住房限購令的法經(jīng)濟學(xué)分析

【摘要】住房限購令是在現(xiàn)今高房價的背景下產(chǎn)生的，其出發(fā)點是好的，但是它的合理性有待商榷，本文就筆者個人的觀點進行分析。

【關(guān)鍵詞】住房限購令 成本 收益

一、限購令的成本

（一）政府成本（可認為是公共成本，與政府收益中的政府分開）

1.執(zhí)法成本。要想保證限購令的實施，政府必然進行監(jiān)管，具體來說，執(zhí)法成本體現(xiàn)對個人及家庭信息監(jiān)管的成本，調(diào)查相關(guān)信息的成本等。

2.違法成本。違法成本體現(xiàn)為：“限購令”本身所存在的違法性問題，《物權(quán)法》第十條規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。這條規(guī)定的意思是，不動產(chǎn)的“登記范圍、登記機構(gòu)和登記辦法”要由法律、行政法規(guī)作出規(guī)定，不能由“政策”規(guī)定。一些地方的限購令作出的“對違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記”明顯違反《物權(quán)法》的物權(quán)登記制度。

3.規(guī)避限購引發(fā)糾紛的成本。規(guī)避限購引發(fā)糾紛的成本體現(xiàn)為：一方面，從限購令的內(nèi)容可以看出，限購令是以家庭為單位的。很多家庭為了規(guī)避限購令而假離婚，很多擬結(jié)婚的情侶推遲婚期，這些都是社會潛在的不穩(wěn)定因素。另一方面，從法律上也有規(guī)避限購令的可能性。買房人只要不去辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，就可以不受限制。而對許多“炒”房者而言，只簽房屋買賣合同不辦證更方便炒房，只需到開發(fā)商處更名即可，還能節(jié)省過戶稅費。但是規(guī)避畢竟是規(guī)避，不按照正當?shù)某绦颍加邪l(fā)生糾紛的可能性。

4.住房問題惡化的成本。限購令企圖降低房價，解決民生問題。但是限購令的效果卻沒有想象中的理想。相反卻帶來住房問題的惡化，具體體現(xiàn)為：

首先，限購令并沒有起到降低一線城市房價的作用。從表面上看，房價高是炒房團投資房地產(chǎn)抬高房價的結(jié)果，限購令作用在于它排除了一部分剛性需求，但是不能抑制投資性需求。投資者可以選擇去不同的城市進行投資。只要投資性需求存在，房價就很難下降。從根本上看，房價高是受現(xiàn)有的土地轉(zhuǎn)讓制度，貨幣政策等很多根本性問題影響的。而根本性問題不解決，房價問題也是解決不了的。

其次，限購令是對一線城市房價再次上漲起到推動作用。從社會發(fā)展歷史可以看出，只有供不應(yīng)求才要限購，供不應(yīng)求自然就是奇貨可居，價格自然要上漲。限購的結(jié)果就是房子成為短缺的產(chǎn)品了，手中想出貨的客戶都不急著出手，進而造成進一步的供不應(yīng)求。而限購令是有一定期限的，一旦限購令解除，會有更多的資本流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，進一步提高房價。

再次，限購令促使二三線城市房價上漲。由于限購令對投資者在一些一線城市購買房屋的限制，炒房團會搜尋到下一個不受限制投機的目標。這些目標就是二三線城市的住房。原本沒有房價壓力的二三線城市，也會產(chǎn)生房價上漲的現(xiàn)象，引起新的社會問題。珠三角的房子的火熱，就是最好的說明。

最后，限購令促使房屋租金上漲。由于限購令的出臺，有購買意愿的人心存房價下降的美好愿望，房價越有下跌的可能，人們就越愿意持觀望的態(tài)勢。因此，買房的人少了，租房的人變多了。根據(jù)供需與價格的關(guān)系，房屋的租金就上漲了。調(diào)查顯示，一些一線城市的房屋租金漲了10%到20%，很多買不起房的人，現(xiàn)在租房也成了問題。

（二）個人的成本

個人成本包括規(guī)避限購令的成本與自我滿足受限的成本。前者包括假離婚，緩婚等措施而帶來的成本，后者包括因交易受限，資源不能優(yōu)化配置而帶來的時間成本，機會成本等。

（三）房地產(chǎn)商的成本

限購令帶來的最大的影響就是在一定時間段交易量減少，因此，房地產(chǎn)商的成本主要體現(xiàn)為因交易暫緩而產(chǎn)生的機會成本（例如因資金問題錯過的再投資機會等）。

二、限購令的收益

（一）政府收益

首先，新國五條中的“一定時間是多久”，并沒有限制。這個地方政府有很大的自由裁量權(quán)。因此，房地產(chǎn)商為了自己的利益，會盡量采取措施使這個“一定時間”符合自己的期待，而這些措施最后便體現(xiàn)為地方政府和地方官員的利益。

其次，限購令只針對住宅地產(chǎn)市場，對辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)影響不大，因此在住宅地產(chǎn)被限制的情況下，大量資金涌入商業(yè)地產(chǎn)市場，隨之而來的就是商業(yè)用地價格的升高。土地轉(zhuǎn)讓金的增加，政府勢必會增加財政收入，部分利益相關(guān)者還會增加隱性收益。

（二）房地產(chǎn)商的收益

一方面，從普通商品房角度看，通過上述分析，限購令只是暫緩交易，使更多人持觀望態(tài)度，但是房價不會受到太大影響，甚至還有上漲可能，并且現(xiàn)在住房市場仍然是供不應(yīng)求，因此，在普通商品房方面，房地產(chǎn)商是利益獲得者。另一方面，從高端住宅角度看。房地產(chǎn)的保值作用是投資者青睞的原因之一，特別是在現(xiàn)今嚴峻的通貨膨脹的壓力下。在這一情況下，既然只能購買一套，那些仍然愿意投資房產(chǎn)的資金，必然會傾向于選擇高總價的物業(yè)，尤其是高端公寓和別墅。所以，限購令后，上海少數(shù)豪宅卻逆勢而行。除了高總價之外，投資者還會關(guān)注樓盤的稀缺性，只有具有稀缺性豪宅才能獲得更好的收益率。

（三）個人收益

如前分析，限購令會帶來房價，租金上漲，會使部分投資者與出租人產(chǎn)生收益。但是，相對整個社會而言，這種收益還是很少的。

三、限購令的成本與收益比較

收益與成本之差就是效用，在這里，效用=（政府收益+房地產(chǎn)商的收益+個人收益）-（政府成本+個人成本+房地產(chǎn)商的成本）其中，政府的收益更多體現(xiàn)為政府官員的私利方面，政府成本則體現(xiàn)為需要公共方面；房地產(chǎn)商雖然在享受收益的同時要承擔(dān)成本，但是這種成本是可以被收益涵蓋的。雖然暫時不能將各成本與收益細化。但是，可以看出，在收益方面，主要體現(xiàn)為私利集團（政府官員及房地產(chǎn)商）的收益(個人收益收益太小可暫緩不計)。因此，效用可以進一步表現(xiàn)為=政府私利+房地產(chǎn)商的凈收益-（政府的公共成本+個人成本）=私利集團的收益——（政府的公共成本+個人成本）可以說，住房限購令是在現(xiàn)今高房價的背景下產(chǎn)生的，其出發(fā)點是好的，但是它的合理性有待商榷。

作者簡介：宋盈（1987-），滿族，中國政法大學(xué)法律碩士學(xué)院，研究方向：經(jīng)濟法。