從微觀經濟學角度對經濟適用房政策的分析

【摘要】經濟適用房是我國在房改過程中為適應新的經濟形勢、有政府推出的新型房產種類，是適應中低收入家庭承受能力、具有保障性的商品住房。本文將從微觀經濟學角度探討經適房的推出對中低收入家庭的效用，社會福利，并對相關微觀主體的行為進行分析。

【關鍵詞】經濟適用房 效用 社會福利 委托代理

1998下半年開始，我國城鎮停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。從此我國建立起由商品房，經濟適用房和廉租房三個不同層次的住房體系。經濟適用房是為了照顧那些根據市場價格買不起房的中低收入居民，以實現居者有其屋，增進社會福利。但是在具體實施的過程中，則存在很多問題，例如市場并沒有有效地進行分割，使真正的缺房的中低收入者并沒有享受到補貼，并且由于政府，開發商，消費者之間信息的不對稱，則使道德風險，逆向選擇，尋租現象普遍存在，以致社會福利遭到損害，社會資源沒達到最優配置。

一、通過微觀效用理論分析對經適房政策對社會福利的影響

用模型分析經濟適用房貨幣補貼政策對社會福利的影響分析

模型假設：

（一）市場能夠有效將高收入者和中低收入者進行分割。

（二）消費者的效用函數是Cobb-Douglas函數，α+β=1。

（三）無交易成本，消費者是價格的接受者。

（四）消費者的行為滿足效用最大化假設。

設：有n個消費者，其中有個高收入者，則低收入者為（1-）n個，X1，X2分別表示高收入者和低收入者對房地產商品的消費量，Y1，Y2分別表示高，低收入者對其他商品消費的貨幣總量，p表示高，低收入者房產商品的價格。W1，W2分別表示高、低收入的預算約束，消費者的效用函數為U(X，Y)=其中。政府通過轉移支付，從高收入者那里征稅T，轉移給低收入者。

沒有政府干預時：

對于高收入者：Max: U(X，Y)=

s.t.:PX1+Y1≦W1

求解可得：X1= Y1=，對于低收入者，同理可求X2=Y2=則社會對房產商品總需求量和其他商品總貨幣量為：=+*（1-）n，=+*（1-）n存在政府干預時：

對于高收入者：Max: U(X，Y)=

s.t.:P1X1+Y1≦W1-T

求解可得：X1= Y1=

對于低收入者：Max: U(X，Y)=

s.t.:P1X2+Y2≦W1+T

求解可得：X2= Y2=則社會對住房商品需求量和其他商品的貨幣需求量:=+（1-）n，=（1-）n+n。

通過對比上述的結果可知，對于高收入者稅后房產產品消費量和用于其他產品的貨幣量都少于稅前，所以其福利損失，對于低收入者房產產品消費量和用于其他產品的貨幣量都多余稅后，所以增進了福利。但是對于整個社會來說，，，福利沒有改變。通過損失高收入者的福利，來增進低收入者的福利，雖然提高了社會公平但是不符合帕累托改進的原則。并且貨幣補貼政策無形當中對推動普通商品房的市場價格。

二、通過政府與開發商之間的委托代理關系分析

在此理論模型中，政府屬于委托人，處于信息劣勢方，開發商是代理人，是信息優勢方。在這個過程中，信息在政府和開發商之間是非對稱的。政府無法觀察到實際的建造成本和銷售對象等。政府的目標是通過收入的再分配，解決中低收入者住房問題，增進社會福利，而開發商的目標是追求利潤最大化。兩者的目標不同，信息非對稱造成了信息經濟學中的委托代理問題。

模型假設：

（一）政府對開發商只有兩種：有效監管和監管缺位

（二）開發商只有兩種行為：按照規定進行開發和不按規定（存在虛報成本，銷售對象不符合規定等現象）。

（三）不考慮稅收。

（四）開發商的建造成本與是否按照規定執行無關。

設：在按照規定時，開發商，不按規定時，開發商的收益為。成本為C1（包括

隱性成本和顯性成本），當監管有效時，對開發商不按規定開發的懲罰為C2，政府實行有效監管的概率為，則監管缺位的概率為1-。

分析過程：通過分析可得，在開發商按照規定執行時，無論政府監管是否有效開發商將獲將獲得的利潤，當開發商不按照規定執行時，在政府有效監管的條件下，開發商可以獲得的利潤，政府監缺位時可得的利潤。所以開發商在按照規定時的期望利潤為，不按規定時期望利潤為。如果想要開發商按照規定建造經適房并將其銷售給符合條件的中低收入者，則必須滿足E1>E2，即，化簡可得<。

結論：通過上述結果可以看出，政府可以通過加大監管力度（值增大）或是加大對開發商不按規定執行的懲罰，來規范開發商的行為，減少逆向選擇（指高收入者購買經濟適用房）和道德風險（指開發商虛報成本，房屋質量標準，規格不符合規定等現象）。

參考文獻

[1].沃爾特·尼科爾森.微光經濟理論——基本原理與拓展. 北京：北京大學出版社，2008.

[2].尹艷海.從經濟學角度看“經濟適用房貨幣補貼政策”.經濟與管理，2004.4.

[3]經濟適用房管理辦法.2007.

作者簡介：朱亞楠（1988-），女，漢族，黑龍江安達人，就讀于西南財經大學統計學院，研究方向：金融統計。