宏觀調控下房地產行業的新特點及未來發展趨勢

摘要：2010年1月以來，國家對房地產市場實行了一系列嚴厲的調控措施。宏觀調控下房地產市場呈現出了與以往不同的新特點。本文通過對新形勢下房地產市場特點的分析，進而對其未來發展趨勢進行預測。

關鍵詞：宏觀調控 房地產 發展趨勢

2004年以來，中國房地產市場進入了一個全新的加速增長期，房地產價格呈現出快速增長的態勢，房地產逐漸成為國民經濟增長的支柱產業之一。其中，2009年全國商品房銷售均價同比增長22.4%，為4474元/平方米，增幅同比上漲了22.7%，商品住宅銷售均價及其同比漲幅均創2005年以來的新高。為穩定房價，2010年以來，政府先后出臺多項措施對房地產行業進行宏觀調控。

一、房地產宏觀調控政策回顧

2010年1月10日，國務院辦公廳下發了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，拉開了政府對房地產市場宏觀調控的序幕，明確規定二套房貸款首付比例不得低于40%。2010年4月17日，國務院辦公廳發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，明確將二套房貸款首付提高到50%，利率提高到基準利率的1.1倍，對不能提供1年以上當地納稅證明的非本地居民暫停發放貸款。2010年9月，財政部、住建部聯合發文明確暫停發放第三套及以上住房貸款，首套房貸款比例提高到30%。

2011年1月26日，國務院辦公廳發文《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，標志著新一輪房地產調控正式啟動，與此前政策相比此輪調控更為嚴厲，主要表現在以下幾個方面：一是進一步提高了購房交易成本，將二套房房貸首付比例上調至60%，住房不滿5年轉售的營業稅按照交易金額全額征收。二是要求直轄市、省會城市等房價過高、上漲過快的城市執行購房限購措施，目前已有30多個城市出臺了商品住宅限購細則。三是要求加大保障房供應力度，并在上海、重慶試點房產稅。此次調控首次將責任明確落實到地方政府，并啟動了問責機制，體現了中央對房地產市場調控的決心。

二、房地產行業新特點

在“限貸”、“限購”等宏觀調控政策的影響下，房地產行業呈現出和以往不同的新特點。

（一）商品房銷售保持增長態勢，增幅明顯回落

2010年，全國房地產開發投資4826.07億元，同比增長32.2%，商品房銷售面積為104349.11萬平方米，同比增長10.1%，比上年同期低32個百分點。2011年1季度，全國商品房銷售面積為17642.79萬平方米，同比增長14.9%，比上年同期低20.9個百分點，其中，北京、上海、云南、浙江、海南和西藏六個省市出現負增長。

銷售價格方面，2010年全國商品房成交均價為5034元/平方米，同比2009年上升7.22%，但與2009年同比增長22.4%相比，增長幅度出現明顯回落。2011年３月，北京、深圳新房成交均價跌破2萬元／平方米，上海新房價環比跌幅最大達7.6％，廣州均價跌破12000元／平方米。

（二）房地產開發建設資金中外資和自籌資金比例上升

2011年1季度，房地產投資到位資金19268億元，其中銀行貸款3936.84億元，低于上年同期39.9%百分點；利用外資144億元，同比增長45.2%；自籌資金7126.3億元，同比增長47.8%。

在宏觀調控下，房地產自籌資金和利用外資比例已大幅上升。其主要原因一是在目前的宏觀調控形勢下，銀行存款準備金率多次上調，銀行信貸規模緊張，開發商想獲得銀行開發貸款難度加大。二是相比信托融資或民間融資方式，海外融資成本較低，具有明顯優勢。

2011年初以來，包括恒大地產、雅居樂、合景泰富、世茂房地產等十余家大型中資房企啟動海外融資，4月份，又有多家房企公布海外融資計劃。如4月1日，龍湖地產發布公告稱，將發行規模為7.5億美元為期5年的美元優先票據，年利率自4月7日起按9.5％計算。4月27日，遠洋地產宣稱將在國際上發售永久性次級債券，并將于當日起向亞洲、歐洲和美國機構及專業投資者進行路演。據標準普爾統計，去年全年中資房企海外新發行債券規模近80億美元，2011年1月至今，多家中資房企已經從境外市場融資超過30億美元。今年很可能突破百億美元，創下中資房企海外融資額的最高紀錄。

（三）房地產資金投向轉移

在國內投資渠道有限的現實背景下，房產投資一直被不少人認為是一個實現資產保值增值的有效渠道。尤其在目前高通脹預期下，令社會富余資金不斷尋找投資機會，以實現保值增值的目的。但日益嚴厲的調控政策使住宅市場幾乎沒有投資空間，因此房地產投資呈現出和以往不同的特點。

1、房產投資由商品住宅轉向寫字樓、商鋪投資

2010年全國商品房銷售面積為104349萬平方米，其中商品住宅銷售面積96051萬平方米，同比增長8%，辦公樓銷售面積1882萬平方米，增長21.9%，商品營業用房銷售面積6921萬平方米，同比增長29.9%。2011年1季度寫字樓、商鋪銷售金額分別增長42.7%和28.4%，超過商品住宅25.9%的增長率。由此可見，房地產投資中寫字樓、商鋪投資比重逐漸加大。

2、房產投資由國內轉向海外

伴隨著中國經濟的迅速崛起，到海外投資已成為中國人最新的投資理念，加上國內房地產實行的“限購”、“限貸”等諸多調控政策，進一步加快了部分人士走向海外投資購房的進程。相關資料顯示，搜房網近半年來組織的多個海外購房團已有超過５億元人民幣的海外購房成交記錄。長三角區域的上海、寧波、溫州以及杭州等地的投資者是海外置業的主體。加拿大溫哥華成為主要投資目的地之一，其他比較受歡迎的國家包括英國、澳大利亞等。受到中國人對地產市場的強烈推動，溫哥華的地產價格在2010年上漲了12％，加拿大按揭及房屋公司預測，今年將繼續上漲３％。

造成海外購房熱潮的因素主要包括以下幾點：一是房地產宏觀調控背景下，追逐房地產的民間游資急切需要尋找出口。尤其在“限購”、“限貸”等房地產調控政策出臺后，國內各大主要城市房地產市場前景不甚明朗，去海外買房“正在成為一種新興的高端投資方式。二是在國內通脹形勢比較嚴峻的情況下，富裕階層考慮購買海外房產實現保值目的。據了解，海外買房的投資回報率遠遠高于國內。三是正在興起的新一輪“移民潮”，越來越多的富人積累了可以申請投資移民的資本，再加上為子女出國留學做準備，投資與移民需求形成合力，因此海外置業作為一種新型投資方式被越來越多的人所接受。

三、我國房地產行業未來趨勢展望

（一）中小房地產商面臨資金困境，或將“被重組”

2011年6月，銀監會首次公開表示要求各家商業銀行減少對房地產開發商的貸款等四項措施以減少房地產信貸風險，這意味著開發商從銀行獲得資金支持的難度進一步加大。在此情形下，不少實力較弱的開發商只能轉向信托或民間借貸市場融資以解決資金問題，但信托的成本很高，平均利息在15%以上，12％～13％只有少數幾家大型企業能做到，而民間借貸成本更高，年息大部分在25％～30％之間，并且通過信托融資的難度也越來越大。2011年5月，10家信托公司的房地產信托業務已被監管部門叫停，曾將信托視為融資重要渠道的中小房地產商無疑再次陷入窘境。

與此同時，在宏觀調控下，商品住宅銷售成交量、價格均出現下降趨勢，這進一步加大了中小企業開發商的資金壓力。

一方面是融資渠道越來越窄的現實情況，另一方面是銷售乏力引發的資金短缺，作為資金密集型的房地產業，資金鏈條緊張無疑是中小開發商目前面臨的最為迫切的問題。對實力較弱的房地產開發商而言，在不具備上市、對外增資的條件時，引進戰略投資者共同開發、被大型開發商兼并重組也許將成為一種解決資金困境的現實選擇。

（二）一線城市房價呈下降趨勢，二、三線不限購城市預計漲幅較快

受樓市政策調控影響，北京、上海、深圳等一線城市住宅成交量出現下滑。以北京為例， 2011年上半年北京新建商品住宅成交總量約為41694套，較2010上半年下降約20％。由于上半年部分項目成交不理想，下半年樓市供應量將加大，而在“限購”、“限貸”政策下不少購房者觀望心態強烈，下半年樓盤的集中供應將加大各項目間的競爭壓力。如果樓盤在實際銷售中遭遇大面積滯銷，再加上開發商普遍面臨的資金困境無法解決，在限購城市中，開發商為回籠資金，很可能通過下調項目售價，從而促進銷售，實現銷售回款來緩解資金壓力。

與一線城市房產降價相對應的是，二、三線不限購城市的房價有可能較快上漲。在通貨膨脹持續的預期下，一些二、三線城市樓市由于價格較低、且未列入調控范圍而成為投資者實現資產保值增值的選擇。國家統計局公布的2011年4月份全國70個大中城市住宅銷售價格指數亦顯示，4月份二三線城市已經占據了房價漲幅前十的絕大部分席位。二三線城市房產價格的上漲主要原因在于一線城市限購帶來的擠出效應，投資性資金由一線城市大量涌入二、三線城市，促使二、三線城市房價迅速上漲。如果未來二三線城市仍在限購區域之外，預計其上漲趨勢仍將持續。

（三）房地產企業調整經營戰略

1、由一線城市調整為向二、三線城市發展

隨著一線城市土地資源日益稀缺以及宏觀調控，特別是全國多個一線城市及省會城市陸續推出限購政策后，中國二、三線城市被認為是2011年房地產業最有潛力的市場，成為房地產開發商必爭之地。

2010年以來，萬科、金地、保利、恒大等房地產企業都紛紛加大二、三線城市的布局。2010年保利全年新進福州、廈門、珠海等12個城市，在建擬建項目146個，其中大部分布局在二三線城市。2010年保利在二、三線城市的累計銷售金額超450億元，占比總銷售業績三分之二的份額，二、三線城市已經成為保利業績增長和利潤的重要增長點。雅居樂也表示，現在雅居樂集團項目在二三線城市的比例非常多，大概2700多萬平方米，占了80％左右。就連始終立足于廣州的越秀地產，也開始了全國戰略布局。據悉，該公司目前已在廣州之外的中山、江門、南海，外省的沈陽、煙臺、武漢及杭州地區獲取了新的項目。

可以預測，二、三線城市的房地產因為土地資源充足、成本不高、競爭不強，而且上升空間大、居民消費力比較高，調控政策寬松將成為房企重要的利潤增長點，未來房地產開發企業業績增長的主要貢獻來源于二三線城市。

2、由單一的住宅開發調整為商業地產、旅游地產綜合開發

在“限購”、“限貸”等一系列嚴厲宏觀調控政策下，一線城市住宅成交量出現大幅滑坡，房地產業的結構正出現變動。出于平衡風險和尋找新增長點的考慮，越來越多的房企正加快進入商業地產領域。

相關數據顯示，2010年我國商業地產市場規模增長率在25％以上，而住宅增長率僅為7.6％左右。萬科、保利、金地、招商等房企巨頭都在2011年加大商業地產上的布局。2011年４月，保利房地產宣布未來３-5年預計將持有商用物業面積增加到300萬平方米，將商業物業的投資比例逐步提高到總體投資的30％。金地集團也表示將商業地產的開發和運作作為未來重要戰略規劃，今年計劃將20％的資金投向商業項目。連一向以住宅專業化為目標的萬科也表示要增加持有型商業物業比重至全部物業的20％。

與越來越多的房地產企業將業務重心由住宅轉向商業地產開發相呼應的是，截至2011年年中，已有眾多大公司宣布將旅游地產作為自己的一項主營業務，其中有保利地產、恒大地產、碧桂園、龍湖地產、萬達集團、萬通地產等。這是因為，與住宅開發相比，旅游地產往往因偏僻的地理位置而地價超低，且不屬于國家限購政策影響區域，對開發商而言，這意味著更低的投資風險和更高的利潤。因此，旅游地產也將成為未來一段時期各大開發商重點發展的業務領域。

參考文獻：

[1]李琳.《廣州商用物業漲速領跑樓市》.《新快報》，2011.7.11

[2]邢飛.《房價早下降有利于中國經濟》.《京華時報》，2011.6.27

[3]秦菲菲.《外資高速涌入我國房地產業》.《上海證券報》，2011.6.17

（作者單位：國家開發銀行廣東省分行）