淺析中國房地產發展歷程

【摘要】從1998年6月份上海出臺購房抵扣個人所得稅政策，到2003年的購房貸款貼息政策，國家推出了一系列的經濟優惠政策，拉動了住房消費，推動了住房的市場化，也開始使房價在不知不覺中把房價推向越來越高。接著國家為了抑制房地產投資過熱，開展了調控住房供給量和調控需求量等等措施。本文通過集中對歷年國家發布房地產政策的分析，認為中國房地產發展的不穩定性的原因在于房地產投資過熱，調控政策具有時滯性，住房結構性矛盾突出。這些原因的共同作用，導致中國的房價居高不下。

【關鍵詞】房地產 經濟 政策 供給量 需求量

1997年，受亞洲金融風暴影響，中國經濟增長速度放緩，通貨緊縮。國家開始對上海、深圳等地開展了房地產鼓勵政策。1998年，中國建行發出第一份個人住房抵押貸款，開始全面實行購房按揭政策，使中國居民的購房能力增強。1999年，中國銀行開展個人消費信貸，擴大內需。中國中央銀行又在同年降低住房貸款利率，并把期限延長至30年。2000年，中國國稅總局鼓勵貸款購房，對公積金貸款的個人和銀行都進行免稅。2002年，中央銀行下調公積金貸款利率，期限≤5年下調為3.6%，期限＞5年下調為4.05%。種種的政策和文件，都促使了房地產業的發展，滿足了城市化的需求，也推動了宏觀經濟的發展。

雖然中國通過發展房地產，使在經歷了亞洲金融風暴以后的中國能夠馬上調到經濟快速發展的軌道上來，但是同時也埋下了隱形的危險。

一、房地產投資過熱

（一）房地產的年均增速居高不下

在大量的優惠政策下，大量的投資者看好于房地產這片領域，越來越多的投資也匯集于房地產。從圖1可知：

1998年的房地產投資增速為15%。

1999年的房地產投資增速為12%。

2000年的房地產投資增速為23%。

2001年的房地產投資增速為27%。

2002年的房地產投資增速為23%。

平均下來，1998年到2002年，房地產投資年均增速高達20.%，遠高于當時中國的經濟發展速度。

（二）房地產的住宅銷售量與完工量的比值一直維持在79%左右

產量長期高于銷量，最終導致的是越來越多的未賣出的房子處在市場上，使房地產投資過熱。

圖1全國房地產投資增速和銷售/完工比

二、宏觀調控的時滯性

（一）宏觀調控住房供給量

2003年，房地產投資過熱的問題開始引起政府的注意，政府也開始采取措施來打壓房地產投資過熱的勢頭。2003年的上半年，中國國土資源部對整個中國的土地市場進行了整頓清查工作，撤并整合各類開發區2046個，明文規定開發商對于商業項目用地，必須要在兩年以內實施開發，否則土地將被無償收回，嚴格的控制了土地供給量。2003年6月中國人民銀行出臺各種信貸調控，來提高進入房地產的門檻：對于個人，首次置業首付20%，適當提高二套房的首付比例；個人商業用房貸款的抵借比不超過60%，期限不超過10年；對于開發商，項目自有資金需要到達30%，只能通過開發貸款科目發放，且貸款僅限本地項目;提地抵押貸款額度為評估值的70%，期限不超過兩年。同時2004年國務院發布房地產開發項目的最低資本金比例由原來的20%提高到35%并暫停農業用地轉為建設用地的審批。

政策出臺后，卻沒有立竿見影的效果，房地產投資增速仍舊處在高位。在歷時將近一年半后住房供給量才開始回落。2004年6月，房地產開工面積同比增速15.2%，首次回落到2002年以前。

政府在控制了住房供給量的同時仍舊鼓勵購房，導致了房價的持續上升，2005年2月份，全國房價高達2930元/平方。進而政府采取措施來抑制購房需求量。

（二）宏觀調控住房需求量

2005年3月，中央銀行規定取消住房貸款優惠利率，對房地產上漲過快的地區，將當時的20%首付提高到30%。2005年4月，國務院通過常務委員會議，頒布了“國八條”高度重視穩定住房價格，調整供應結構，引導居民的合理消費。2005年5月七部委也聯合發布各項聲明：嚴禁期房轉讓，2年內賣房起征營業稅；禁止炒地；對超過出讓合同約定的

動工開發日期卻沒有動工的土地征收土地閑置費。同年，銀監會也提高行業門檻，抑制投機：開發商的自有資金必須超過35%，4證齊全，二級以上開發資質。2006年4月，央行上調貸款利率和銀行貸款利率0.27%，上調住房貸款公積金0.18%控制需求量的政策出臺后，也并沒有馬上抑制房地產投資過熱的勢頭，住房價格仍舊不斷攀升。2005年房價同比增長幅度仍舊達到了12.6%，高出當時的GDP增速2.2個百分點。直到2007年初，宏觀調控的效果才開始顯現。相對于政策的出臺時間，也時滯了一年半多。

經濟政策從制定到獲得效果，再到實現全部效果是需要一段時間的，它的影響力也是由弱變強的，往往越往后越明顯。政府在調控的時候相對過于重視指標數值，但是調控并不是立竿見影的，它需要一個市場慢慢接受的過程。2003到2004年的住房供給量調控和2005到2006的住房需求量的調控都差不多時滯1.5年才達到效果。

三、住房結構性矛盾

2006年，中國常務委員會議頒布了“國六條”包括住房結構，稅收，信貸，土地，廉租房和經濟適用房的建設來促進房地產的健康發展。5月，九部委聯合發布各項規定：面積90平方米得住房必須占開發房的70%；項目資金比例不到35%不予貸款；空置3年以上的商品房不能做為貸款抵押；首付提高到30%。2006年6月國稅總局規定，凡是個人購買不足5年的對外銷售全額征收房產稅。中國外匯管理局和建設部一同發布規定，限制外資購房。2007年國稅總局設立了土地增值稅來提高地產企業成本。2007年3月到8月。中國央行連續6次提高貸款基準率，連續13次調高存款準備金率，連續6次提高公積金貸款利率。2007年8月，國務院對住房政策進行第三次調整：解決低收入家庭住房困難被納入政府公共服務職能，實行住房分類供應體制；加大廉租房和經濟適用房的建設。

從以上的政策思路可以看出來，政府繼續用信貸政策和稅收政策等來抑制房價的上漲，但是政府控制房價的動力不足，于是把目標瞄向了通過套均面積來減低套均價格，從而降低購房門檻，緩解社會壓力。

2007年，美國次貸危機爆發，8月份，蔓延至歐洲，甚至引發了全球的金融海嘯。同時對當時中國的經濟政策也產生了相當大的影響。著次貸危機的逐步深化，美國的房地產價格、交易量及新屋開工數量等指標都步入了熊市，而中國的房地產市場同樣是每況日下，以北京、上海、深圳為代表的一線城市的交易量下跌超過30%，全國價格則有20%左右的跌幅。

但是美國的次貸危機對中國的房地產市場的影響并不是單層面的。在進行了短期的住房價格下降后，天津，沈陽，南京，西安等城市紛紛出現了救市政策。2008年9月和2008年10月，央行先后兩次下調貸款基準利率和住房公積金貸款利率，使緊縮性政策開始松動。所以2009年初有了這樣的景象。當美國的次貸危機正向全球金融危機轉化之際，美國的房地產價格跌幅在擴大，而中國房地產卻出現了逆勢上揚，北京、上海等城市的交易量大幅度增加，有些城市的月均交易量創出歷史新高。

為了緩解再次升溫的房價，政府把更多的注意偏向了住房結構。建設部在2009年花在各地廉租房建設的資金投入高達330億。并且，國土資源部土地利用管理司對廉租房和經濟適用房用地將給予減免費用的政策支持 。10月份，公積金結余建設保障房在個別城市試點。國土資源部公布2010年住房供地計劃，擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%。在2011年的“國八條”里，中央政府再度加大了保障房建設力度，把建設目標提高到了1000萬套。

相信在在國家多方面的調控下，房價在未來的2到3年里能夠理性回歸。

參考文獻

[1]國家政策網.

[2]高鴻業.西方經濟學.（宏觀部分）.4版.

[3]尹中立.試析美國經濟危機對中國房地產市場的影響.

[4]朱璐璐.宏觀調控應注意政策時滯性壓力.

作者簡介：潘高潔（1990-），男，漢族，同濟大學理學院，研究方向：應用物理。

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