個人住房抵押貸款被動違約因子探析

2011-12-31 00:00:00左晉軍

金融經濟 2011年8期

摘要：個人住房抵押貸款被動違約是基于借款人發生財務困難等原因，導致無法按期支付住房抵押貸款而被銀行收回房產的違約行為。本文采用問卷調查的方式，設計了個人收入降低、家庭支出增加、國家意外事件、個人意外事件、貸款特征、住房特征等六個因子，并利用SPSS社會科學統計軟件包和LISREL8.53進行數據分析，從而探析各因子對個人住房抵押貸款被動違約風險的影響程度。

關鍵詞：個人住房抵押貸款；被動違約；因子分析

1、個人住房抵押貸款被動違約因素的歸納

國內外許多學者對個人住房抵押貸款進行了研究。國外比較有代表意義研究成果是Burrows （1998），他對于英國的住房貸款的違約行為作了深入的研究，把違約行為比作“流行病”，努力去探求主要的病因，在研究中，把造成違約的決定性因素分為三類：(1)結構性因素——LVRs、收入貸款比、利率水平、政府補貼的資格或程度、其它社會保障的支持等。(2)家庭收入和支出因素——失業、工作時數、疾病、意外的修繕和其他的家庭支出。(3)個人因素——個人理財能力和個人主觀認為應該優先考慮的事等。

Burrows再從上述的三大類因素中選取了13個獨立變量(戶主年齡，婚姻狀況，戶主當前就業狀態，家庭結構類型，職業，是否雇員，所在地區，是否初次購房，售房者，貸款類型，是否LVRs = 100% ，貸款機構類型和購入住房年份等)，以該家庭是否形成3個月以上的逾期為因變量，通過雙變量相關模型和邏輯回歸模型進行分析得出以下主要的風險因素：(1)戶主的當前就業狀況；(2)家庭的婚姻狀況；(3)家庭結構類型；(4)職業。非熟練工人的違約可能性最大，也可能是由于他們更容易失業的原因。(5)個體經營者。自謀職業者比雇員的違約可能性大。(6)地理因素；(7)抵押貸款類型。貸款余額大或累計速度快的貸款，借款人更容易違約。(8)抵押貸款機構類型；(9)貸款發放年份。

國內外很多學者同樣也對個人抵押貸款違約風險因素進行了研究，有代表性的學者比如尚耀華、萬威武，他們（2006）歸納了影響購房者違約風險的主要因素有：（1）購房者資產凈值；（2）借款人的收入增長率；（3）借款人的信用；（4）貸款支出(月供)占家庭月收入的比重；（5）借款人的負債情況；（6）借款人購買房屋的用途；（7）失業率；（8）房地產價格；（9）住宅供需情況；（10）利率；（11）抵押貸款比例風險；（12）還款期限風險。

2、個人住房抵押貸款被動違約因素的選擇

本文主要是研究個人住房抵押貸款被動違約主要是因為借款人收入的問題而引起的違約，這種違約不同于理性違約和提前還款違約。借鑒上述學者對個人住房抵押貸款違約因素的分析，本文歸納出兩個大方面的違約因素，一是與引起收入變化（下降）的相關因素；二是與收入無關的違約因素，但是這些因素都會影響借款人每月的還款額，進而影響到還款能力。

引起收入下降相關的因素主要有四個方面，分別是個人收入因素、家庭支出因素、國家意外事件和個人意外事件。

與收入無關的違約因素本文主要選取五個指標，分別是貸款成數、貸款利率、貸款期限、房產價格和房產面積。前面三個因素歸為貸款特征因素，后面兩個因素歸為住房特征因素。

3、問卷的設計和統計方法說明

本研究設計了個人被動違約意向的調查問卷，分為四個部分：

第一部分：被試者背景資料。具體的項目包括被調查者的性別、年齡、婚姻、學歷、月薪水平、家庭收入、是否有住房抵押貸款等七個方面。

第二部分：影響借款人收入的因素與被動違約可能的測量。讓被試者針對10個要素用5點量表記分，了解被試者在問卷模擬的情況下，發生被動違約的可能。

第三部分：影響借款人還貸的非收入因素與被動違約可能的測量。讓被試者針對5個要素用5點量表記分，了解被試者在問卷模擬的情況下，發生被動違約的可能。

第四部分：被試者對收入下降的引發被動違約可能性的直接看法。同時涉及被試者對他人收入下降時候，發生被動違約可能性的看法。

參考文獻：

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