房地產調控背景下洗錢的新特點及對策

摘要：通過房地產業進行洗錢不僅隱蔽性強，而且很容易實現保值增值，是不法分子越來越重視的洗錢通道。國家不斷出臺房地產宏觀調控政策，對房地產行業的洗錢行為產生了重要影響。本文研究了房地產行業洗錢的主要途徑及其在房地產限購背景下的變化，探討了這種變化對反洗錢工作帶來的挑戰，并針對性提出了加強和改善房地產行業反洗錢工作的幾點建議。

關鍵詞：房地產；限購政策；反洗錢

中圖分類號：F832 文獻標識碼：Ａ 文章編號:１００３－９０３１(２０11)08－００43－０3DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.08.12

隨著金融領域反洗錢監管日趨嚴格，洗錢向特定非金融領域蔓延趨勢日益明顯。近年來，我國房地產業呈現出快速發展的態勢，加之行業透明度較低，這使得房地產業成為不法分子非常“青睞”的洗錢通道。相對于其他洗錢途徑而言，通過房地產業洗錢不但成本極低，而且不宜被發覺。《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》公布以來，海南房地產市場升溫，房價快速上漲、成交量放大。大量資金不斷涌入海南房地產市場，為洗錢分子帶來了可乘之機，其洗錢風險不容忽視。2010年，相關部門相繼出臺了一系列房地產宏觀調控政策，以期實現房地產市場的平穩運行。其中，限購政策最為嚴厲，對海南房地產市場產生了較大的影響，并對房地產業反洗錢工作產生了一定的影響，值得關注。

一、房地產業洗錢的主要渠道

通過房地產行業進行洗錢，主要是在房地產開發階段和銷售階段兩個階段。

（一）房地產開發階段的洗錢行為

1.投資組建房地產開發公司。目前，我國對房地產開發企業的監管主要是行政許可，亦即經營資質的許可，對房地產開發企業的資金來源并無相應的監管措施。現有的房地產企業信息系統沒有對應的資金來源信息，這就為黑錢進入房地產開發提供了可乘之機。洗錢者將需要漂白的非法收入用于組建房地產開發公司，通過指定法人代表，以合法公司身份運作項目，將不法所得混入正常的經營活動，或將未完成的房地產開發項目轉讓，使不法所得合法化[1]。

2.參股房地產開發公司，通過分紅洗錢。洗錢者以參股的方式，將非法資金注入開發公司，以股東分紅模式獲得對非法所得的合法占有。現階段，國內房地產開發企業的自有資金主要是投資人最初投入的資金和開發過程中積累的資金，遠不能滿足企業日益擴張的需求，股權融資便成為房地產投資資金中的重要組成部分，將非法資金注入給房地產開發公司也成為不法分子利用房地產進行洗錢的便捷手段。

（二）房地產銷售階段的洗錢方式

1.購買商品房或者商鋪洗錢。近年來，部分洗錢者以本人名義或他人名義購買商品房或者商鋪店面，將非法所得及其收益從現金狀態轉為實物狀態，并在適當時機變賣房產，將其轉換成為合法的貨幣資金與合法的投資收益。

2.還貸洗錢。房地產的單位價格高，洗錢者在購房時全部使用現金目標過大，洗錢者往往故意選擇將部分款項通過銀行個人住房按揭貸款支付，隨后采用提前償還貸款等方式將非法所得及其收益用于還款。雖然這種洗錢方式比現金購房過程復雜、耗時長，但比大額現金購房隱蔽得多。

3.權房交易。貪污賄賂犯罪是洗錢的上游犯罪之一，而貪污受賄分子又往往將犯罪收益投入房地產進行清洗。個別腐敗分子利用手中的權力進行交易，收受房產賄賂，其過程既是獲得黑色收入過程，又是一個洗錢過程。此類洗錢的特點是數額大、隱蔽性強，一般很難察覺。

4.利用房產中介服務機構進行洗錢。房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。中介機構以提供各項服務為主，直接參與市場銷售行為的僅房地產經紀機構，以銷售二手房及尾房為主，也少量代理新房銷售。目前，房地產中介準入門檻較低，行業管理不規范，大量不具備相應資格的人員混跡其中，造成了房地產中介業的無序經營，極易被洗錢者利用進行洗錢。

二、限購政策及其對房地產洗錢行為的影響

（一）海南房地產限購政策的基本情況

長期以來，海南省房地產具有熱帶海島旅游房地產屬性，客戶以外省居民為主、一次性付款比例高、投資性購房占比較大、商品房空置率高等特點較為明顯[2]。隨著國際旅游島建設的啟動，海南省房地產市場更是出現了少有的快速上漲勢頭。為維護房地產市場的穩定與發展，海南在2010年年中推出了“限外令”及“限購令”。為完善市場調控，海口市于2011年2月出臺《關于進一步做好我市房地產市場調控工作的實施意見》，規定“原則上對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供本市1年以上（含1年）納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上（含1年）納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。”與新“國八條”提出的限購措施保持一致。2011年3月，三亞市出臺《關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神 進一步加強我市房地產調控工作的通知》，規定“原則上對已擁有1套本市戶籍居民家庭、能提供1年以上（含1年）納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上（含1年）納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市主城區向其售房。”三亞限購局限于“主城區”，比海口寬松。

（二）限購政策背景下房地產洗錢行為的三大趨勢

1.限購政策一定程度上遏制了購房環節的洗錢行為，但可能誘使房地產開發環節的洗錢行為增加。一方面，房地產限購政策客觀上要求購房實名制，增加了不法分子在海口和三亞主城區通過購房洗錢的難度。根據限購政策，購房者在海口、三亞購買住房必須滿足一定的條件，且限定了購房數量，使得洗錢分子不可能再隨意購買住房，也不可能通過還貸洗錢。如果洗錢分子一定要購買超標住房，則必須要進行一系列操作直至滿足購房條件，購房洗錢的成本大增使得洗錢者需要重新考慮其他途徑。但另一方面，目前的房地產限購僅限于房地產銷售環節，限購政策對房地產開發企業沒有約束，洗錢者可能會更愿意向房地產開發環節轉移，通過投資組建房地產開發公司或者將非法資金注入房地產開發公司來完成清洗過程，這一可能趨勢更值得反洗錢機構關注。

2.限購政策在一定程度上遏制了重點城市或重點城區的房地產業洗錢行為，但可能激發非限購區的房地產業洗錢行為。限購政策僅在海口、三亞兩市實施，除海口、三亞外的其他市縣并沒有限制購房者購房數量。最新統計數據顯示，2011年1—4月，海口、三亞房地產銷售額同比大幅下降，而非限購地區，近半數市縣銷售額出現明顯增長。銷售格局的轉變也引致房地產商迅速調整投資戰略。數據顯示，2011年1—4月，海南省已有近十個市縣房地產開發投資增速超越海口市和三亞市。同時，外資房地產企業投資資本金結匯資金也大量流向非限購城市陵水、澄邁、文昌和萬寧等。由此可見，限購政策直接導致區域銷售情況出現了明顯分化，不法分子也會“與時俱進”，隨之變換洗錢的地理位置。如果維持現有調控政策，預計未來海口、三亞樓市銷售將持續低迷，房地產業發展重點將出現轉移，非限購的新興區域將具備較大的增長潛力，非限購區域房地產業的洗錢行為也會隨之大增。限購政策僅在重點城市或者重點城市的主城區執行，不法分子依然通過在非重點城市及一些重點城市的非主城區買房使非法資金轉變成為合法的資金。

3.限購政策在一定程度上遏制了一般住宅商品房的洗錢行為，但可能誘發商鋪等領域的洗錢行為。目前的房地產限購政策僅限住宅商品房，不法分子依然可以通過購買商鋪等渠道將非法收入合法化。近年來，一些城市理想區位店鋪租金提升速度極快，商鋪的保值、升值潛力空間很大。對于不法分子而言，商鋪生意好壞并不重要，重要的是能夠將黑錢洗白。這些交易不容易被普通人察覺，在全國范圍內都可購買，沒有區域限制，使得洗錢分子趨之若鶩。

總體而言，執行房地產限購政策推動相關部門對購房者進行身份識別，并促使其逐步建立購房者身份資料和交易記錄的統一信息平臺，這種信息平臺有利于夯實反洗錢工作。但是，限購政策的時間較短，執行力度和效果有待于檢驗，其對房地產行業洗錢行為的具體影響也需要進一步觀察。

三、對加強和改善房地產業反洗錢工作的幾點建議

房地產業反洗錢是國際金融行動特別工作組（FATF）與歐亞反洗錢反恐融資小組（EAG）關注的重點議題，加強房地產業反洗錢工作也是中國社會經濟健康發展的客觀需要。根據FATF“40＋9項建議”和《中國反洗錢戰略（2008—2012》安排，我國有關部門正在著手研究制定房地產業反洗錢工作方案[3]。結合房地產業實際情況，建議從以下幾個方面逐步建立健全反洗錢工作機制。

（一）盡快確定房地產業反洗錢義務主體

將房地產業納入反洗錢領域是基礎工作，其關鍵問題是確定反洗錢義務主體。考慮到房地產業所涉主體較多，如果把相關主體全部納入反洗錢義務主體范圍，反洗錢工作量的增加和基層央行有限的反洗錢工作人員的矛盾就會更加突出，而一些房地產企業特別是一些建筑安裝企業等良莠不齊，房地產業反洗錢工作的整體質量就難以保障。因此，建議首先將房地產開發企業、房地產經紀機構和房地產交易登記中心納入反洗錢義務主體范疇，為房地產業的反洗錢監管提供法律依據。

（二）明確各部門的監管定位，加強各部門的分工與合作

中國人民銀行作為國家反洗錢行政主管部門，負責全國的反洗錢監督管理工作，是反洗錢工作的主要監管者。但是，房地產的開發及銷售環節設計多個領域，任何一個部門都無法對洗錢活動進行徹底的預防和監管。同時，雖然人民銀行開展金融業反洗錢監管具有天然的優勢，但是與金融業不同，房地產業交易主體歷史上由建設部門負責監管，如果中國人民銀行也按金融業反洗錢監管方式進行監管房地產業，難度可能會比較大。因此，房地產業的發展狀況、監管的歷史沿革決定了房地產業反洗錢監管和金融業反洗錢監管要有所區別，這就需要有關部門更要加強分工與合作，從各自履行職責的特點出發，做好反洗錢監督管理工作，提高監管效率。

（三）加快制定并完善房地產業反洗錢法律法規

加強房地產業的反洗錢工作已迫在眉睫，相關部門應加強研究，在借鑒現有金融業反洗錢做法的基礎上，結合房地產業的實際情況，盡快出臺房地產業有關客戶身份識別、大額和可疑交易報告、客戶身份及交易記錄保存等方面的規章制度，指導房地產業開展反洗錢工作。

（四）在房地產業強制推行非現金結算

海南省房地產的主要需求來自省外的養老和度假，作為國內部分先富人群的奢侈消費品或投資，多數購房者在海南買房時選擇一次性付款。根據2010年5月海南實施的樓市“十一條”規定，將嚴禁開發商直接收取現金、商品住房銷售應實行明碼標價、重點查處無證收取訂金等違規行為，但該規定中在實際執行中的效果差強人意。據了解，大多數開發商不會拒絕客戶的現金支付，有的甚至還幫助客戶將現金存入某些賬戶后再轉入開發商賬戶。高比例的現金支付房款也增加了資金來源、性質的審查難度，不法分子極易利用現金支付方式購買房地產，逃避反洗錢監管部門的監控。因此，建議通過修改完善《現金管理暫行條例》等法規中有關現金管理的規定，在房地產業強制推行非現金結算，規定房地產開發、銷售、二手房交易等環節大額資金交易必須實行非現金結算，預防和遏制房地產業洗錢活動。

（五）盡快構建全國聯網的房地產信息系統

從海南省的情況看，海南房地產預警信息系統主要是對重點市縣房地產銷售情況進行監測，目前還不能實現交易信息的全省聯網，而房地產開發和產權交易信息的全國聯網也僅在籌建中，房地產業信息披露亟待改善。因此，建議盡快構建全國聯網的房地產信息系統，建立健全全國聯網的房地產身份識別系統，與聯網核查公民身份信息系統實現對接，充分發揮直接、準確的網絡優勢，快速推動房地產開發企業的信息披露，提高信息的準確性及透明度，為反洗錢工作奠定堅實的基礎。

（責任編輯：L.Y.）

參考文獻：

[1]許朝霞.房地產業洗錢風險分析及反洗錢監管研究[J].武漢金融，2008（9）.

[2]玄立平，潘琪，李函晟.國際旅游島背景下海南房地產行業反洗錢機制研究[J].海南金融，2010（10）.

[3]反洗錢工作部際聯席會議.中國反洗錢戰略（2008-2012）[M]北京：中國金融出版社，2010.