一種新的融資方式

摘要：目前，我國(guó)已經(jīng)步入老齡社會(huì)，隨著我國(guó)人口老齡化問題的日趨嚴(yán)重，如何健全社會(huì)養(yǎng)老保障制度引起了國(guó)內(nèi)學(xué)者和相關(guān)機(jī)構(gòu)的廣泛關(guān)注。推行以房養(yǎng)老是一種效的解決養(yǎng)老壓力的方案，在社會(huì)養(yǎng)老金的缺口不斷加大的情況下實(shí)施以房養(yǎng)老將會(huì)對(duì)解決我國(guó)老齡人口養(yǎng)老問題具有積極的意義。

關(guān)鍵詞：反抵押貸款以房養(yǎng)老 老齡化

“以房養(yǎng)老”，是一種產(chǎn)權(quán)換現(xiàn)金的模式，即為反向住房抵押貸款。擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，把房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)綜合評(píng)估借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、健康狀況、房屋的現(xiàn)在價(jià)值及未來的增值折舊等因素后，將房屋的價(jià)值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。在整個(gè)抵押期間，房主將繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)，并負(fù)責(zé)維修。當(dāng)房主去世后，相應(yīng)地，金融機(jī)構(gòu)將獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，并對(duì)房屋進(jìn)行處置，可以銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款的本息，金融機(jī)構(gòu)同時(shí)享有房屋的升值部分。“以房養(yǎng)老”的理念在國(guó)外其實(shí)早已提出，并有了較成熟的操作模式。如美日英法等國(guó)于上世紀(jì)80年代先后推出的“反向抵押貸款”，就有效地解決了部分“現(xiàn)金窮人，不動(dòng)產(chǎn)富人”的養(yǎng)老問題。它的操作原理是將住房通過一定形式的金融保險(xiǎn)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的流動(dòng)，使得老年人在工作期間積累的房產(chǎn)，能夠在其晚年帶來穩(wěn)定可靠的現(xiàn)金流入，從而對(duì)養(yǎng)老保障發(fā)揮相應(yīng)的功能。

一、我國(guó)推行以房養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)意義

據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2010年， 60歲及以上人口為177648705人，占13.26%，其中65歲及以上人口為118831709人，占8.87%，根據(jù)聯(lián)合國(guó)教科文組織對(duì)老齡化社會(huì)的界定，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了老齡化國(guó)家行列，超過了國(guó)際上規(guī)定的老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。由于遭遇上世紀(jì)中期的生育高峰和接踵而至的計(jì)劃生育，到本世紀(jì)初，我國(guó)老年人比例之多，年輕人口比例之少，國(guó)家未富社會(huì)已老等問題突出。專家預(yù)測(cè)，在短短一二十年內(nèi)，中國(guó)社會(huì)將由一個(gè)輕度老齡化的社會(huì)迅速過度到高度老齡化社會(huì)。預(yù)計(jì)到2050年，我國(guó)將大約有4億多老年人，60歲以上的老年人口占總?cè)丝诘谋壤龑⑦_(dá)到29％以上，幾乎不足2個(gè)在職人員就要負(fù)擔(dān)一個(gè)退休人口。“如果不采取切實(shí)有效的措施，老年人生活將面臨很大挑戰(zhàn)。”在我國(guó)處于快速老齡化階段的同時(shí)，退休年齡偏低與人口壽命延長(zhǎng)之間矛盾嚴(yán)重，“未富先老”問題突出，養(yǎng)老基金缺口日益擴(kuò)大，迫切需要我們盡快完善社會(huì)養(yǎng)老保障體系， 維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，加快建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)。

隨著人口老齡化的到來，我國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老保障體系面臨著沉重的壓力。即使參加了社保的老人，目前以“低水平，廣覆蓋”為宗旨的社保體系來說，退休職工養(yǎng)老金對(duì)于重疾高發(fā)的老年人來說，可謂相形見絀。許多老年人僅僅依靠每期領(lǐng)取的微薄的養(yǎng)老金，很難過上理想中的生活。而且，由于歷史原因，社保資金存在巨大的缺口，隨著時(shí)間的推移，這一問題將越來越凸顯。養(yǎng)老已經(jīng)成為一個(gè)重大的社會(huì)公平問題、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定問題乃至政治安全問題。有很多老人晚年生活非常拮據(jù)，但擁有價(jià)值不菲的房子，成為“房子富翁，現(xiàn)金窮人”。如果能夠轉(zhuǎn)讓住房這種超長(zhǎng)期耐用型商品的所有權(quán)，保留生前對(duì)住房的使用權(quán)，這樣就會(huì)達(dá)到這些老年人的雙重利益目標(biāo)，一是在桑榆之年有房可居，二是充分發(fā)掘住房的經(jīng)濟(jì)資源，提高晚年的生活質(zhì)量。與此同時(shí)，隨著住房制度改革和住房商品化的深入，越來越多的家庭擁有了自己的房產(chǎn)。我國(guó)城市擁有自有住房的家庭已高達(dá)70％之多。住房已成為這些家庭擁有財(cái)富的主要組成部分。有了以上基礎(chǔ)，就可借鑒國(guó)外通行的反向抵押貸款模式，將健全老年社會(huì)保障體系與居民已經(jīng)取得的住房產(chǎn)權(quán)很好地結(jié)合起來。這種結(jié)合所創(chuàng)設(shè)的新金融工具可有效解除老年人養(yǎng)老的憂慮，對(duì)我國(guó)現(xiàn)實(shí)條件下擴(kuò)大內(nèi)需也具有積極的推動(dòng)作用。在“國(guó)未富，民先老”的情況下，巨大的養(yǎng)老資金缺口，使傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已不能滿足老齡化社會(huì)的要求，而以房養(yǎng)老這種養(yǎng)老方式對(duì)于提高老人的生活質(zhì)量、完善社會(huì)保障制度、穩(wěn)定社會(huì)有著十分重要的意義。特別是在現(xiàn)階段，對(duì)于解決我國(guó)嚴(yán)重的老齡化問題更是具有現(xiàn)實(shí)意義，將是對(duì)現(xiàn)行“家庭養(yǎng)老”、“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”和“居家養(yǎng)老”的有益補(bǔ)充。

二、我國(guó)推行以房養(yǎng)老的阻力

1、傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的禁錮

養(yǎng)老觀念成了“以房養(yǎng)老”的“先天”屏障。大多數(shù)老人都希望在晚年有一個(gè)溫馨、和睦的家庭環(huán)境，子孫繞膝，享受天倫之樂。如果老人不顧親情，辦理了“以房養(yǎng)老”，一方面會(huì)給人造成“子女不孝”、養(yǎng)老困難的感覺，讓子女承受不必要的社會(huì)輿論壓力；另一方面，極可能會(huì)引發(fā)子女與父母的感情、財(cái)產(chǎn)危機(jī)。雖然隨著社會(huì)的進(jìn)步，“養(yǎng)兒防老”的觀念已逐漸淡化，可“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統(tǒng)觀念卻一直影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押而不留給子女，這樣的現(xiàn)實(shí)，他們一下還難以接受。按照傳統(tǒng) ，老人通常會(huì)把房產(chǎn)留給愿意照顧他們的子女。同時(shí) ，贍養(yǎng)老人也是子女應(yīng)盡的義務(wù)。反抵押貸款模式勢(shì)必對(duì)這種傳統(tǒng)的思想帶來強(qiáng)大的沖擊。對(duì)于大多數(shù)老人來說 ，將自己居住多年的房產(chǎn)抵押出去 ，而并不留給子女 ，這樣新的理念 ，在短期內(nèi)不容易被他們所認(rèn)識(shí)和接受。

2、風(fēng)險(xiǎn)大

“以房養(yǎng)老”具有三大風(fēng)險(xiǎn)：政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)階段我國(guó)居民住宅用地的使用期限為70年，如果土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)將由國(guó)家無償取得。按通常情況，居民25歲購買住房，個(gè)人預(yù)期壽命是75歲，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)公司時(shí)，房屋的使用期限只剩下20年，能否在二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)變現(xiàn)?未來的收益如何?這都是不容回避的問題。以房養(yǎng)老時(shí)間跨度長(zhǎng)、金額數(shù)目大，利率政策和利率的變動(dòng)對(duì)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)成功與否影響至深，但我國(guó)還未完全實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化，利率風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更為突出。在以房養(yǎng)老模式下住房的最終所有權(quán)歸保險(xiǎn)公司所有，基于自身效益最大化的價(jià)值取向，戶主會(huì)傾向于減少住房的維護(hù)保養(yǎng)支出，或者將住房用于有風(fēng)險(xiǎn)的抵押、擔(dān)保等，或者疏于火災(zāi)、水災(zāi)的防患等等。這些行為都會(huì)損耗貸款期內(nèi)的住房?jī)r(jià)值，損害保險(xiǎn)公司的利益。

3、相關(guān)法律和制度不完善

“以房養(yǎng)老”在美國(guó)等國(guó)得以日趨興旺，未必一定能在我國(guó)順利推行，因?yàn)槊绹?guó)等國(guó)的有關(guān)法律法規(guī)比較完備，而在我國(guó)，有關(guān)法律法規(guī)至今還是一片空白。眾所周知，“以房養(yǎng)老”涉及到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)以及相關(guān)政府部門，對(duì)這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求是相當(dāng)高的。“以房養(yǎng)老”的概念提了很多次，但在操作過程中出現(xiàn)了很多斷層。首先，老人欲賣公房，而公房要變現(xiàn)很難；老人想以“商品房”養(yǎng)老，但房子賣掉以后，落戶成為新問題。其次，雖然老年人權(quán)益保障法中有明確規(guī)定，老年人有權(quán)依法處分自己的財(cái)產(chǎn)，但未明確一旦子女侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)受到什么樣的懲處，所以很多老年人在維權(quán)時(shí)不能理直氣壯。假如沒有一整套比較完備的法律法規(guī)制約與“以房養(yǎng)老”相關(guān)各方的經(jīng)營(yíng)、管理及執(zhí)法等行為，就很難保證“以房養(yǎng)老”走向公平公正的發(fā)展區(qū)間，就難免出現(xiàn)不利于保障老年人合法權(quán)益、無益于建設(shè)健康老齡社會(huì)的種種弊端，甚至因此出現(xiàn)傷害黨風(fēng)政風(fēng)的腐敗現(xiàn)象。

4、金融機(jī)構(gòu)積極性不高

“以房養(yǎng)老” 推出的最大阻力來自于金融機(jī)構(gòu)的猶豫，房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)是他們最為擔(dān)心的因素。目前“倒按揭”的業(yè)務(wù)尚不成熟，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中長(zhǎng)期走勢(shì)、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素難以預(yù)測(cè)。 “倒按揭”的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)非常復(fù)雜，除了估算房屋價(jià)值以及未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，還要估算老人壽命。銀行要培育一批類似保險(xiǎn)精算人的測(cè)算人群，不是一兩年能解決的。同樣因?yàn)闈撛陲L(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司也不敢輕易嘗試“倒按揭”。反向抵押貸款是一個(gè)跨銀行、跨保險(xiǎn)的金融理財(cái)類產(chǎn)品，對(duì)保險(xiǎn)公司的精算要求非常高，使國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司望而卻步。對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)來說，正向按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是隨著時(shí)間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時(shí)間越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂意；貸款期長(zhǎng)，機(jī)構(gòu)又可能吃虧。

三、 實(shí)施以房養(yǎng)老的建議

1、加強(qiáng)宣傳和引導(dǎo)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念

隨著計(jì)劃生育政策的推進(jìn)，獨(dú)生子女成為主流。家庭養(yǎng)老的方式顯然已經(jīng)不適應(yīng)了。首先，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中，競(jìng)爭(zhēng)很激烈，子女都要走出去求學(xué)、務(wù)工，創(chuàng)造自己的事業(yè)，實(shí)現(xiàn)自己的人身價(jià)值。如果按以“父母在，不遠(yuǎn)游”的老傳統(tǒng)，子女長(zhǎng)守在父母身邊，不僅自身不能發(fā)展，社會(huì)也不可能進(jìn)步。其次，子女自身也要組建家庭，他們的子女需要呵護(hù)，需要培養(yǎng)，需要花費(fèi)時(shí)間和精力。再次，獨(dú)生子女家庭越來越多，兩個(gè)人要負(fù)責(zé)贍養(yǎng)和照顧四個(gè)老人，顯然會(huì)力不從心。因此，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式是必然趨勢(shì)，而且是當(dāng)務(wù)之急。老年人應(yīng)積極接受新事物新觀點(diǎn)，從自身利益出發(fā)，充分的發(fā)揮房產(chǎn)的養(yǎng)老功能，提高自身的養(yǎng)老水平。而作為新一代的青年人，也要適應(yīng)現(xiàn)有的社會(huì)發(fā)展形勢(shì)發(fā)展，發(fā)展前途不要依賴父母給予，要逐漸的形成一種新的獨(dú)立代際關(guān)系。“以房養(yǎng)老”并不是對(duì)我國(guó)傳統(tǒng)思想“養(yǎng)兒防老”的挑戰(zhàn)，而是一種有益補(bǔ)充。通過住房反抵押貸款業(yè)務(wù)可以使老人經(jīng)濟(jì)條件有所改善，使他們過上高質(zhì)量的生活，這也是子女對(duì)父母的一種間接盡孝方式。父母可以有一定的資金享受生活，同時(shí)也減輕了子女的負(fù)擔(dān)，還可以將兩代人之間的過度依賴改為相對(duì)獨(dú)立，促進(jìn)我國(guó)建立新型的代際關(guān)系。

2、盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)

“以房養(yǎng)老”的實(shí)施涉及多個(gè)部門，需要民政部、房管局、人保局、金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等結(jié)合我國(guó)實(shí)際，一起來制定具體政策和細(xì)則。民政部等主管部門不僅要積極肯定“以房養(yǎng)老”的工作方向，還應(yīng)當(dāng)聯(lián)合其他部門未雨綢繆地做好前瞻性工作。通過征收“遺產(chǎn)稅”等稅種，鼓勵(lì)年輕人崇尚獨(dú)立自主的精神；設(shè)立專門的主管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)統(tǒng)合、監(jiān)督各機(jī)構(gòu)歸口，切實(shí)提高新型養(yǎng)老制度的可靠性并潤(rùn)滑其運(yùn)轉(zhuǎn)；將住房反抵押貸款的社會(huì)養(yǎng)老保障性質(zhì)用法律的形式確定下來，確定貸款的監(jiān)管部門，并對(duì)各參與主體的分工做出具體的規(guī)定，從而規(guī)范各主體的行為，保障老年人的利益。“以房養(yǎng)老”已經(jīng)成為發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老保障制度良好的補(bǔ)充。我們?cè)谝脒@一制度概念的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)參透其中的肌理。有關(guān)部門當(dāng)從我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情出發(fā)，有的放矢地做好制度性建設(shè)工作，為金融養(yǎng)老制度的正式開行夯實(shí)基礎(chǔ)。唯有如此，“以房養(yǎng)老”才能夠?qū)嵸|(zhì)性地走入尋常百姓家。在將來新修訂的老年人權(quán)益保障法時(shí)，應(yīng)設(shè)立對(duì)老年人居住權(quán)的優(yōu)先保護(hù)原則。有道是：心急吃不了熱豆腐。為確保“以房養(yǎng)老”順利推行，走向健康發(fā)展區(qū)間，我們務(wù)必實(shí)行這樣的方針：“以房養(yǎng)老”未行，法律法規(guī)先動(dòng)，而切不可隨意造次。

3、加快金融機(jī)構(gòu)改革步伐，培養(yǎng)相關(guān)專業(yè)人才

加快金融機(jī)構(gòu)改革，大力引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制倒逼其積極提升專業(yè)技能，以適應(yīng)新的金融產(chǎn)品需求。人才缺乏是制約住房反抵押貸款開展的一大瓶頸。這種新型的貸款方式需要大量具有理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，如理財(cái)人才、房地產(chǎn)評(píng)估人才、精算人才等。因此，必須加快人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，突破這一瓶頸。住房反抵押貸款是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，需要住房貸款銀行與保險(xiǎn)公司、 商業(yè)銀行、 房地產(chǎn)評(píng)估抵押機(jī)構(gòu)等其他相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的密切配合，才能做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低費(fèi)用成本，為住房反抵押貸款的開展提供平臺(tái)。

4、建立利率聯(lián)動(dòng)機(jī)制和有效監(jiān)管體系，完善商業(yè)保險(xiǎn)制度

首先，通過利率聯(lián)動(dòng)機(jī)制來防范利率風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)市場(chǎng)利率變動(dòng)情況對(duì)貸款利率在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整據(jù)以計(jì)算抵押的年金給付額。這樣在一定程度上降低了銀行和保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，有利于住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開展。其次， 建立一個(gè)有效的監(jiān)管體系，提高信息透明度，監(jiān)管和規(guī)范當(dāng)事人的行為。通過資格認(rèn)證和加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部規(guī)章制度的設(shè)立形成內(nèi)部監(jiān)管。通過培育和規(guī)范中介服務(wù)市場(chǎng)，形成對(duì)房屋持有者和特定機(jī)構(gòu)的外部約束機(jī)制，有效防范道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。貸款發(fā)放者自身必須做好事后防范工作。此外，完善的商業(yè)保險(xiǎn)制度可以幫助貸款發(fā)放者分擔(dān)道德風(fēng)險(xiǎn)和有效的分散其它市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。成立專業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)或利用商業(yè)性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)反抵押貸款合同進(jìn)行擔(dān)保或保險(xiǎn)。反向抵押貸款保險(xiǎn)是指在反向抵押貸款中，為了最大限度地降低呆(壞)賬的發(fā)生，保障抵押權(quán)益實(shí)現(xiàn)而建立的一種與反向抵押貸款制度相配套的補(bǔ)充制度。可分散目前過度地集中在反抵押貸款發(fā)放者身上的風(fēng)險(xiǎn)。只有在保險(xiǎn)業(yè)的介入以及社會(huì)保障部門的積極參與下，才能擴(kuò)大反抵押貸款的發(fā)放規(guī)模，使這種新型的房地產(chǎn)貸款模式得到穩(wěn)步發(fā)展。

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