城市廉租房問題的實證調查與分析

【摘要】建立完善的住房保障體系，對城鎮最低收入家庭給以住房保障的政策傾斜，保證“居者有其屋”，是各國政府解決住房問題的基本目標。我國在改革開放以后，特別是最近五年來，住房市場化的程度明顯加快，住房私有率逐步提高。此外，市場在住房分配過程中作為資源配置的工具作用也在逐漸增強。1998年國務院出臺的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》中首次明確提出了廉租住房制度的概念，并明確了對不同收入水準的家庭實行不同的住房供應政策，廉租房制度實施數年來，已在全國大部分城市取得了較為明顯的效果，使一大部分城鎮最低收入家庭受益，但其中也暴露出了一些問題。本文即從這一角度出發，深入探討這一領域存在的問題，以期得出自己的思考和建議。

【關鍵詞】城市 廉租房 實證調查 保障體系

一、我國城市廉租房政策實施現況

（一）我國城市廉租房制度構建情況

我國在改革開放以后，特別是最近五年來，住房市場化的程度明顯加快，住房私有率逐步提高。此外，市場在住房分配過程中作為資源配置的工具作用也在逐漸增強。當前我國住房政策中涉及到住房保障的主要包括以下三個制度：第一個是自1994年開始實施的住房公積金制度；第二項制度則是面對中低收入家庭的經濟適用房制度，始于1995年；而涉及住房保障的第三項制度則是廉租房制度。與以上兩種制度不同的是，廉租房的適用對像是城鎮中的最低收入者，其針對性強、涉及利益群體多、覆蓋面廣，所以政府對這種制度實施的介入程度最深。

1998年國務院出臺的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》中首次明確提出了廉租住房制度的概念，并明確了對不同收入水準的家庭實行不同的住房供應政策。同時，建設部則在1999年制定了《城鎮廉租住房管理辦法》，廉租房制度正式在我國生產。2003年建設部聯合其他部委又頒布了《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》，廉租房保障體系得以進一步確立。

（二）我國城市廉租房政策取得成績

其實我國的廉租房制度實施時間并不很長，即是從1999年正式的《城鎮廉租住房管理辦法》的實施算起，我國廉租房政策實施的年限也不是很長，但其取得的斐然成績卻是令很多人都為之側目的。

截止到目前最新的統計數據表示，在全國657個市鎮中，已有超過500個以上的市鎮建立了廉租房制度，占到了全國市鎮總數的80%以上；同時，這一制度的惠及人口已累計覆蓋了超過60萬戶的低收入家庭，改善了他們的居住環境，其中租賃住房補貼有18萬戶，實物配租9萬戶，租金核減30萬戶，其他方式約3萬戶；此外，根據建設部的統計數據顯示，我國在城鎮廉租房領域投入的資金已超過80億元。

二、我國城市廉租房制度實施中存在的問題

廉租房制度實施數年來，已在全國大部分城市取得了較為明顯的效果，使一大部分城鎮最低收入家庭受益，但其中也暴露出了一些問題：

1.建設資金來源有限，成為廉租房進一步發展的瓶頸

由于我國的廉租房制度的資金保障并未納入國家的公共財政體系，其來源資金是極其有限的，基本局限于住房公積金的增值收益、財政撥款和社會捐贈，其中由于財政撥款的投入不足和其他投入的不確定性，成為了制約廉租房進一步發展的瓶頸。

2.廉租房數量有限，房源信息缺乏有效的交流機制

我國目前廉租房的數量與需求相比還是嚴重不足，我國廉租房的來源基本為：原有公房、最低收入家庭承租的現有公房、政府籌資建立的廉租房和其他來源的廉租房等。這對于我國需求量巨大且在不斷上升的需求人群中，明顯是遠遠不夠的。同時，這在事實上給了提供廉租房信息的中介機構以牟利的機會，相關法制的不健全使得中介往往以牟利為先，不顧需求的緊迫程度，這也是交流機制缺失的現實缺憾，這使配租的家庭難以在市場上找到適合的廉租住房。

3.缺乏有效的統計與監管機制

廉租房的制度構建一般都致力于保障機制的完善，對整個廉租房體系沒有一個全面統一的制度構建規劃，沒有健全的信息資料儲備庫區，同樣的對于廉租房的準入、退出等級工作并不到位。加上原有事業單位運行效率的過低，造成了居民使用廉租房時，往往因為缺乏有效的統計與監管機制而無法對保障對象的收人進行標準的核定，這就造成了居民在機會前的不平等，罔顧了廉租房建立最初的本意。

三、完善我國城市廉租房制度的建議

（一）未來城市廉租房的發展趨勢

就廉租房在城市的影響力而言，它不僅是廣大渴望在社會安家的“80后”群體、收入不夠支付城市昂貴房價的“農民工”群體等關注的焦點，也是中國房地產泡沫嚴重下的樓市發展必然。同時，廉租房問題是關系國計民生的住房保障問題也是目前政府工作的重點之一。針對調研課題，通過小組對幾地城市廉租房問題的實證調查，我們對城市廉租房在中國發展的總體趨勢預測如下：

1.相關法律制度將會逐步健全完善

我國中央和相關部門制訂了詳細的規章制度，為廉租房提供了政策的保障，主要政策有《廉租住房保障辦法》、《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》、《中央廉租住房保障專項補助資金實施辦法》、《廉租住房保障資金管理辦法》等。相關制度正趨于完善，其中最為重要的《廉租住房保障辦法》為廉租房提供了最基礎的保障措施?！读庾》勘Ｕ限k法》對廉租房的保障方式、保障資金及房屋來源、申請與核準、監督管理等方面做了詳細的規定。

2.社會兩極分化問題將得到緩解

社會貧富不均與兩極分化是一個困擾政府與社會的嚴重問題，如何消除社會的兩極分化問題也是當今世界面臨的一個重要問題。從目前的發展情況來看，房價過高成了困擾普通百姓最為嚴重的問題之一，因此，通過廉租房制度的進一步發展，可以將廉租房在社會中所起的作用進一步提高。對于貧富不均與兩極分化這一長期以來人們十分關心的問題進行一定的緩解。

3.房產泡沫危機將得到抑制

房地產行業的發展過熱、泡沫嚴重也是目前社會的一個嚴重問題，隨著房價的不斷攀高，社會對于房地產泡沫的擔憂越來越高。從我們目前的情況來看，產地產泡沫的隱患已經成為眾多專家擔心的一個重要問題，而廉租房制度的推行與發展也對房地產行業的健康發展提供一個解決機制。

4.收入房價比例將得到調整

居民收入提升有限，但房價增長迅速，如何對于居民收入與房價進行合理的調節顯得至關重要，而目前對于過高的房價雖然政府采用了很多新措施，但是相比而言，居民收入與房價還是存在較大差距，廉租房制度的發展對于緩解這一問題有很重要的意義，我們從廉租房的發展看出，低收入居民也可以通過政府提供的廉租房解決住房難的問題，做到“居者有其屋”，廉租房對于調節過低的居民收入和過高的房價起到重要作用。

（二）關于完善城市廉租房制度的一些思考

通過對我國日后城市廉租房制度發展的趨勢進行一定的推測，必然要符合社會發展的一般規律，同時兼顧到我國的國情，在這一背景下，總結我國切實要進行路徑構建方面的改革，我們通過一系列的實證調研后發現以上海為典型代表的城市廉租房保障制度具有極其鮮明的代表性，故我們對這一制度的改良產生了如下思考：

1.積極拓寬融資途徑，切實加強財政投入

廉租房保障體系無疑是社會福利的重要內容，其資金的短缺使得其在職能的體現上處處受制，未來要不斷加強廉租房的社會價值，就必然要明確政府的公共服務職能，不斷加強財政投入力度，切實將其納入我國的公共財政支出，通過規范化的財政手段將每年的資金投入比例固定化。同時針對融資渠道，我們同樣要加大社會參與的程度，通過擴大參與面積的方式，拓寬資金與資源投入的范圍，使得廉租房保障體系的構建更加富有保障性。

2.加大公共住宅的建設力度

由于改革開放后我國經濟社會過度重視市場化運營原則，使得政府的主導作用部分缺失，尤其是在住宅領域，造成了我國低收入人群住房難的現實困境。但是一般來講，政府在住房構建方面，除了商品房之外，還應大力保障公共住宅的構建力度。這也是國際上解決低收入人群住房難的一條顯著經驗。廉租房作為我國轉型時期特定的政策，具有極為重要的作用，但是從根本上說，我們還是要加大住房的供給量，從根本上滿足居民的住房需求，這才是我國城市廉租房問題得到根本解決的最好途徑。

3.建立有效的統計與監管機制

建立行之有效的監管與統計機制是針對需求人群和廉租房兩方面來說的，通過對需求人群的有效統計和監管，可以最大限度的建立科學的保障機制，保障最需要的人有房可租，同時可以做好廉租房準入與退出的接洽工作，將整個體系的運行保障良好。同時對廉租房的有效統計與監管可以使得主管單位可以通過公開統一的途徑向公眾發布廉租房信息，改善以往廉租房供需雙方信息不對稱的局面。

作者簡介：樊琳琳（1990-），女，山東濟寧人，中南財經政法大學，研究方向：金融數學。