房地產(chǎn)經(jīng)紀市場道德風險及規(guī)避措施研究

【摘要】我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，二手房初具規(guī)模且交易活躍，同時房地產(chǎn)經(jīng)紀市場中存在的道德風險問題也日益凸顯。本文對房地產(chǎn)經(jīng)紀市場內(nèi)存在的道德風險類型及相關規(guī)避措施的進行了相關研究。

【關鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀 道德風險 信息不對稱

在我國一線城市，由于中心地塊開發(fā)充分新房供給逐漸向市區(qū)外圍轉(zhuǎn)移，市區(qū)二手房區(qū)位優(yōu)勢明顯。而二線城市，未來幾年內(nèi)也將是新房、二手房齊頭并進的格局。由此可見，二手房價量將對整體市場價量影響將越來越大，但近年來我國房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中暴露出的道德風險影響了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，急需采取有效的風險規(guī)避措施。

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀市場存在的道德風險

（一）客戶道德風險

客戶道德風險主要有兩種：開放性委托風險和合謀。開放性委托風險即委托人常在多家門店掛出房屋信息，成交前才簽訂委托合同。按照時間優(yōu)先原則，由最先促成成交的經(jīng)紀人獲得傭金。代理經(jīng)紀人提供了實際服務，也可能無法得到回報；合謀即為了減少傭金成本，買賣雙方借故取消委托關系，合謀私下成交。這種道德風險行為是否產(chǎn)生，由行為人通過理性衡量傭金和交易成本的大小來決定的。

（二）經(jīng)紀人道德風險

主要包括以下四種道德風險：第一，雙向委托風險。由于房地產(chǎn)交易涉及金額比較大且信息較多，手續(xù)也相對復雜，導致經(jīng)紀人與買賣雙方均構(gòu)成委托代理關系時，利益不完全重合。經(jīng)紀人有可能利用信息上的有利地位賺取超額租金、委托價和成交價差額的條件，如簽訂“陰陽合同”等。第二，資金控制風險。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展尚未成熟，準入門檻低、整體誠信水平低，具體到各企業(yè)誠信水平更是參差不齊，缺乏有效監(jiān)管。如2003年11月金佰佳分部經(jīng)理卷款“蒸發(fā)”。第三，質(zhì)量風險。房地產(chǎn)作為特殊商品，購買者僅能據(jù)初級質(zhì)量做出購買與否的決定，在購買后使用一定的時間才可能發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量的真實水平，且經(jīng)紀機構(gòu)一般不承擔二手房的質(zhì)量責任，由購買者完全承擔房屋質(zhì)量風險。第四，信息不對稱。目前國內(nèi)房源信息發(fā)布渠道尚未統(tǒng)一規(guī)范，個人難以核實區(qū)位、配套設施、產(chǎn)權(quán)、交易狀態(tài)等信息。經(jīng)紀公司常以優(yōu)質(zhì)房源信息吸引客戶上門后，再借故推薦其他的房源，或看房時以其他房屋冒名頂替，或隱瞞房屋存在的不完全所有權(quán)利、限制性物權(quán)，或哄騙顧客倉促做出不理性的決定。同時，由于專業(yè)知識和信息的不對稱，使經(jīng)紀人可能抬高房價或壓低房價使委托人承擔價格風險。

二、規(guī)避道德風險的相關措施

導致經(jīng)紀人與委托人之間出現(xiàn)道德風險的原因是多方面的，如誠信缺失、監(jiān)管不當、信息不對稱等，因此只有采取全面系統(tǒng)的措施，才能有效的規(guī)避道德風險。

（一）轉(zhuǎn)變交易模式

首先，應建立抑制雙重風險的傭金制度。有研究證明固定費率加超額比率提成的傭金制度對經(jīng)紀人和客戶的雙重道德風險控制的有效性最高，有助于經(jīng)紀人和客戶雙方行為的約束和內(nèi)在激勵。其次，應確立獨家代理權(quán)制度。規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀公司只代表買賣雙方中的一方，且客戶在約定時間內(nèi)不能再委托其他經(jīng)紀公司和個人代理銷售自己的房屋。這既保證了中介公司的利益，也增強了經(jīng)紀人對客戶的責任。在北美推行的MLS系統(tǒng)是基于此代理制度建立的，既規(guī)范了房源發(fā)布渠道，又提高了市場效率。

（二）完善監(jiān)管制度

首先，建立經(jīng)紀人負責制度，若發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀人協(xié)理有違規(guī)行為，經(jīng)紀人連同受罰，直至吊銷其執(zhí)業(yè)資格。可督促房地產(chǎn)經(jīng)紀人嚴謹對待協(xié)理的招聘、管理，從而減少房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中的違規(guī)行為。其次，建立權(quán)威的信息發(fā)布平臺。由政府部門主導透明公開成交價格和收費標準，規(guī)范操作程序、合同條款。建立交易信息發(fā)布平臺，為個人查詢機構(gòu)信用信息、政策信息、交易信息、產(chǎn)權(quán)信息等服務，以降低市場中信息搜尋成本。第三，借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗，提高行業(yè)準入門檻和人員素質(zhì)，健全執(zhí)業(yè)許可證制度以減少經(jīng)紀服務的不確定性。另外，應規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀人和協(xié)理的執(zhí)業(yè)資格需每幾年重新審核更發(fā)，并附加完成相應學時的房地產(chǎn)相關最新課程學習的更發(fā)條件。第四，建立健全信用檔案。對經(jīng)紀公司信用監(jiān)管和評審是有效控制誠信缺失、道德風險的重要途徑，所以必須有配套的管理機構(gòu)和管理措施，使得信用管理和查詢有法可依、真正具有可操作性。最后，完善評級標準。管理部門在考察各經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)審查中，除資本量、專業(yè)人員數(shù)外，應充分考慮交易量、投訴量等指標，對其進行綜合評級，對不達標的機構(gòu)公開整頓，對評級優(yōu)秀的企業(yè)加以宣傳，擴大優(yōu)秀機構(gòu)的品牌效應。

（三）資金保障管理

首先，應當由銀行完成各種費用的劃撥，通過銀行作為第三方資金托管的模式來降低錢款交割過程中的風險。其次，建立復原保障基金制度。在規(guī)范經(jīng)紀服務收費發(fā)票的基礎上，按一定比率抽取經(jīng)紀業(yè)務傭金并以此建立保障基金。消費者因為經(jīng)紀公司或人員的不當行為而導致財產(chǎn)損失又不能由當事人賠償時，可動用基金進行賠償。這既保護消費者的利益，又可驅(qū)除市場內(nèi)的非法經(jīng)紀公司。

三、結(jié)語

由于二手房和新房的替代效應明顯，加上土地資源的稀缺性，二手房最終將替代新房，進而主導房地產(chǎn)市場的發(fā)展。所以，建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)紀體系，對促進我國房地產(chǎn)三級市場的健康發(fā)展起著巨大的作用，同時也是穩(wěn)定我國房地產(chǎn)整體市場的重要性保證。

參考文獻

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作者簡介：黃珊（1986-），女，漢族，湖北黃石人，華中師范大學經(jīng)濟管理學院2009級產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學研究生，研究方向：房地產(chǎn)信息管理；邱敏芳（1986-），男，漢族，江西臨川人，華中師范大學經(jīng)濟管理學院2009級產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學研究生，研究方向：房地產(chǎn)金融與政策、住房保障。