理性思維下的房地產企業與宏觀調控政策

【摘要】針對房地產企業目前存在的問題，近年來，國家出臺了一系列的宏觀調控政策。在市場背景的基礎上正確的看待房地產企業宏觀調控，應合理并理性的應變宏觀調控與房地產企業的發展。介于房地產的價格漲幅遠遠高于其他各類物價漲幅指數，穩定房價已經成為了當前人們關注的重中之重。

【關鍵詞】房地產企業 寵觀調控 發展

針對房地產領域越來越突出的問題，2003年下半年，央行公布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，并將固定資產投資項目的基本資金調整提高到35%，同時國資辦提出了半年內嚴禁農地轉征的通知，房價的上漲同樣也已經超出了居民收入，國民經濟的增長速度，連續的宏觀政策不但沒有使房價回落，更加沒有遏制住地產價格的上升。為了能使房地產行業可持續發展，政府重拳出擊，已控制信貸和控制土地，直擊整個房地產業的軟肋，房地產業必須在調控中不斷完善自己本身。

一、房價成為調控的根本

（1）無論在發展中國家及其地區還是在發達國家地區，對住房市場的進行合理調控是解決居民住房問題必不可缺的措施，住房價格是圍繞住房市場的健康而定的，也是住房市場的核心。（2）在房地產建設的過程中，開發建設偏低價位的經濟適用房來滿足，一些低水平收入的家庭也是非常必要的，我國高收入的家庭在人群中的比例其實很小大概10%左右，而中低人群才是主題，然爾恰恰相反在我國的房產市場中，高檔花園別墅、高檔小區、豪華別墅過多，中檔以及低檔房屋短缺，更別說動遷用房的短缺，因此造成了住房平均價格的飛速上漲。（3）如何對其進行調控，更重要的是調控目標是什么，最關鍵的問題所在。怎樣在調控不能奏效的情況下，是否考慮動用行政調控的制約。（4）穩定房地產的價格是這次地產調控的核心。（5）穩定房地產的價格不是一味的降低房產的價格。（6）住房條件的優越主要體現在人文環境提升的一個標準，房屋本身的及其區位是一個整體，離開了區位去談房屋的價格是沒有什么根本意義的。所以從某些程度上來說，房價是沒有可比性的，并且隨著近年來的住房成本上調的，也造成了房價上漲的另一誘因。所以，以供求關系而言，房價絕對不會低于住房的成本價。

二、正確面對宏觀調控的市場大背景

（1）房地產的升溫直接引發房地產價格的上漲過快，投資過熱等問題，多數地區基本還是呈現持續健康的發展態勢。（2）房地產業中的貸款過多。房地產業融資單一，并且過于的依賴銀行貸款。銀行一般都采用實物抵押，這樣的貸款一般都是非常安全的，因此增加了貸款額度，在此類情況下，銀行貸款中的余額大概在30%以上就都會流向房地產領域。房價的上漲直接會導致金融風險的增加，甚至造成金融風暴。近些年來，居民們收入增加，但是投資渠道確很少，為了讓投資風險降低，很多人都選擇了房地產市場，導致房地產市場虛假繁榮。由于投資力量和竣工工程面積的增加，同期商品房屋增長明顯高于銷售的增長，造成空置，閑置，面積大幅度增加，已經突破了我國空置房屋的警戒線。房地產盲目的圈地，開發商對房地產業的發展充滿了期望和希望，于是乎一個征地運動，在各地掀起了不小的波瀾，房地產投資客陡然而曾。（3）如何正確看待房地產業的利潤。如果房地產市場處于平衡狀態的話，房地產的資金利潤率跟一般的社會平均利潤率等同。更重要的是房地產也的投資力度大，周期也比較長，環節也較為繁瑣，風險相當高，在正常的操作過程中，房地產行業的利潤高點也是正常的。但是他終究要受到社會平均利潤率的嚴格制約。房地產暴利期基本已經過去了，平均利潤時代已經到來，根據自身的情況來考慮資金的流向，從企業自身來認真的對市場進行研究，給出一個詳細的定位，正確的鎖定目標，合理的安排投資規模，讓自己的投資合理化，規模化，理性化，在當前的房地產市場中不可盲目做大，這些都是應對調控政策的策略，認真針對接受政府的指導，看清市場導向，適應中低檔人群，多開發一些中低價位的住房。

三、如何宏觀地使房地產企業的和諧發展

（1）如今的房地產市場發展已經充分表明，公共政策逐步與市場供應伙同需求因素之外的另一個重要因素，政府的管制新開項目，要求對城市改造，環境的保護，土地的開發和利用的多方面影響，盡量對低收入階層提供住房的安全保障，對城市基層建設發展承擔非常關鍵的作用。（2）無論是銀行對貸款提升利率，還是提高消費住房貸款利率的提升，都是針對住房需求的，住房的價格是供需關系產生的結果。調高房價要高度關注地產市場在供求中的變化，尤其要注意房價的變化，包括房屋預售的價格，二手房交易價格跟租賃金之間的變化，很多國家的房價過高就是因為偏離租金與房介的過度偏離。我過在一些地方也成立一系列的租售在內的用來監控預警指標。及時準確的對外發布供求信息，以實現供求的基本平衡，使之供求合理化，避免讓房價進入漲價，漲價的惡性循環中，銀行也可以按照不同的購房需求來實行不同的貸款利率。（3）創新產品，加強服務。個人需求跟單位需求都是由個人條件和經濟狀況來定的，對房地產宅具的需求層次有很大的不同，也跟人們生活水平提高，消費觀念的改變有一定關系，因此要想適應不同層次人群的需求，就要房地產企業不斷的推出新的產品，新的創意，新形態，新觀念不同層次的房產來滿足市場的需求。（4）目前，中國城市化進程中的居民對住房的需求，也越來越嚴格，從構造到外觀都有著不同要求，宏觀調控的政策立足于房地產支柱產業的領導地位，利用房地產循環的運動規律，由此確定了以下幾個重點：

1.管理和控制國家的土地資源，調整土地的使用，加強用途的管制，調節土地使用的投放量。2.以環境為重點，質量為中心，對房地產過程進行監控。3.強需求人群對房屋的使用或投資方面的流通管理。4.權的管理，加強對房地產的持有管理。5.加強企業的透明度，推行房地產業的透明化，強化信息的披露制度。6.重視房地產的創新，根據房地產發展的趨勢，逐步探索房地產業證券化。綜上所述，我國房地產價格的飛速上漲，有客觀上的原因也有很多人為的因素存在，房價的漲幅已經遠遠超出其他物價的漲幅指數，宏觀調控房價已經成為政府思考的問題了。但控制房價并非朝夕之舉，房地產市場理應隨著國家的宏觀調控而健康成長，房產企業前景必將一片光明。

作者簡介：于斌（1971-），男，漢族，山西省大同市住宅修建公司，研究方向:住房經濟。