)時，監管者隨機地選擇嚴格監管或偷懶。

因此，混合策略納什均衡為：t?=C/(R+D)，m?=V/(V+F)。也就是說，潛在騙購人以C/(R+D)的概率選擇騙購，而監管者以V/(V+F)的概率選擇嚴格監管。

以上的求解過程表明，該博弈模型的解存在兩種情況，一是當C-R＞D＞0時,該博弈有惟一的純策略納什均衡：（騙購，偷懶）。這一均衡結果意味著有大量不符合經濟適用房購買條件的主體騙購了經濟適用房，而有關監管部門沒有負起監管的職責。顯然，這意味著經濟適用房政策的完全失靈。二是當D＞C-R＞0,該博弈沒有純策略納什均衡。此時混合策略納什均衡為：t?=C/(R+D)，m?=V/(V+F)。該均衡表明：在其他情況一定時，監管者嚴格監管的成本C越高，潛在騙購人騙購的概率越大；監管者因玩忽職守（即不監管）導致騙購行為發生而受到的懲罰D越大，潛在騙購人騙購的概率越小，監管者發現并查處騙購行為受到的獎勵R越重，潛在騙購人騙購的概率也越小。在其他情況一定時，監管人嚴格監管的概率與騙購經適房成功獲得的凈利潤V成正比，而與騙購人騙購不成遭受的損失F成反比。進一步可以看出只要嚴格監督的成本C遠大于零，騙購成功的凈利潤V遠大于零，就無法完全避免騙購經濟適用房現象。但是，政府可以通過加強對監管者的獎懲力度，或者通過某些措施或制度建設來減少嚴格監督的成本來降低騙購行為發生的概率。

1.3 模型解的進一步討論

以上分析暗含一個假定，即只要監管者嚴格監管，騙購行為一定會被發現。這有可能不符合現實。實際情況通常是，即使監管者嚴格監管，騙購行為也未必一定被發現,更現實的是，只能以一定的概率P被發現。這意味著博弈方1選擇騙購，博弈方2選擇嚴格監管時，雙方的期望得益分別為-PF+（1-p）V 和PR-C，此時博弈的得益矩陣如表：

表2 監管博弈2

為分析方便，進一步假定博弈雙方是風險中性的，對該博弈可以類似分析求解。該博弈均衡解有如下幾種可能情況：（1）當-PF+（1-P）V≥0，PR-C≥-D時，騙購人（博弈方1）有占優策略即騙購，此時，監管者（博弈方2）會選擇嚴格監管。惟一的純策略納什均衡是（騙購、嚴格監管）。（2）當-PF+（1-P）V≥0，PR—C＜-D時，騙購人有占優策略即騙購，監管者有占優策略即偷懶，該博弈有占優策略均衡：（騙購，偷懶）。（3）當-PF+（1-P）V＜0，PR—C＜-D時，因為監管者有占優策略即偷懶，騙購人（博弈方1）當然選擇騙購，因為V＞0.從而該博弈有惟一的純策略納什均衡：（騙購，偷懶）。（4）當-PF+（1-P）V＜0，PR—C≥-D時，此時該博弈沒有純策略納什均衡?；旌喜呗约{什均衡為騙購人以C/(PR+D)的概率選擇騙購，而監管者以V/[P(V+F)]的概率選擇嚴格監管。

比較監管博弈1和監管博弈2的均衡解發現，監管博弈1可以看作是監管博弈2的特例（即P=1）。而當監管者嚴格監管，騙購行為只能以一定的概率（P＜1）被發現時。博弈的均衡情況更加復雜，純策略納什均衡（騙購，偷懶）或（騙購，嚴格監管）顯然不是政府和人民希望看到的結果。（騙購，偷懶）結果的出現與PR—C＜-D密切相關，通常意味著監管者嚴格監管的成本高于可能的獎勵與因偷懶受到的懲罰D之和。在一定的社會條件下，嚴格監管的成本通常是一定的，（騙購，偷懶）結果的出現一般都是由于對監管者的獎懲力度不足。因此要避免該結果出現政府應加大對監管者的獎懲力度。而（騙購，嚴格監管）結果的出現與-PF+（1-P）V≥0密切相關，該條件成立，通常是由于V太大，F太小造成的，或者僅僅是由于P太小造成的。因此要避免該結果出現政府應設法減少V，增加對騙購者的懲罰F，以及提供相關的資源支持來提高監管者的監管能力即提高發現騙購行為的概率P。監管博弈2的混合策略納什均衡同樣表明，只要嚴格監督的成本C遠大于零，騙購成功的凈利潤V遠大于零，就無法完全避免騙購經濟適用房現象。而且此時騙購行為發生的概率比監管博弈1的情境下的概率更大，它不僅與嚴格監管的成本C、對監管者的獎勵R和懲罰D有關，而且與嚴格監管發現騙購行為的概率P有關。監管者嚴格監管的概率也變大了。

值得注意的是，為了簡化分析，我們這里沒有考慮符合條件的申請人的情形，原因是在現有的制度背景下符合條件的申請人的理性選擇就是申請，而監管者是否嚴格監管（包括審核）都不會影響到符合條件的申請人的經濟適用房的購房資格。我們這里也沒有考慮不符合條件的騙購者為騙購成功可能賄賂監管者，監管者受賄的情形。只要V遠大于D，此時博弈可能出現申請人行賄騙購，而監管者受賄不監管的均衡結果，行賄額小于V大于D即可。

2 騙購經濟適用房的原因分析

根據以上博弈模型的分析，再結合中國的實際情況，我們知道，監管博弈模型2可能更符合現實。筆者研究認為，經濟適用房騙購行為盛行的原因主要有：

現實中，騙購成功獲得的凈收益V遠大于零。由于經濟適用房享受了諸多政策優惠，商品房和經濟適用房之間的價差非常巨大。同時，開發商從追求利潤出發，熱衷于造大面積的房子。而經濟適用房只要滿足一定條件就可以上市流轉，即使扣除有關騙購成本后，騙購成功獲得的凈收益V也是非常巨大的，這是騙購行為發生的經濟動機。大量事實表明，違規倒賣甚至等到5年上市流通期到后再轉手，動輒就可以獲利數10萬元的利益。即使政府現在對經適房的上市流轉進行了種種限制，一方面只是增加了上市流轉的某些成本，而這些成本和巨大的收益相比通常是微不足道的；另一方面考慮到現實中經適房還可以出租牟利，騙購成功的凈收益也是非常巨大的。

現實中，監管者嚴格監督的成本C遠大于零，嚴格監管發現騙購行為的概率P較低。一方面，由于現階段我國個人信用體系不健全,政府主管部門嚴格審核的成本很高。家庭收入水平是衡量是否具有購買經濟適用房資格的重要指標。但是，我國的個人收入信息統計還不完善，家庭收入的統計審核難以準確，有時形同虛設。部分購房者可以壟斷家庭收入、居住條件等個人信息，使購房者身份甄別機制失效，導致監管者嚴格監督的成本大大提高。另一方面，經濟適用房的供給對象范圍定得過寬。如1998年開始實行的經濟適用房政策旨在解決城市中低收入家庭的住房問題，以北京為例，2002年，該市規定家庭全部年收入6萬元以下的居民就有資格購買經濟適用房，按此標準，該市80%的家庭都被納入其范圍。這樣監管者嚴格審核監管的工作量巨大，嚴格審核監管的總成本非常高。這也是導致現實中的審核監管流于形式、或者審核監管的職能被分解到多個單位和部門的部分原因。

現實中，對經濟適用房騙購行為的處罰力度F不足?！督洕m用住房管理辦法》規定:對騙購經濟適用房的個人,由經濟適用住房主管部門追回已購住房或者由購買人按市場價補足購房款,并可提請所在單位對申請人進行行政處分。這意味著對于在私營企業工作的騙購者來說,在其被查出后退回已購住房或按市場價購買一套住房即可。這不能有效地降低騙購者的主觀愿望。無論是騙購經適房還是違規出售、出租經適房的行為，都屬于對社會福利的非法侵占，倘若僅是以責令退還、補回差價、取消再次申購資格的方式作為處罰，則難免令懲處淪入警戒無力的窠臼[2]。

對監管者的獎勵R和懲罰D力度不足。我們知道，經濟適用房的監管工作最終總是要落實到政府中某個部門或某個官員身上的。而我國很多城市的經適房的管理部門屬于政府部門，其工作人員屬于公務員，該部門或官員的收入往往與其監督努力無關，因此缺乏監督動力，容易出現放縱騙購者的偷懶行為。嚴格監管通常被認為是監管者的職責，所以即使嚴格監管發現騙購行為通常也不會受到很大的獎勵，即R通常為零或很小。因此，很多監管者認為嚴格審核監管是吃力不討好的事，這是目前各城市把經適房申請審核和監管的職能分解到多個單位和部門的一個原因，結果造成責、權、利關系不清，責任人難以明確，對監管者的偷懶行為無法有效監督和懲罰即D通常為零。通常，經適房管理機構會把審核監督的職能和任務分解下放給開發商、購房者的單位、街道辦事處行政部門等，自己只負責登記備案和公示。以獲取最大化利潤為目標的開發商，是沒有動力和能力成為公正且盡責的資格審核者的。購房者的單位，作為審核者之一，被要求證明職工的收入是否低到符合購買經濟適用房的條件，這種證明，在缺乏監督（因為購買行為在開發商那兒發生，同事間不再直接監督）、缺乏利益機制約束（證明能否購買不涉及單位的經濟利益）的條件下，難免失真。街道出證明的結果也是類似。這樣就會最終導致審核失靈。

值得注意的是，當前經濟適用房政策實施中難以杜絕的腐敗現象和尋租行為是騙購行為發生的一個重要原因。首先，經適房的用地不是通過市場招標，拿地、拿許可證過程中暗箱操作、權錢交易很難避免；經適房與商品房的巨大價差為“黑市交易”和腐敗創造了空間，不符合條件的騙購者有動力為騙購成功而賄賂監管者；監管者（政府官員）通常也是經濟人，也有自己的利益追求。在權力失去制約的情況下，權力“尋租”、與開發商或騙購者“串謀”等在所難免。其次，作為符合經適房購買條件的普通公眾，利益極為分散，行為能力弱化，公眾監督成本和收益嚴重不對稱；加之雙方信息不對稱，公眾對政府的監督力度非常有限。最后，由于很多地方經適房是用來銷售而不出租的，且經適房通常都超標準建造，雖然相對于商品房來說，經適房的價格便宜得多，但單套的總價依然很高，結果造成符合條件的申請人想買但買不起，而買得起的人又不符合條件的尷尬局面。為了使得經適房順利賣出去，政府相關部門必然會不斷放寬經適房的購買條件，導致眾多原來不應屬于保障對象的家庭獲得了經適房。一方面，造成了大量經適房被騙購的印象；另一方面，在經適房的供給又相對過少的情況下，極易產生尋租和腐敗行為。這進一步導致人們對經適房政策的詬病和批判，導致低收入群體對經適房建設與監督等漠不關心等。結果就是監管者的尋租、腐敗與騙購者騙購之間的惡性循環，最終可能導致經濟適用房政策的完全失敗。

通過以上分析，騙購經濟適用房的主要原因可歸納為以下幾個方面：(1)騙購成功獲得的凈收益V非常巨大。（2）監管者嚴格監督的成本C遠大于零，嚴格監管發現騙購行為的概率P較低。（3）對經濟適用房騙購行為的處罰力度F不足。（4）對監管者的獎勵R和懲罰D力度不足。(5)腐敗現象和尋租行為。

3 完善經濟適用房政策的思路與建議

根據以上分析，我們提出完善經濟適用房政策的思路與建議[3]：第一，降低騙購成功獲得的凈收益。需要在完善并嚴格執行現有的經濟適用房相關政策的同時，進一步做好如下工作。首先，嚴格控制單套面積和標準。使之定位在“基本生活需求品”這個層次，拉開它與商品房的差距。這樣也有助于保護符合條件的申請人的利益，讓他們想買能夠買得起。其次，限制經濟適用房的流轉，防止投機者炒作獲取暴利。如政府回購，建立公共產權制度，在取得完全產權前，經濟適用住房購房人只能用于自住，不得出售、出租、出借等?？紤]到當前經適房的供給能力有限，而低收入家庭的購買力同樣有限的現實，筆者建議經適房可以采取租售并舉、以租為主或先租后買的運作模式；同時對經濟適用房進行封閉式的運營，采取政府回購、直接向新申請者轉讓或只租不售的模式運作。最后，增加騙購成本。如實行資格申請擔保制度等。當然，這需要政府要加強對經濟適用房開發和銷售后的使用監督，對違背經濟適用房用途的使用行為，按行政違法處理，必要時可取消經濟適用房享有資格。第二，降低嚴格監管的成本，提高嚴格監管發現騙購行為的概率。這主要應該從盡快完善住房檔案信息系統和建立個人收入信息系統入手。當然，量力而行，縮小經濟適用房保障范圍、明確經濟適用房的購買資格條件等也是必要的。同時，需要充分發揮利害關系人、群眾和媒體等的監督作用。這需要進一步完善信息披露制度，建立健全經濟適用住房申請、審核、公示、輪候制度和工作機制，主動接受社會監督。第三，加大對經濟適用房騙購行為的處罰力度。除了現有的有關處罰外，建議對騙購者的騙購行為實行差價的雙倍甚至10倍罰款制度。對情節惡劣者以侵吞國家財產罪或詐騙罪等移交司法機關處理。第四，加大對監管者的獎懲力度，完善責任機制與監督機制。最后，大力發展集資建房和合作建房。筆者始終認為，無論是從增加經適房供給、防止腐敗、減少經濟適用房既不經濟也不適用等問題，還是從降低嚴格監管的成本、增加嚴格監管的動力等來看，集資建房與合作建房都是經濟適用房的重要形式。

[1]張維迎.博弈論與信息經濟學[M].上海:上海人民出版社,1996.

[2]楊和君.經濟適用房政策中的委托代理問題淺析[J].消費導刊,2008,(8).

[3]李友華.經濟適用房遭詬病的反思和對策[J].今日中國論壇,2008,(12).