房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的探討

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是十分必要的，本文結(jié)合目前房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中所存在的問題，在項(xiàng)目的各個(gè)階段提出有效的措施以解決房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的難題，從而保證了企業(yè)的投資收益，進(jìn)一步增強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本控制 措施

近幾年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿ΑＭ瑫r(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，過熱的勢頭和高利潤的時(shí)代在國家宏觀調(diào)控的政策引導(dǎo)下，慢慢的冷卻下來。因此，要想提高房地產(chǎn)行業(yè)的競爭能力，加強(qiáng)房地產(chǎn)的成本控制成為當(dāng)前需要解決的重要問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的意義

（一）有效的成本控制可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益

企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的目的在于獲得投資收益。投資產(chǎn)生的利潤等于房地產(chǎn)的銷售價(jià)格減去房地產(chǎn)的成本。國家為了調(diào)控房價(jià)過高的趨勢，在2010年發(fā)布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》 中明確提出了房產(chǎn)稅的改革的措施，且在全國大部分的一二線城市出臺(tái)了“限購令”。這些舉措使得房地產(chǎn)的銷售價(jià)格繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢頭增長的期望幾乎化為泡沫。要想增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益只能從成本控制方面著手，合理的降低成本，不僅可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益，也可以進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。

（二）有效的成本控制可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理效率

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本控制室成本管理的一個(gè)重要的方面。成本管理的主要目的是最大程度的調(diào)動(dòng)企業(yè)全體工作人員，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營全過程的環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)有效的管理，從而達(dá)到以最少生產(chǎn)資料耗費(fèi)取得最大的產(chǎn)品成果。成本控制水平的高低直接影響著成本管理水平的高低，進(jìn)而影響著企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效率的高低。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制目前存在的問題

（一）成本控制的認(rèn)識(shí)不夠，意識(shí)淡薄

在我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，由于企業(yè)獲得的利潤大，很多企業(yè)都不注重項(xiàng)目各個(gè)階段的成本控制。大部分進(jìn)行成本控制管理的企業(yè)也只是關(guān)注材料的采購和利用階段的成本管理，且只有在工程完工后財(cái)務(wù)人員才會(huì)有一個(gè)大概的成本結(jié)算。全過程全方位的成本控制很少被列入企業(yè)的成本管理項(xiàng)目中。隨著房地產(chǎn)行業(yè)管理越來越被細(xì)化，成本控制應(yīng)當(dāng)著重列入成本管理范圍內(nèi)。

（二）缺乏合理的成本控制體系

大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都沒有制定合理的成本控制體系，一些企業(yè)雖然出臺(tái)了相應(yīng)的成本控制政策，但限于管理水平的問題，沒有將成本控制體系放在重要的位置，基本是形同虛設(shè)。建立成本控制體系過程中，企業(yè)沒有及時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的職責(zé)權(quán)限的劃分，當(dāng)成本的耗費(fèi)超過事前預(yù)算時(shí)，沒有制定相應(yīng)的措施及時(shí)的改善。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，沒有進(jìn)行實(shí)際的成本控制考核，賞罰沒有明確細(xì)分，這樣的制度不利于調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。因此，需要建立一套完善的成本控制體系來降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，從而有利于房地產(chǎn)企業(yè)健康有序的發(fā)展。

（三）財(cái)務(wù)預(yù)測的成本不合理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成，要經(jīng)過事前考察、決策、投入施工等階段，在事前財(cái)務(wù)決策中不合理成本預(yù)測的估算，很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)成本預(yù)測不合理，使得成本控制體系從編制階段就不適合整體項(xiàng)目。另外，大部分企業(yè)比較重視項(xiàng)目完結(jié)時(shí)成本的計(jì)算，對(duì)于事前成本預(yù)測和事中成本控制關(guān)注度不夠，投入的資金、技術(shù)、人力不足會(huì)導(dǎo)致在財(cái)務(wù)預(yù)算中的成本預(yù)算不合理，不能及時(shí)有效的發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)過程中存在的成本控制的問題，使得成本控制體系的作用失效。

（四）投資成本過高

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，需要企業(yè)在投資初期放入大量的資金以支持后續(xù)階段的正常進(jìn)行。在投資初期企業(yè)可以通過各種渠道來籌集所需要的資金，但在房地產(chǎn)項(xiàng)目完工后，企業(yè)的上市會(huì)受到很大的阻礙和限制。因此，房地產(chǎn)能企業(yè)初期投資成本高使得對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本控制變的舉步維艱。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的措施

（一）全體員工應(yīng)樹立成本控制的理念

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)員工成本控制觀念淡薄的形勢，企業(yè)的管理者應(yīng)充分調(diào)動(dòng)全體員工成本控制的積極性，培養(yǎng)員工的成本控制觀念，始終貫徹經(jīng)濟(jì)技術(shù)、生產(chǎn)與成本管理相結(jié)合的原則，對(duì)職工進(jìn)行全面的教育使得成本控制的觀念深入人心。全體員工共同參與成本控制環(huán)節(jié)，采取各種的措施，也可以舉辦公眾類型的培訓(xùn)班，具有成本控制專業(yè)的優(yōu)秀人才通過進(jìn)一步的學(xué)習(xí)可能會(huì)提出更加符合房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀的成本控制體系。市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展要求企業(yè)的成本控制不僅應(yīng)用于產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，更加強(qiáng)調(diào)的是將實(shí)體的產(chǎn)品擴(kuò)展到籌資成本、技術(shù)成本、資源成本、服務(wù)成本、環(huán)境恢復(fù)成本等無形產(chǎn)品的成本控制，只有這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的競爭環(huán)境中立于不敗之地。

（二）注重項(xiàng)目事前規(guī)劃階段的成本控制

項(xiàng)目前期的成本控制是以編制目標(biāo)成本為起點(diǎn)的，目標(biāo)成本是指在一定的時(shí)期內(nèi)，企業(yè)為了保證得到既定的利潤收益，作為合成成本中心全體員工奮斗目標(biāo)而事前設(shè)定的一種預(yù)計(jì)成本。作為合成成本中心全體員工奮斗目標(biāo)而事前設(shè)定的一種預(yù)計(jì)成本。這里的“合成”說明預(yù)算成本要經(jīng)過多部門，大部分員工共同參與制定。目標(biāo)成本一般會(huì)在項(xiàng)目規(guī)劃階段就開始進(jìn)行編制，企業(yè)會(huì)結(jié)合土地費(fèi)用額度、類似項(xiàng)目的歷史成本并結(jié)合新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要點(diǎn)編制一套完善的投資評(píng)估的目標(biāo)成本體系。在指定的目標(biāo)成本中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大關(guān)注土地管理的成本和前期成本。

（1）土地管理成本。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目投資的首要階段就是土地的選擇。土地的成本主要包括土地本身的價(jià)格、相關(guān)的稅費(fèi)及對(duì)拆遷的補(bǔ)償。由于土地成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中占的比重較大，且在前期就需要確定下來，因此對(duì)土地管理成本的控制顯得十分必要的。通常企業(yè)可以采取兩種措施來控制其成本。一是可以通過對(duì)舊的樓盤進(jìn)行更新改造，可以通過房地產(chǎn)企業(yè)與政府積極的協(xié)商協(xié)調(diào)，從而為企業(yè)爭取一定的優(yōu)惠政策，還可以獲得一部分的稅收返還以此來降低土地成本。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過公開的招投標(biāo)活動(dòng)，獲得公開透明的招投標(biāo)信息，綜合分析并進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究，進(jìn)行理性的投資。一旦中標(biāo)后，還可以爭取一些有利的合同條款來降低土地管理成本。

（2）前期成本。前期成本主要包括招標(biāo)投標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等。招標(biāo)是控制成本的一種很重要的方法，開發(fā)商一般通過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊雜志發(fā)布相關(guān)的招標(biāo)公告，這樣的方式很可能吸引一些實(shí)力雄厚的公司參加設(shè)計(jì)方案的競選，這樣可能會(huì)獲得性價(jià)比高的設(shè)計(jì)方案。另外，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用限額設(shè)計(jì)來進(jìn)行成本控制。限額設(shè)計(jì)是指在一定的資金限額的條件下，盡可能滿足相應(yīng)功能與質(zhì)量要求的一種設(shè)計(jì)方法。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，也要注重設(shè)計(jì)質(zhì)量的監(jiān)控，在項(xiàng)目的開始階段，要確保相關(guān)技術(shù)的可行性，不能因?yàn)榧夹g(shù)本身的問題導(dǎo)致項(xiàng)目后期無法正常進(jìn)行，從而可能進(jìn)一步加大了成本控制的難度。房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段也可以進(jìn)行一些標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，因?yàn)檫@些標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)是在實(shí)際的工作中的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，這些標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)可以在一定程度上有利于企業(yè)的成本控制。

（三）注重項(xiàng)目施工階段的成本控制

項(xiàng)目的施工階段是項(xiàng)目最重要的環(huán)節(jié)，在這一階段要投入大量的人力財(cái)力。采購是項(xiàng)目施工階段成本的主要組成部分，這里的采購是指為了完成房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的目的，從開發(fā)商外部來獲得所需要的貨物或是相應(yīng)的服務(wù)，主要包括項(xiàng)目建安工程，材料、設(shè)備，勘察設(shè)計(jì)及咨詢等業(yè)務(wù)的委托。房地產(chǎn)企業(yè)在采購過程一方面要加強(qiáng)管理，以防止財(cái)務(wù)人員與采購人員茍合產(chǎn)生隱瞞行為，從中牟取不法的經(jīng)濟(jì)利益。另一方面企業(yè)在采購過程中也可以采取招標(biāo)方式，選擇性價(jià)比高的廠商與其進(jìn)行合作。在進(jìn)行合同的簽訂工作中一定要認(rèn)真謹(jǐn)慎。合同是規(guī)定責(zé)任雙方履行相應(yīng)義務(wù)和解決相關(guān)問題的主要依據(jù)，因此，合同條款的規(guī)定應(yīng)該盡量的細(xì)致全面，尤其是對(duì)在合作過程中容易出現(xiàn)分歧的部分應(yīng)規(guī)定相對(duì)應(yīng)定性定量的解決方案，合同用詞不能模棱兩可，以免在履行過程中雙方出現(xiàn)大的意見分歧，進(jìn)而耽擱項(xiàng)目的進(jìn)程，使得成本控制工作進(jìn)展變的更加艱難。

房地產(chǎn)企業(yè)將設(shè)計(jì)階段已經(jīng)成形的技術(shù)應(yīng)用于施工建設(shè)過程中，可以廣泛的利用新的材料，結(jié)合先進(jìn)的技術(shù)減少施工階段不必要的材料浪費(fèi)也是成本控制的一個(gè)有效方法。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段對(duì)工程的變更方面也要加大成本控制，依據(jù)工程清單的報(bào)價(jià)，施工企業(yè)承攬工程一般采用低價(jià)中標(biāo)，索賠盈利的方式。業(yè)主方的造價(jià)管理人員一定要做到嚴(yán)格把關(guān)，及時(shí)監(jiān)控，認(rèn)真審核工程的變更，綜合各方面的因素考慮是否需要進(jìn)行工程變更，這樣可以減少不必要的變更費(fèi)用支出，從而減低項(xiàng)目的成本，有利于施工階段的成本控制。

（四）注重項(xiàng)目結(jié)算階段的成本控制

項(xiàng)目結(jié)算階段的成本控制也是十分重要的，在這一階段要及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目總結(jié)，分析項(xiàng)目整體開發(fā)過程中成本管理及執(zhí)行過程中的經(jīng)驗(yàn)和不足，以利于后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)管理。結(jié)算階段成本控制的效益一般分為兩種。一種表現(xiàn)為直接效益，主要是針對(duì)企業(yè)同施工單位的核對(duì)工作，這一階段的工作要嚴(yán)格認(rèn)真依據(jù)工程量的結(jié)算清單或者是按照定額計(jì)價(jià)的方式來結(jié)算整體工作量和總價(jià)格的計(jì)算分析，最終匯總出整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算造價(jià)，將其作為支付工程貨款的依據(jù)，即該項(xiàng)目最終建設(shè)成本的數(shù)據(jù)。第二種效益主要表現(xiàn)為間接效益，主要是統(tǒng)計(jì)分析再利用的工作，可以依據(jù)企業(yè)已建成項(xiàng)目或者是利用其它類似項(xiàng)目的結(jié)算數(shù)據(jù)，并找出差異進(jìn)行對(duì)比分析，從而匯總出不同類型樓盤的單方造價(jià)，能為房地產(chǎn)企業(yè)以后項(xiàng)目的成本測算提供便捷的方式，這是一種長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

（五）注重營銷階段的成本控制

項(xiàng)目在規(guī)劃方案確定后，就要開始進(jìn)行營銷工作。通過銷售才能真正意義收回資金，取得相應(yīng)的投資收益。因此，營銷階段的成本控制也是貫穿整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的重要一節(jié)。在這一階段應(yīng)針對(duì)營銷成本建立一套比較完善的市場推廣成本控制體系，對(duì)廣告的投放也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行謹(jǐn)慎的考量，對(duì)各個(gè)商家的報(bào)價(jià)進(jìn)行比較，從而選擇一種低價(jià)優(yōu)質(zhì)的廣告企劃方案。

以上各個(gè)階段的成本控制措施可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是比較復(fù)雜的，不僅要進(jìn)行事前，事中控制成本，也應(yīng)在項(xiàng)目結(jié)算和營銷階段進(jìn)行成本控制。如果企業(yè)在項(xiàng)目的整個(gè)過程中綜合利用各方面的技術(shù)、人才有效對(duì)成本進(jìn)行全面的控制，不僅可以提高企業(yè)整體的管理效率，也可以大大的提高企業(yè)的投資收益，使得房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中與國家的宏觀政策相統(tǒng)一，降低國家出臺(tái)相應(yīng)的政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，從而保證了房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)勁市場競爭力。

參考文獻(xiàn)：

[1]王挨云.基于供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2010

[2]孟麗.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的思考.建筑管理現(xiàn)代化，2009;1

[3]何坤珍.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究.武漢理工大學(xué)， 2007

（作者單位：江蘇新城實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司）