論我國城市綜合體的發展

　　摘 要： 在城市中心土地資源日益稀缺、開發成本昂貴的背景下，住宅地產退燒，商業地產升溫，城市綜合體已成為高端商業地產開發的主流模式。其規模大、商住皆有，可以滿足開發商的資金周轉，也能滿足地方政府提升消費、提升品牌形象、建造新城拉升GDP的目標，可謂一舉三得。
　　關鍵詞： 城市綜合體 模式 特征 發展
　　
　　按照城市化發展規律統計顯示，當城市人均GDP達到4000美元/年時，具備發展城市綜合體的初步條件；當人均GDP達到10000美元/年，將進入城市綜合體快速發展階段。但我國的城市綜合體卻在一二三四線城市遍地開花，甚至一個城市上百座。以成都為例，2007年第一座真正意義上的城市綜合體財富中心浮出水面，但四年之后，卻有近百座大小綜合體拔地而起，總體量達到千萬平方米。另據中國購物中心產業資訊中心預計，珠海、中山、海口、銀川、西寧五個三線城市商業建筑面積2011年增幅將高達83.9%——商業地產已經取代住宅地產，成為最熱門的投資品種。
　　1.城市綜合體的概念
　　“城市綜合體”就是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。其簡稱為HOPSCA，即Hotel酒店、Office寫字樓、Parking停車場、Shopping mall購物、Convention會議、Apartment住宅，是一個城市最具價值的核心。
　　目前國內比較知名的“城市綜合體”是“萬達模式”，世界上最著名的“城市綜合體”是曼哈頓城市綜合體（克萊斯勒大廈、洛克菲勒中心）。
　　2.我國城市綜合體的模式
　　目前，在城市綜合體建設中被視為先行者的萬達、中糧、華潤，其開發模式和運營模式已有不同。據趙炎（同策咨詢與研究發展中心分析師）介紹，華潤萬象城主要是合作鏈開發模式，即華潤置地與新鴻基地產的合作開發；萬達模式主要是城市副中心造城開發；中糧目前主要還是城市中心為主。而對于運營模式，中糧是主題式購物中心，每個區域都有自己的定位和特色；萬達是訂單式，快速復制；萬象城則走差異化路線，以高端商業購物廣場、寫字樓和高端住宅的整合模式為主。
　　3.我國城市綜合體的典型特征
　　3.1超大空間尺度。
　　城市綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市干道相聯系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。
　　3.2通道樹型交通體系。
　　通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念，形成了豐富多變的街道空間。
　　3.3現代城市景觀設計。
　　應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。
　　3.4高科技集成設施。
　　城市綜合體既有大眾化的一面，又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建筑形式產生的重要因素。室內交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯網電腦等組成；安全系統通過電視系統、監聽系統、緊急呼叫系統、傳呼系統的設置和分區得以保證。
　　3.5地標式的城市建筑。
　　城市綜合體一個顯著特點就是均在所在城市矗立了地標式建筑。如超高層酒店：濟南萬達廣場180米高超白金五星級酒店；又如高層地標式雙塔：無錫萬達廣場白金五星級酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。
　　4.我國城市綜合體的發展
　　4.1城市綜合體項目要成功，關鍵是要做好“四態”。
　　顧云昌（中國房地產及住宅研究會副會長，住建部住房政策專家委員會副主任）認為一個城市綜合體項目要成功，關鍵是要做好“四態”。
　　第一是形態。不少城市綜合體都是當地的地標性建筑，既然是一個城市的地標、名片，外在的形態就一定要做好。
　　第二是業態。大城市綜合體中既有住宅、酒店式公寓、寫字樓，又有商場、酒店、主題公園等，是多業態、全功能、大規模的建筑，但整個城市綜合體如何規劃設計、不同業態之間的比例如何科學合理？這些要由當地城市發展進程、家庭收入情況、居民的購買力和消費結構來決定。像有些中小城市開發的城市綜合體，就不一定需要那么多的商務樓，因為即便蓋了也租不出去，當地沒有這么大的需求。
　　第三是動態。人流的組織、交通的組織\\空間的組合等，不同業態之間要做到互相不干擾，使綜合體真正發揮緊湊型的\\綜合性的功能。比如說車庫，白天是寫字樓白領用，晚上上班和逛商店的人走了，當地的居民就可以用，可以節約很多的空間，很多人在當地生活、工作，減輕交通的壓力，對資源和能源是有好處的。
　　第四是生態。這一點容易被開發商忽視，生態首先指的是自然環境，要有一定的綠化面積，不能全部都是混凝土建筑；其次是人文生態，讓城市綜合體的居民，商場和酒店里的客人，寫字樓里工作的白領們等關系和諧。
　　4.2城市綜合體項目的持續運轉，與當地商業生態密切相關。
　　目前許多上馬的城市綜合體缺乏足夠的客流支撐。根據中國購物中心產業資訊中心發布的報告，到2011年底，東莞將擁有購物中心69家，建筑面積350萬平方米。沈陽將擁有購物中心71個，建筑面積超過700萬平方米。石家莊將擁有購物中心22家，建筑面積接近230萬平方米。貴陽將擁有購物中心43家，建筑面積接近200萬平方米。按照國家技術監督局和建設部頒布的《城市居住區設計規范》規定，每個可容納5萬人的居住區，應配備的綜合食品店、綜合百貨店、餐飲店、書店、藥店等商業服務設施面積為7000平方米。這意味著，東莞將擁有的購物中心可滿足2500萬人的購物需要，石家莊將擁有的購物中心可以滿足1600多萬人的購物需要，貴陽將擁有的購物中心可以滿足1400多萬人的購物需要，而沈陽將擁有的購物中心更可以滿足四五千萬人的購物需要。
　　無論城市化進程怎么迅速，如此眾多的購物中心數量都顯得過于離譜。沒有足夠的客流與商業鏈條支撐，城市綜合體熱潮怎么起來的就會怎么消失。
　　4.3城市綜合體項目的長期發展，必須與城市的歷史一致。
　　城市綜合體既是對城市未來的規劃、人口與自然資源的重新配置，又是對城市商業與審美的重新打造。目前的城市綜合體繼續發展下去，千城一面勢不可擋，所有的城市有著同樣的品牌，同樣的趣味，同樣的星巴克，同樣的新天地，同樣的設計師事務所——當所有的城市消滅自身歷史向同一種模式看齊時，再美好的審美趣味也將變得惡俗。
　　5.結語
　　城市綜合體在受到打壓的住宅地產與受追捧的商業地產之間，走出了一條中間道路。與住宅地產不同的是，商業地產的泡沫不會那么大，受到市場的壓力會立竿見影。根據中國的國情，在未來的發展當中，城市綜合體應該成為主要的發展方向。
　　
　　參考文獻：
　　［1］鳳凰網房產.顧云昌專訪：城市綜合體未來城市的發展方向.
　　［2］南都地產評論.城市綜合體將讓城市千城一面.
　　［3］中國投資.城市綜合體：商業地產風向標.
　　［4］21世紀中國城市綜合體高峰論壇2010年會.