南寧市物流地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)及對(duì)策研究

摘要：本文首先對(duì)南寧市物流地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境進(jìn)行分析，然后對(duì)其快速發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行歸納總結(jié)，并對(duì)發(fā)展過(guò)程中存在問(wèn)題進(jìn)行剖析，最后從物流政策、項(xiàng)目定位和融資規(guī)劃角度對(duì)南寧市物流地產(chǎn)發(fā)展提出了建議和對(duì)策。

關(guān)鍵詞：物流地產(chǎn)；物流政策；項(xiàng)目定位；融資規(guī)劃

“物流地產(chǎn)”概念目前沒(méi)有統(tǒng)一界定，大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為物流地產(chǎn)是物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體，不僅包括為單個(gè)企業(yè)量身定做的物流中心、配送中心、分撥中心和物流倉(cāng)庫(kù)，也包括按照城市產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃建設(shè)的物流園區(qū)；物流地產(chǎn)是根據(jù)客戶需求，建好物流設(shè)施后，返租給客戶，并提供物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的資產(chǎn)回報(bào)；物流地產(chǎn)開發(fā)主體為房地產(chǎn)開發(fā)商、物流運(yùn)營(yíng)商、專業(yè)投資基金；物流地產(chǎn)的客戶群主要包括制造商、零售商、物流公司。隨著中國(guó)-東盟博覽會(huì)定期在南寧召開、中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)成和北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)啟動(dòng)建設(shè)等推動(dòng)下，南寧市物流基礎(chǔ)設(shè)施日益完善、生產(chǎn)總值快速增長(zhǎng)，物流總量規(guī)模不斷增大，物流地產(chǎn)成為南寧市投資熱點(diǎn)。本文通過(guò)深入探討南寧市物流地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境和發(fā)展態(tài)勢(shì)，并對(duì)促進(jìn)南寧市物流地產(chǎn)健康發(fā)展的提出建議和對(duì)策。

一、南寧市物流地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析

（一）政策環(huán)境：物流發(fā)展政策是促進(jìn)南寧物流地產(chǎn)發(fā)展條件

廣西壯族自治區(qū)政府《關(guān)于加快廣西物流業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》提出，將充分發(fā)揮南寧作為自治區(qū)首府城市和廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市的輻射帶動(dòng)作用和強(qiáng)大的集散功能，集聚東盟和華南、西南、華中的物流資源，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外著名物流運(yùn)營(yíng)商，構(gòu)建區(qū)域性物流信息網(wǎng)絡(luò)和國(guó)際化物流服務(wù)平臺(tái)，大力發(fā)展國(guó)際物流、保稅物流、商貿(mào)物流，把南寧全力打造成為國(guó)際區(qū)域性交通運(yùn)輸樞紐和全國(guó)性物流節(jié)點(diǎn)城市。提出加緊建立南寧保稅物流中心等保稅物流系統(tǒng)運(yùn)行協(xié)調(diào)機(jī)制，探索海、陸、空保稅物流領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的發(fā)展途徑。提出加快建設(shè)和整合支撐國(guó)際物流與保稅物流基礎(chǔ)設(shè)施，形成集運(yùn)輸通道、物流園區(qū)、配送中心、通關(guān)口岸、信息服務(wù)為一體的低成本、高效率的國(guó)際物流通道網(wǎng)絡(luò)。隨著《南寧港總體規(guī)劃》、《南寧市區(qū)域性交通樞紐中心建設(shè)規(guī)劃》、《南寧公路運(yùn)輸樞紐總體規(guī)劃》、《南寧市公路水路和城市公共交通“十二五”發(fā)展規(guī)劃》、《南寧市道路運(yùn)輸業(yè)規(guī)劃》、《南寧港六景港區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》、《南寧市公路網(wǎng)規(guī)劃（2010-2020）》、《南寧商貿(mào)物流“十二五”發(fā)展規(guī)劃》等規(guī)劃的陸續(xù)出臺(tái)，南寧市物流地產(chǎn)將呈現(xiàn)政策拉動(dòng)需求的快速發(fā)展模式。

（二）產(chǎn)業(yè)環(huán)境：物流產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展是南寧物流地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)

2010年，南寧市道路運(yùn)輸方面，營(yíng)業(yè)性道路運(yùn)輸累計(jì)完成客運(yùn)量8855萬(wàn)人，較上年同期增1054萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)13.51%；客運(yùn)周轉(zhuǎn)量167.34億人公里，較上年同期增20.6億人公里，同比增長(zhǎng)14.04%；貨運(yùn)量完成1.66億噸，較上年同期增0.33億噸，同比增長(zhǎng)25.01%；貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量完成245.33億噸公里，較上年同期增47.77億噸公里，同比增長(zhǎng)24.18%。水路運(yùn)輸方面，累計(jì)完成貨運(yùn)量1986.08萬(wàn)噸，較上年同期增403.58萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)25.5%；貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量累計(jì)完成53.89億噸公里，較上年同期增10.33億噸公里，同比增長(zhǎng)23.7%。港口方面，南寧市全港港口貨運(yùn)吞吐量共完成485.4萬(wàn)噸，較上年同期增長(zhǎng)11.9%。從這些數(shù)據(jù)可以看出，南寧市物流交通運(yùn)輸業(yè)保持快速發(fā)展趨勢(shì)，將對(duì)物流地產(chǎn)產(chǎn)生直接需求的拉動(dòng)作用。

二、南寧市物流地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析

2010年，南寧市交通運(yùn)輸行業(yè)固定資產(chǎn)投資實(shí)際完成投資99.45億元，其中：道路運(yùn)輸業(yè)完成585257萬(wàn)元；水上運(yùn)輸業(yè)完成71762萬(wàn)元；航空運(yùn)輸業(yè)完成15656萬(wàn)元；管道運(yùn)輸業(yè)完成25883萬(wàn)元；裝卸搬運(yùn)及其他運(yùn)輸業(yè)完成23044萬(wàn)元；倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)完成224945萬(wàn)元，；郵政業(yè)完成13536萬(wàn)元。到2011年初，南寧市基本完成四大物流園區(qū)的建設(shè)，為南寧市物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

南寧市加快各個(gè)專項(xiàng)物流項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，部分物流項(xiàng)目已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，部分正進(jìn)行后續(xù)的建設(shè)工作，物流地產(chǎn)總體呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢(shì)，如下表：

三、南寧市物流地產(chǎn)發(fā)展存在問(wèn)題

（一）南寧市物流地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展定位問(wèn)題

雖然南寧市政府出臺(tái)了《南寧市現(xiàn)代物流總體發(fā)展規(guī)劃》，對(duì)南寧市的物流基礎(chǔ)設(shè)施（大部分屬于物流地產(chǎn)范疇）進(jìn)行了科學(xué)合理的規(guī)劃，但是相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行物流地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)時(shí)，并沒(méi)有按照政府的發(fā)展規(guī)劃來(lái)進(jìn)行物流地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展定位論證，而是根據(jù)自己的資源條件和利益驅(qū)動(dòng)進(jìn)行決策，忽視市場(chǎng)導(dǎo)向，忽略政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能布局規(guī)劃，導(dǎo)致物流地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃不充分、征地困難、配套設(shè)施不全、重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重，空置率較高、占地面積大和運(yùn)營(yíng)效率低，后期發(fā)展困難重重，在一定程度上脫離市場(chǎng)的需要。

（二）南寧市物流地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展資金問(wèn)題

物流地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)存在投資量大，回收期長(zhǎng)（一般情況，上規(guī)模的物流地產(chǎn)建設(shè)周期為3年，市場(chǎng)培育期2年，第5年才有穩(wěn)定的營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流）、盈利渠道有限的特點(diǎn)，特別是南寧市物流產(chǎn)業(yè)沒(méi)有成熟的產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈支撐，物流運(yùn)營(yíng)規(guī)模小，物流業(yè)務(wù)盈利低，導(dǎo)致物流地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中普遍存在資金回收慢，資金短缺嚴(yán)重的問(wèn)題。因此在政府支持物流地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目政策既定的前提下，在進(jìn)行物流地產(chǎn)投資前，要做好項(xiàng)目融資規(guī)劃問(wèn)題。

（三）南寧市物流地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理機(jī)制問(wèn)題

為了促進(jìn)物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，南寧市出臺(tái)了相關(guān)的物流投資優(yōu)惠政策，特別是優(yōu)先考慮審批物流地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)等。受到廉價(jià)土地的吸引，各類企業(yè)紛紛進(jìn)入物流地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行圈地。由于缺乏充分的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和自身能力評(píng)估造成盲目投資開發(fā)，缺乏前期的策劃和論證，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，在沒(méi)有行業(yè)了解和能力儲(chǔ)備的情況下盲目跟進(jìn)，導(dǎo)致了物流地產(chǎn)發(fā)展定位不準(zhǔn)確，重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重、規(guī)劃不充分，造成了物流地產(chǎn)使用率和運(yùn)營(yíng)效率低下，物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)不完善，沒(méi)有形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)重影響南寧市物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

四、南寧市物流地產(chǎn)發(fā)展建議對(duì)策

（一）嚴(yán)格按照有關(guān)政策規(guī)劃投資物流地產(chǎn)

根據(jù)物流產(chǎn)業(yè)的政策規(guī)劃如廣西壯族自治區(qū)政府《關(guān)于加快廣西物流業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》、南寧市政府《南寧市加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的若干規(guī)定》，《南寧商貿(mào)物流“十二五”發(fā)展規(guī)劃》、《農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》、《商貿(mào)物流發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃》等相關(guān)物流產(chǎn)業(yè)政策以及即將實(shí)行的《南寧港總體規(guī)劃》、《南寧市區(qū)域性交通樞紐中心建設(shè)規(guī)劃》、《南寧公路運(yùn)輸樞紐總體規(guī)劃》、《南寧市公路水路和城市公共交通“十二五”發(fā)展規(guī)劃》、《南寧市道路運(yùn)輸業(yè)規(guī)劃》、《南寧港六景港區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》、《南寧市公路網(wǎng)規(guī)劃（2010-2020）》等物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合本身的資源優(yōu)勢(shì)，選擇南寧市物流產(chǎn)業(yè)急需的和配套的物流地產(chǎn)進(jìn)行投資建設(shè)，在政府的政策框架內(nèi)進(jìn)行優(yōu)化選擇，以便得到相關(guān)支持和優(yōu)惠，減少政策風(fēng)險(xiǎn)。

（二）做好物流地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展定位分析論證

物流地產(chǎn)是為物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)的，做好物流地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研、分析和細(xì)分，建立特色鮮明的專業(yè)物流地產(chǎn)是非常必要的。根據(jù)《南寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》，南寧市第十二個(gè)五年規(guī)劃期間，“著重發(fā)展鋁加工、機(jī)械與裝備制造成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，努力提升現(xiàn)代化工、輕紡、新型建材、特色造紙及紙品深加工、電子信息、農(nóng)產(chǎn)品加工等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，大力促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，加快形成區(qū)域性產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)”，這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的物流地產(chǎn)需求是進(jìn)行物流地產(chǎn)建設(shè)定位的重要方向。根據(jù)南寧市第十二個(gè)五年規(guī)劃的物流規(guī)劃，南寧將這重發(fā)展建設(shè)南寧保稅物流中心、中國(guó)-東盟國(guó)際物流基地及其物流配套設(shè)施、江南物流園、金橋物流園、安吉物流園、南寧內(nèi)河港口物流中心、南寧空港物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)、南寧空港綜合保稅區(qū)、南寧地區(qū)縣域物流分中心以及專業(yè)物流中心等。以這些物流重大項(xiàng)目作為南寧市物流地產(chǎn)規(guī)劃、論證、發(fā)展和建設(shè)的重點(diǎn)，才能構(gòu)建合理的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，推動(dòng)南寧市物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（三）做好物流地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展融資規(guī)劃設(shè)計(jì)

一般情況下，大型物流地產(chǎn)建設(shè)期為3年左右，還需要2年左右的市場(chǎng)培育期，投資回收期為10年左右，合理資金供應(yīng)和使用對(duì)物流地產(chǎn)項(xiàng)目是非常重要的。除了技術(shù)資本和管理經(jīng)驗(yàn)外，籌措資金的能力成為進(jìn)入物流地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻。物流地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)比較類似，大部分資金來(lái)源于銀行貸款，遇到國(guó)家金融政策調(diào)整導(dǎo)致融資方式和條件變化，勢(shì)必會(huì)增加物流地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的資金成本，甚至造成資金鏈斷裂，使得資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)難以繼續(xù)進(jìn)行。因此，做好物流地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展融資規(guī)劃是非常重要的。全球最大物流地產(chǎn)企業(yè)普洛斯，通過(guò)物流地產(chǎn)基金模式進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。由于政策環(huán)境的不同，不能盲目采用普洛斯物流地產(chǎn)基金模式，結(jié)合我國(guó)實(shí)際，借鑒采用商業(yè)地產(chǎn)融資策略，解決資金短缺問(wèn)題。可采用的融資方式有：銀行貸款融資策略（注意資信體系的建設(shè)和企業(yè)信譽(yù)度提高，銀行貸款可成為融資的主要來(lái)源）；合作開發(fā)融資策略（尋找一家或幾家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)，緩解自身資金壓力、轉(zhuǎn)嫁金融風(fēng)險(xiǎn)）；利用外資融資策略（利用外資的方式可分為兩種，即利用國(guó)外直接投資和國(guó)外間接投資）；信托融資策略（借助權(quán)威信托責(zé)任公司專業(yè)理財(cái)?shù)膬?yōu)勢(shì)和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃，獲取資金收益）。

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