試述房地產市場的健康發展應以房地產稅改革為引導方向

【摘要】近年來，房地產市場發展十分迅速，為了保持我國房地產的健康發展，政府已多次出臺政策對房地產市場進行宏觀調控。經過研究發現，影響房地產市場正常發展的主要因素是稅收和市場調節。本文將從房地產稅收出發，提出改革的方向。

【關鍵詞】房地產市場房地產稅 改革對策

一、房地產市場的發展現狀分析

近年來，我國房地產市場發展十分迅速，這讓我國房地產事業取得了重大發展，滿足了社會生產和生活的需要，但是也暴露出了不少的矛盾和問題。面對這些問題，政府部門已做出了努力。比如說，關于土地與信貸兩個方面，政府果斷地采取提高房地產開發所需的資金比例，從利益的角度控制城市房屋拆遷規模，通過這些措施來控制房地產市場的虛假繁華。雖然隨著房地產各項政策的出臺，房地產市場的發展得到了一定的保障，但是房地產市場在發展的過程中，不斷地出現新的形勢，面臨一些全新的狀況，這既是機遇也是挑戰，因此在政府管理上依然有許多漏洞，依舊有許多突出的問題急需解決。比如說住房供應關系失調，供應住房結構不相對應等等。而今公租房問題嚴重，很大程度上是政府宏觀調控不到位的緣故，從而影響到適合廣大居民居住的中低價位、中小套型普通商品租房供應不足。

要使我國房地產市場健康發展，就必須抑制房地產市場中的投機行為，引導合理消費。政府主要的宏觀調控手段就是通過稅收政策，因此，要重視房地產市場中稅收的作用，要以房地產市場稅改為主導方向，制定出相應的對策來規范房地產市場發展。我國當前的稅收中與房地產市場直接相關的有五種：土地增值稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、契稅。房地產稅收與這樣多的稅種相關聯，其復雜性，難免存在不合理的地方。因此，要努力將現有的這些房地產稅制轉化為統一收取的物業稅，從而規范房地產市場稅務管理，引導房地產市場健康發展方向。

二、房地產市場中房地產稅收體系不合理

我國房地產稅收體系，主要是指涵蓋了房地產產業各個環節的一些稅收。主要有這樣幾種: 房產稅、土地使用金、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、土地增值稅、契稅。我國房地產稅收體系是一個多稅種、多環節的體系，其基本上滲透到房地產產業的各個領域，但也存在許多弊病。

（一）體系結構存在不合理

1994年的稅制改革發展至今，我國在房地產稅收體系上做了許多的努力，并且也取得了成效，我國房地產稅收體系在不斷地完善和發展。但是由于房地產市場發展迅速，新情況層出不窮，因此這樣多的稅收種類，不方便管理，致使收入規模小和聚財功能不強。另外，稅收負擔重，間接加重了普通百姓的負擔，不利于共同富裕的實現。

（二）征稅范圍存在不合理

我國房地產稅收的范圍雖然明確，但是范圍不夠全面。許多房產稅僅僅服務于城市、縣城、工礦區和建制鎮，而其他許多新興的開發區，并沒有納入稅收的范圍。比如說，近年來我國經濟發展迅速，房地產市場的發展更是繁榮，但有許多商業開發者總是能抓住利益的核心點。例如農村，這就不利于稅收的征收，也不利于發揮稅收在房地產市場中的調節作用。

（三）計稅依據存在不合理

我國現行房地產稅的計稅依據是從租計征、從價計征、從量計征等多種方式。房產稅和城市房地產稅，是按照房產的原值和租金收入為標準的，而城鎮土地用稅以土地的面積為憑據，這種衡量方式不能對土地級差收益的調節。

（四）土地使用制度存在不合理

在我國，土地使用制度實行批租制，期限一般說是幾十年，其中大部分稅費都是取得土地時一次性支付。地方政府獲得大量的批地收入， 大大緩解了地方政府的財政壓力， 正因為有了這一好處，使政府對土地交易樂此不疲。 由于土地資源的稀缺性，人均占有量本就少，政府在交易中的大量批地，致使今后的土地資源越來越少， 最后的結果自然就是土地使用失控，金融風險急劇攀升，社會中土地使用就變得更為混亂。

三、房地產市場健康發展的房地產稅收政策改革建議

（一）提高保有環節稅負

減輕流轉環節稅負，從而提高保有環節稅負，是解決當前房地產諸多問題的有效措施。在我國，如果能夠有效地提高保有環節的稅收負擔，抑制房價上漲過快的現象出現，這樣可以打擊囤積房屋的行為，從而優化房地產市場的配置。

（二）加快推進物業稅的改革

稅收的改革會影響到社會發展的各個方面。因此，在房地產市場中推進物業稅改革，對房地產市場的健康發展有引導作用。對需求方征收稅收，也就是說是對保有環節征收稅務。在我國一直以來都有許多關于房地產市場收費的稅種，比如說較為熟悉的房產稅、城鎮稅和城市房產稅，但是對個人住宅的地產房產并沒有實行保有環節征稅。也就是說，只要個人占有房地產，不實行商業性質的交易活動，都不會構成稅收征收的條件。因此，許多人以這種優越性，大量占有住宅，作為其財富的象征和儲存。這種想象大量出現，是不利于房地產市場的健康發展的，只會造成富人房多和窮人無住處的兩極分化嚴重。推進物業稅，就是解決這一難題。通過物業稅的征收，可以控制房地產市場住房的結構平衡，通過對土地使用權和房產的市場價值的估量，征收一定的物業稅，有利于房產市場的健康發展。

（三）全面建設房地產交易和規范權屬登記管理

加強房地產交易和權屬登記管理這兩個方面的管理，是房地產市場健康發展的必然要求。在城市房地產的管理活動中，房地產交易和權屬登記是其中兩項最為重要的內容。加強和完善了這兩項任務，能夠有效地推動房地產市場的科學化管理，從而提高業務水平。房產交易管理主要是負責商品房交易登記備案，以及二手房的房產轉移登記。房屋登記發證中心專門負責權屬登記發證。隨著經濟的發展，社會中各種新情況新問題的出現，致使房地產管理模式和工作流程日益滯后，工作矛盾和存在問題近年來逐步顯現，房地產交易與權屬登記管理工作如何改革，已經是迫切需要解決的現實問題。改革方式有以下幾點參考：

"1.制定新一輪的發展規劃

社會發展迅速，人們的生活水平有了很大的提高，對社會的各項內容都有了新的、更高的要求。加之社會的發展，還使人們的生活日新月異，社會發展有新的突破的同時，也暴露出了許多新的問題。舊有的法律法規以及經濟發展規劃，已經不能很好地滿足社會發展的需要了。在新的歷史時期必須立足新的國情，制定新一輪的發展規劃。因此，應該充分利用先進的科學技術，以已有的經驗為基礎，將科學理論與實踐相結合，制定新的、科學的、合理的發展規劃。

2.加大推進工作的指導力度

理論要充分運用到實踐才能發揮其功效，在我國許多地區的房地產市場發展存在差距，政策的落實和貫徹也存在嚴重的缺陷。這與當地發展有關，但更與政府的指導工作不到位有關，因此，必須大力推行房地產市場的指導工作，一是省廳對地市的指導，二是地市對所屬縣的指導。由于各地的發展環境不同，特別是縣的情況可能更困難一些。所以不僅要指導到位，更要因地制宜?？傊诠ぷ髦笇ЯΧ壬弦行碌呐e措。

3.繼續培育新的典型

一個新的政策的推廣既具有普遍性，又具有特殊性。簡單地說就是有效的理論和政策來源于房地產市場，同時又要運用到房地產市場，在這個過程中，要充分處理好普遍性和特殊性的關系。在普遍性的前提下，因地制宜，具體問題具體分析。通過典型示范，由點到面地推廣開去。

（四）運用科學網絡系統，加大建設力度

在我國計算機網絡技術幾乎普及，滲透到了社會的各行各業，這對我國的發展起來巨大的推動作用，充分利用計算機網絡技術的方便、快捷的優勢，服務房地產市場，為房地產交易與權屬登記提供了先進的技術平臺，而且這個平臺已充分展示了它的先進性、科學性和實用性。

四、結語

房地產市場在我國市場經濟的發展過程中脫穎而出，服務了社會，推動了市場經濟發展，但也在發展的過程中暴露出了許多的問題，因此，政府必須充分發揮其在房地產市場的調控作用，利用房地產稅收作為杠桿，以房地產稅改革為引導方向，促進房地產市場的健康發展。

參考文獻

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作者簡介：張連國（1973-），男，漢族，任職于鐵嶺市房地產交易中心，研究方向：房地產權屬與登記管理；曹陽（1974-），女，漢族，任職于鐵嶺市房地產交易中心，研究方向：房地產權屬與登記管理。