淺談房產拆遷的成本管理

陳慧琳

（大慶市薩爾圖區房產管理站，黑龍江 大慶 163316）

前言

由于在傳統體制中，房屋的拆遷實行的安置辦法具有濃厚的計劃經濟色彩，因此，拆遷中產生的矛盾并不十分突出；而隨著城市房屋拆遷市場化運作的逐步實行，城市危舊房屋拆遷改造的規模也越來越大，涉及的問題也更為復雜，矛盾日益突出。廣大的被拆遷人、房屋使用人遵守拆遷法規，積極配合拆遷，為城市的建設和發展做出了的貢獻，但也存在對拆遷成本管理的措施不當，損害了拆遷人的利益，嚴重阻礙了城市建設的順利進行。綜上，為體現公平原則和與時俱進的精神，為解決當前普遍存在的拆遷難題，提供了拆遷成本的有效管理和控制。

1 房產拆遷的成本組成

相比其他經濟措施，房產拆遷的成本管理更為復雜，不僅項目的時間可能比較長，而且動遷的工作有要求細致高效。因此，房產拆遷的成本具有其自身的特點，成本核算上也存在一些問題。

首先，房產拆遷的成本不能進行隨意分攤。用于拆遷的部分房產成本沒有根據實際用途轉出，有時相關內容根本不做任何分攤。由于成本費用分攤的隨意性，造成拆遷工程成本的核算部分脫離實際情況，無法及時提供真實完整的成本資料。

其次，在拆遷工程中，實物工作量與財務的賬面成本結轉不一致。在購買或自建拆遷用房等項目上，沒有制定規范的操作程序，造成拆遷工程成本核算的依據無法及時取得，導致成本核算缺乏真實性，給經營決策造成影響。

最后，在拆遷工作中，人力成本難以計量。拆遷工作需要大量的時間和耐心，需要切實的向被動遷對象進行講解，有效的進行安置工作。工作中不確定性較大，花費的人力和其他成本難以具體計量，相關費用難以審核，這部分成本既不透明也難以控制。同時，加上相關財務人員水平不高的情況也經常出現，往往不重視建設過程的成本管理，致使成本反映不真實，造成房產拆遷成本無從考核。

2 成本控制策略及程序

房產拆遷作為耗費大量資金和人才資本的社會行為，需要對土地資源、政策資源、人力資源以及技術資源等進行有效的整合，來實現目標。同時，作為具有社會屬性、技術屬性及生產屬性的社會行為，造成了其產品成本控制的復雜性。對于其成本管理工作的開展，應給予重視，應根據實際情況，加強成本管理觀念的創新，切實開展具體的成本控制工作。

2.1 成本系統管理觀念的創新

長期以來，房產拆遷工作的成本管理時往往比較重視某一領域或階段成本的控制，而忽視對其他領域或階段的成本的分析與研究。相關管理人員應該樹立成本的系統管理觀念，將房產拆遷的成本管理工作做為一系統工程進行，強調整體與全局，對拆遷成本管理的對象、內容、方法進行全方位的分析與研究。

2.2 成本控制的相關程序

如何提高成本控制工作的效率，首先必須要有明確的思路，不僅要有符合實際的考核指標，還要有有力的監督，兼顧效率與公平。對于房產拆遷工作而言，成本控制涉及內容復雜，應做好設計預算和考核指標，具體分析拆遷工作的實際情況，找出控制成本的主要內容，形成科學有效的責任成本體制。

2.3 預算管理

實行拆遷工作的預算管理是進行房產拆遷成本控制的有效手段。房產拆遷的成本管理工作始于預算的編制，終于預算的執行分析。全面的進行成本預算管理是普遍采用的現代管理模式，全面預算管理系統為房產拆遷工作的預算工作的事前編制、事中控制和事后分析提供了一個有效的手段。

3 房產拆遷成本管理的具體控制方法

3.1 行政部門成本控制

相關的行政部門主要負責相關的運營工作，要切實的擔負起所承擔的責任，對房產拆遷工作給予相關的支持。在房產的拆遷工作中，相關行政部門主要發生的費用在于管理費用。對于相關的從事房地產的企業而言，也應將管理費用納入預算管理范疇，具體針對每項費用的產生進行具體分析，控制其總量，個別實行定額制，將管理費用控制在一個合理范圍。

3.2 財務部門成本控制

首先，要加強相關資金管理，作為財務管理的中心環節，資金管理嚴重影響了房產拆遷工作的順利進行。房產拆遷項目作為土地資源的合理開發再利用的前期項目，在整個土地資源使用項目過程中，往往是投入最大的，因此，為了保證房產拆遷工作的順利進行，要求相關管理部門進行有效的統籌安排，合理調度，積極落實補償金的發放。同時，在相關的資金管理過程中，對所有財務往來都要嚴格按規章制度辦事，要把一切發生的貨幣資金收支、物資發出和轉移，據實填制憑證，認真審核，落實個人責任范圍避免出現問題。

其次，要嚴格執行相關計劃，進行有效預算并嚴格執行預算，將房產拆遷的成本控制在預算內。對于超出預算的費用要按有關規定辦理。對于即將要開始的拆遷工程項目，要求工程部門對該項目提前做出規劃設計，財務部門根據工程圖紙做出預算，并在工程過程嚴格監督。待項目完成后，財務部門要對支付款項等嚴格把關，審核成本和決算表，準確真實地反應工程成本。

最后，應堅持成本控制的長效機制，作為各級政府部門和相關企業的重要工作，房產拆遷工作的成本控制管理工作并不是短期或偶然發生工作，而是需要相關政府部門與企業共同努力才能完成的系統工程。要求相關政府的財務部門和企業的財務部門不僅應做好詳細的賬務明細，而要主動參與到公司各階段的成本控制工作中。相關的財務人員需要進入實際拆遷現場，了解房產拆遷工作的實際進展狀況，詳細的對工作難易程度進行評估，有利于評價工作進程，做好資金安排。

3.3 拆遷工作成本控制

首先，房產的拆遷工作應事先做好明確的時間和人員安排計劃。詳細有效的計劃是做好工作的前提條件，這樣有利于相關部門和企業進行有效的資金安排和人員安排，不僅可以提高房產拆遷工作的實際效率，也可以減少不必要的人力物力等資源浪費。在拆遷過程中，應做到每戶動遷對象都有固定的經辦人負責，這些經辦人不僅幫忙分析被動遷對象的實際情況，宣傳動遷政策，簽約后還需要積極幫動遷戶做好相關的回遷動遷的工作。由于拆遷工作中牽扯的利益較大，因此具體將實際拆遷工作分配落實下去，做到責任到位，將動遷戶利益放在首位，可以加快動遷工作的進程。

其次，應加強拆遷補償安置成本控制，由于這將直接關系到拆遷工作的難易程度。一般來講政府相關政策規定，該部分成本主要根據被動遷對象房地產評估值構成，一般有并且受當時當地的房地產的市場價制約。因此，具體可采取以下措施：要把握住對等的原則，尤其是在房產拆遷工作中，拆遷公司與被拆遷對象處在不對等的地位中，這不僅表現在經濟地位，而且也表現在參與拆遷的主動性，補償安置協議中所處的地位。要根據房屋種類采用有針對性的評估方法，隨著加快城鎮建設的步伐，帶來了大量的農村房屋拆遷。農村房屋所占用土地大多為農村集體土地，采用貨幣補償時，往往由政府定區位地價，然后再考慮房屋重置價；要評估之前首先應明析評估對象的產權文件，產權文件是每個評估師在進行估價時，首先必須掌握的重要資料，是正確估價的基礎。各種房地產產權文件所記載的房地產權屬內涵各不相同，但都與房地產估價息息相關。

4 結語

在拆遷工作中，應依法保護拆遷當事人雙方的合法權益，要注意維護社會公平的原則，對拆遷當事人雙方都依法予以保護。以法律為準繩來衡量，注意使社會公平在法規中得到保障，使社會公平成為拆遷人當事人雙方都能夠平等地享受到的權力，真正實現社會公平方面進行了卓有成效的探索和可喜的突破與創新。

[1]張鎮宇.動遷安置用房價格對動遷成本的影響分析.上海管理科學，2004.

[2]王迪.從EVA看中國房地產企業的價值創造.市場周刊研究版，2005.