基于微觀(guān)角度的廉租房制度研究

【摘要】廉租房是我國(guó)住房供應(yīng)市場(chǎng)必不可少的組成部分。本文從微觀(guān)角度探討了作為政府壟斷商品的準(zhǔn)公共品廉租房自身的缺陷，并分析運(yùn)用BOT模式對(duì)其進(jìn)行改進(jìn)和完善。

【關(guān)鍵詞】廉租房 效用最大化 公共品 效率損失 政府職能

廉租房是一種社會(huì)保障性住房，由政府向符合一定標(biāo)準(zhǔn)、住房困難的家庭提供。它的分配形式是以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。目前社會(huì)快速發(fā)展、人口迅速膨脹，使得經(jīng)濟(jì)繁榮的同時(shí)也造成了城市大量人口失業(yè)，城市中存在著相當(dāng)比例的弱勢(shì)群體。這些人群中包括了農(nóng)民工、清潔工、保安等大批收入較低的群眾。他們由于工資微薄，且收入不固定等種種原因，造成了他們無(wú)力購(gòu)買(mǎi)任何形式的商業(yè)住房，同時(shí)也不能享受到住房公積金、經(jīng)濟(jì)適用房等一些本來(lái)專(zhuān)為收入較低人口設(shè)計(jì)的制度。再加上目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度也不是很完善，在這些背景綜合下，部分家庭的購(gòu)房問(wèn)題的確成為了擺在社會(huì)面前的一個(gè)大問(wèn)題。廉租房作為我國(guó)社會(huì)保障住房的一種，在這個(gè)問(wèn)題的解決上的確起到了很重要的作用。

一、我們先來(lái)根據(jù)家庭基本效用函數(shù)對(duì)廉租房?jī)煞N方式（即實(shí)物配租和租金配租）進(jìn)行分析

我們知道家庭消費(fèi)主要由住房、教育、生活等一系列消費(fèi)構(gòu)成，在這里我們將住房消費(fèi)單獨(dú)劃為一類(lèi)，用A表示，Pa就表示住房租金，而將其他所有消費(fèi)歸為一類(lèi)，用B表示，Pb就表示其他消費(fèi)品。效用目標(biāo)函數(shù)就是在一定預(yù)算約束線(xiàn)的約束下追求效用最大化，即s.t.I=Pa*A+Pb*B，Max(A.B).運(yùn)用邊際效用進(jìn)行分析得到效用最大化時(shí)：MUa/Pa=MUb/Pb。我們從中可以得出在預(yù)算線(xiàn)約束下，當(dāng)房?jī)r(jià)相對(duì)下降時(shí)，家庭則會(huì)增加用于住房的開(kāi)支，從而以保持家庭消費(fèi)總效用不變，當(dāng)房?jī)r(jià)上升時(shí)相反。當(dāng)采用租金配租方式時(shí)，用于其他部分的消費(fèi)補(bǔ)貼的增長(zhǎng)量低于政府部門(mén)進(jìn)行資助的期望，我們?nèi)菀字蓝唐趦?nèi)得不到較明顯的改善效果。但采用這種方式政府的壓力較小，用于管理的成本低。此外當(dāng)采用實(shí)物配租時(shí)，雖然降低租金標(biāo)準(zhǔn)等手段能提高一些住房困難的家庭的住房條件，但是采用這種方式政府的壓力較大，用于管理的成本較高。目前隨著社會(huì)的發(fā)展與進(jìn)步，城市中弱勢(shì)人口的住房問(wèn)題也進(jìn)一步凸顯，他們的需求也越來(lái)越強(qiáng)烈，因此廉租房的需求也越來(lái)越大。因此如何將廉租房制度設(shè)計(jì)得更為完善和切實(shí)符合人們的需要的確是當(dāng)前應(yīng)該解決的一個(gè)較為迫切的問(wèn)題。

二、我們?cè)賮?lái)研究一下目前廉租房制度的效率損失問(wèn)題

廉租房是準(zhǔn)公共品，在特定人群范圍內(nèi)它具有非排他性、非競(jìng)爭(zhēng)性和強(qiáng)制性(較弱)的特點(diǎn)。作為一種準(zhǔn)公共品、政府壟斷商品，廉租房制度必然存在一些效率損失。我們將壟斷和完全競(jìng)爭(zhēng)商品進(jìn)行一下對(duì)比。我們假定：1壟斷廠(chǎng)商和完全競(jìng)爭(zhēng)廠(chǎng)商面臨相同的需求條件；2完全競(jìng)爭(zhēng)廠(chǎng)商和壟斷廠(chǎng)商面臨相同的成本條件且平均成本不變。

如圖1所示。(m:monopoly壟斷c:compete完全競(jìng)爭(zhēng))

由圖中可以得出：QmPc。壟斷廠(chǎng)商在B點(diǎn)達(dá)到長(zhǎng)期均衡。此時(shí)AC(平均成本)=MRm（邊際收益）=MC（邊際成本），P（價(jià)格）>MC，故產(chǎn)生了效率損失。三角形BMC部分為社會(huì)福利損失，又稱(chēng)無(wú)謂損失；長(zhǎng)方形PmPcMB部分為壟斷廠(chǎng)商從消費(fèi)者那里搶奪得到的壟斷利潤(rùn)，在廉租房案例中，壟斷利潤(rùn)收歸政府并通過(guò)轉(zhuǎn)移支付的方式還給公眾，所以由政府建造廉租房會(huì)帶來(lái)效率損失。除此之外我們還可以看到廉租房在其他一些方面存在著缺陷。首先廉租房的有效性并沒(méi)有預(yù)期中的那么好。政府只是一廂情愿的從自己的角度出發(fā)，沒(méi)有掌握好作息規(guī)律和地域分布特點(diǎn)做好仔細(xì)的調(diào)研和市場(chǎng)分析，造成房屋閑置帶來(lái)?yè)p失。其次政府提供廉租房給政府財(cái)政帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)。廉租房的這些資金落實(shí)起來(lái)困難且數(shù)額不定。

圖1

三、BOT模式可以彌補(bǔ)現(xiàn)有廉租房制度的不足及效率損失問(wèn)題

BOT模式即采用私人提供、政府補(bǔ)貼的工具組合來(lái)建造廉租房。在這種模式下家庭住房困難、收入較低的人的住房由私人企業(yè)承包進(jìn)行建設(shè)，而政府則在其中僅起著監(jiān)督和管理的作用。而承包項(xiàng)目的部門(mén)也可以在一定時(shí)期范圍內(nèi)對(duì)入住的群眾收取一定數(shù)額的租金。至于具體收取的金額和收取租金時(shí)限的確定則由政府和私人部門(mén)協(xié)商決定。由于同商品房相比，廉租房顯得利潤(rùn)較低，企業(yè)能從中賺取的利潤(rùn)較少，所以光是讓企業(yè)承包這個(gè)項(xiàng)目顯得不太具有吸引力，但是目前政府可以采取的是將廉租房的投資建設(shè)同其他一些社會(huì)公共設(shè)施的建設(shè)聯(lián)系起來(lái)，進(jìn)行捆綁招標(biāo)。這樣一來(lái)其他公共設(shè)施建設(shè)的收益就可以補(bǔ)償企業(yè)由于建造廉租房的機(jī)會(huì)成本，廉租房的供給量也就會(huì)大大提高了。與此同時(shí)，采用這種模式我們還可以明顯看到的一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是效率損失問(wèn)題得到了有效的解決，BOT模式可以大大減輕政府的財(cái)政壓力，可使資金可以用于其他需要的地方，因此通過(guò)以上分析我們可以得出BOT模式雖然可能也存在著不少的缺陷，但是在解決效率損失問(wèn)題上的確不失為一個(gè)很好的辦法，可以促進(jìn)廉租房制度的進(jìn)一步推行。

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作者簡(jiǎn)介：張新梅（1990-），女，漢族，四川遂寧人，就讀于西南財(cái)經(jīng)大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)院，研究方向：金融統(tǒng)計(jì)。

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