“限購令”下的2011年武漢房地產發展研究

【摘要】“限購令”是國家在房價居高不下的背景下，對房地產市場進行國家宏觀調控的手段。本文以“限購令”為主要研究對象，運用市場供需基本原理，結合武漢市商品房市場特點，對武漢市政府實施的宏觀調控政策進行分析。同時，分時段闡述武漢市“限購令”的表現，針對各個時段房地產的不同特點進行理論分析，對限購令下的武漢房地產發展進行展望。

【關鍵詞】房地產；限購令；投資性住房

一、引言

近十年，中國房產價格處于高速增長的趨勢，部分大中城市的房地產價格早已超過普通居民的接受能力。究其根本原因是市場供需不平衡導致房地產市場的價格背離價值問題。在需求方面，中國人口基數大，加上居民普遍帶有“買房置業”的傳統思想，導致需求量過大；在供給方面，隨著中國城市化的發展，城市人口會隨著人民生活水平的提高而不斷增加，城市人口會增多，住房需求增加，導致土地供給緊張。近兩年，房價的極速上漲遠遠超過了CPI和GDP的上升速度，給當前的經濟運行埋下了極大的隱患，同時也給購房者帶來了極大的風險。為此，2010年初，中央政府頒布“限購令”，意在通過限制消費者行為，抑制需求的不斷增長，緩解供需矛盾；2011年初，武漢市政府發布了武漢市版“限購令”，對武漢市內的購房行為進行限制，由此拉開了武漢房地產調控的序幕。

二、2011年武漢市“限購令”的表現

2011年1月，武漢市下達“限購令”——“本地戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女）及能夠提供在武漢市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，只能在本市中心城區新購一套商品住房。對于不能提供在武漢市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市中心城區購買新建商品住房①。”以上限購政策，一方面只是針對武漢市的臨時居住人口（包括流動人口），并沒有對長期居住在武漢市的外地戶籍家庭和本市居民進行限購；另一方面，此限購政策只適用于商品房市場，沒有涉及到二手房和其他廉租住房市場。所以說，1月的“限購令”嚴格上講，并沒有嚴厲的限購措施，同時也沒有根據購房者的消費目的劃分具體的限制對象。

根據消費者的消費目的，購房需求主要分為需求性住房和投資性住房。需求性住房主要用于居住，買一套足夠。在這一點上，“限購令”延遲了本市戶籍居民購買者的需求，但剛性需求仍然存在。而投資性住房，主要指投資者將手中閑置資金轉化為資本投入房地產市場，來換取其房產增值的差價。在這一點上，“限購令”的限制就顯得過于寬松。因為在“限購令”的允許范圍內，武漢市的合法身份家庭可以買兩套，武漢家庭的成年子女可以單獨購買兩套，那么有一對成年兒女的家庭實際可以買六套，如果想買也有辦法，夫妻離婚沒有房本的一方也可再買兩套，外戶籍身份在武漢開公司是合法的，以投資房產公司的名義買多套也是可以的。這樣下來，投資性住房需求并沒被堵住，仍有大量投資資金不斷流入商品房市場，導致價格虛高。總體來說，一月版的“限購令”并沒有起到實質作用，只是向房地產市場發出信號：政府將對房地產市場進行調控。

2011年2月武漢市將原有住房限購政策調整為：暫定對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，包括夫妻雙方及未成年子女（下同），能夠提供本市一年納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市行政區域內向其出售住房②。以上限購政策，一方面對非本市戶籍居民家庭實行了嚴厲的限購政策，另一方面，把二手房市場納入了限制范圍。新版限購令在理論上限制了投資性住房需求的增長，降低了投資者對房地產市場的預期，這將會在一定程度上使房地產市場價格不再繼續上漲。數據顯示，3月底，武漢新房成交量下降約五成，但均價依然維持在7000左右，并沒有太大幅度的降價出現③。

武漢非本市戶籍家庭大約占到購房人數的50%，投資者居多，在剛性需求支撐下，購房者面對政府出臺的限購政策會選擇觀望態度。但投資者手上的閑余資金并沒有遠離房地產市場，投資其他領域。近些年，中國才漸漸開放了基金，期貨等金融衍生產品市場。從中國近十年各種投資工具的總體投資回報率來看，股票最高回報率可達20%，但風險過大，且需要較為專業的知識。銀行一年定期存款率為3.5%，投資企業回報在8%-10%之間，但投資房產年利潤率為18%-40%，并且只要有充足的資金就可以進入④。房子的主要功能是居住，投資者變賣了這種使用價值，來獲得資產的增值。一旦房子被炒作到大多居民沒有能力購買的情況，房子價值就遠遠背離了它的使用價值，導致房價過快上漲，高于居民的購買能力。所以“限購令”只能在交易表面影響市場交易量，但無法從根本上解決趨利資金支撐起的高房價問題。

三、2011武漢市“限購令”的市場反映

在第二季度，數據顯示武漢商品房成交價格始終維持在7000元以上，新建商品住宅價格指數環比為100.2%，同比為103.4%，定基為104.6%⑤。在經歷4個月的限購之后，房地產市場的價格并沒如預期一樣下降，需求者仍買不起房，而投資者不敢買房。同時，在第二季度，武漢市商品房新開工面積8000萬平方米左右，總共新增大約4萬套商品住房⑥，面對大量開發、少量購買的現狀，房地產市場價格依然維持高價。這就像是一場投資者和需求者之間的博弈，投資者預期房價走勢不會下降，因為存在剛性需求；而需求者期待在政府的打壓下，房價回歸正常價格。但這場博弈本身就是不公平的，投資者手上的資金要比需求者多得多，雖然銀行已經開始限制貸款，但是資金自身并無法區分誰是投資者誰是需求者。銀行評估其風險性，更愿意把資金貸給投資者，因為他們往往有可抵押物。需求者在無法償還貸款的情況下，極有可能選擇放棄貸款，保障自己的基本生活。

在第三季度，武漢市商品房房價走勢依然堅挺，“限購令”到這時仍沒能使投資者離開房地產市場，但是為了防止資金流入二三線城市的房地產市場，中央政府開始把部分二三線城市加入限購名單里。但這是沒有必要的，因為二三線城市還正處于快速發展階段，不應該抑制居民的合理購房需求；另一方面地產資金的進入，也能夠給當地交通和城市建設帶來充足的資金。地方政府的財政收入很大一部分來自土地的出租，如果過度采取嚴厲的措施，會截斷地方財政來源。

在前期限購并沒有得到預期效果的同時，武漢市政府開始加強保障房的建設，從供給方面來緩解武漢市房地產市場的壓力。武漢市公布的保障房共有11.1708萬套，預計年底將竣工經濟適用住房190萬平方米，交付廉租住房3420套，基本解決現有持證家庭的住房困難⑦。保障房和經濟適用房很大程度上解決了部分剛性需求。因為它本身對購房者就有嚴格的限制條件，同時保障房一般選在離市中心較遠的郊區，所以價格和地理位置因素決定了保障房并不能夠在短期內升值，這塊市場是投資者不感興趣的。保障房的建設會打擊投資者對房地產市場的較好預期，如果沒有剛性需求支撐高房價，那么投資者的預期會降低，急于轉讓或出租房產，最后退出房地產市場。

在第四季度的開端，武漢市主要商品房成交均價為7790.52元/平方米，較前一周價格水平下跌2.6元/平方米，樓市價格跌幅0.03%，商品房市場價格出現回落的現象，面對限購的持續進行和保障房的大力建設，已經有部分投資者退出了房地產市場⑧。投資者的退出給開發商帶來了恐慌，在11月，萬科、保利、綠地等紛紛推出了各種優惠、促銷活動及特價房，這遭致了前期以高價買進投資者的不滿。投資者進入市場是為獲得較高的利潤，就算在前期政府明確表示打壓房價的情況下，后進入的投資者仍認為有利可圖，但是如果價格真的被打壓下來，一方面投資者手中的房產低價轉手或者出租，另一方面也會威脅到銀行提供給購房者和開發商的貸款，房子最后會在一些人手中開始貶值。

2011年11月15日，上海市政府自行發行地方債71億，其中標準利率基本接近國債水平，銀行認購踴躍，財政部通知也明確提出債券的償還還是由中央負責，這說明其信用已經相當于國債⑨。此舉旨在改變政府以土地換財政的模式，減少在土地供給源頭等因素上，對高房價的影響。發行地方債作為國家控房的組合拳之一，可見政府決心之大，力度之強。

四、武漢市房地產市場的預期

年底，武漢商品房市場出現了降價趨勢，投資者想以較高價格轉手，而需求者多持觀望態度，市場出現與前三個季度漲價潮反向的降價潮。投資者和開發商為了維持房地產業的高收益，可能會聯手使價格不降反增，但虛高的價格沒有實際的價值的支撐，持續不了多久。有觀點表示，中國房地產泡沫會導致整個房地產市場的崩潰，會出現美國08年遭遇的信貸危機。但中國房地產市場的剛性需求遠遠超過了美國，在政府還沒有建立完善的住房保障制度之前，還是有大量的需求者涌入房地產市場，這也是投資者炒作的立足點，所以中國房地產市場將不會出現整體房地產市場的崩潰。但這也不能說信用危機就不會出現，當人們的基本生活無法保障，投資房產的錢沒有收回時，銀行面臨的信用危機將是巨大的。總歸，如果后期投資者全線退出房地產市場，而需求者不急于購買，那么開發商將會面臨后期資金短缺、無力償還銀行前期的貸款的情況。這可能會導致城市中心過多的爛尾樓產生，連帶建筑業、水泥業等與房地產相關的產業走入低谷。到時候，“限購令”是否需要繼續執行，要看明年初的房地產走勢了。

五、結束語

綜觀2011年武漢房地產市場，雖然政府的調控政策頻頻出臺，但高房價并沒有得到有效控制。“限購令”從表面上限制了部分購房者的消費行為，但沒有把房產投資者手中的閑置資金驅逐出房地產市場，資金始終積壓在此，使房地產市場價格“虛”高不下。“限購令”能解決一時的問題，但必須有其他的政策來配合落實才有效果。從長遠看來，房產最終要回歸本來屬性，投資者要找到合理的投資渠道，這需要中國政府正確合理的引導資金流向，創建完善的金融市場體系。治理房地產市場的根本在于“疏”，不在“堵”，“限購令”能堵一時，卻不能從根本上解決問題。

注釋：

①《關于進一步加快保障性住房建設，加強房地產市場調控，穩定住房價格的通知》[EB/OL].武政辦[2011]02號文件,2011,1(14).

②《關于貫徹落實國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知的意見》[EB/OL].武政辦[2011]27號文件,2011,2(23).

③黃蜂.武漢限購令滿月,新房銷量降五成房價繼續堅挺[N].武漢晚報,2011,3(23).

④黑馬.40%與5%投資回報率反差5成人愿變現房產炒股[EB/OL].網易財經,2007,6(14).

⑤70個大中城市住宅銷售價格指數[R].國家統計局,2011,11(6).

⑥各地區房地產開發規模與開、竣工面積增長情況[R].國家統計局,2011,11(6).

⑦武漢“曬”保障房建設進度［N］.湖北日報,2011,6(17).

⑧陳龍.2011年十月第一周武漢樓市走勢[OL].億房網研究中心,2011,10(9).

⑨上海71億地方債首發:近1/3資金投向保障房[OL].來自網易財經,2011,11(16).

參考文獻：

[1]徐豐.我國城市房地產業運行機理及發展模式研究[D].吉林大學,2009.

[2]金海燕.我國房地產宏觀調控政策運行過程研究[D].哈爾濱工業大學,2008(8).

[3]鄔文康.我國區域房地產業發展規律研究[D].吉林大學,2005.

[4]曹春霞.中國房地產泡沫問題研究[D].首都經貿大學,2006(5).

[5]“限購令”也應受限制[N].中國經濟周刊,2010(40).

[6]易憲容.限購令,其實是在托市[N].滬港經濟,2011(04).

[7]程鴻群,何汶金.限購令讓房價“何去何從”[N].城市開發,2011(08).

[8]許小年.限購令無法扭轉房產稀缺預期[N].房地產導刊,2011(5).

基金項目：武漢工程大學2011年大學生校長基金項目。

作者簡介：葉亞萍（1990—），女，湖北武漢人，大學本科，現就讀于武漢工程大學國貿專業，主要從事房地產市場運行體制研究。