拼教育時代

北京在售商品房中，擁有稀缺教育資源的項目34個，

其中開發(fā)商引入的教育資源就達11個，在經(jīng)歷了拼地段、拼園林、拼配套等PK后，房地產(chǎn)已然進入了拼教育時代。

套房改變孩子的命運，一套房也改變了開發(fā)商的命

運，在北京，擁有名校資源的樓盤處處熱銷，即使房價高于周邊樓盤，搶購熱情也絲毫不減。在經(jīng)歷了拼地段、拼園林、拼配套等各種PK后，房地產(chǎn)開始進入拼教育的時代。

據(jù)21世紀不動產(chǎn)最新統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，目前北京在售商品房，擁有稀缺名校教育資源的項目有34個，而開發(fā)商引入的新教育資源就有11個，北京萬科公司副總經(jīng)理肖勁認為，這一比例比去年有所提高。

在中國，名校情結(jié)自古存在，無奈僧多粥少。有專家認為，在名校教育資源稀缺并且分布不均勻的情況下，加上近兩年置業(yè)逐漸的郊區(qū)化，在教育資源空白的地區(qū)引入名校成了必然趨勢。

教育地產(chǎn)熱

7月16日上午九點，首開·璞瑅面向意向客戶進行了集中選房，據(jù)記者了解，當天供應(yīng)的精品景觀三居數(shù)十套房源，當天全部售罄。首開·璞堤教育資源優(yōu)勢明顯，項目引進了紅黃藍雙語幼兒園、黃城根小學(xué)方莊校區(qū)以及北京四中，很多購房者表示，名校資源是他們選擇璞瑅的最重要的原因。

同樣因為教育地產(chǎn)而銷售火熱的項目還有位于朝陽區(qū)北五環(huán)顧家莊橋北側(cè)的潤澤公館，項目預(yù)計下半年正式開盤，目前正處于蓄客期。由于引進了朝陽實驗小學(xué)潤澤分校，記者了解到，目前意向登記的客戶已經(jīng)達到上千組，而預(yù)計開盤的房源只有300—1400套。

而在此之前，位于芍藥居附近的太陽公元，由于引進了人大附中朝陽分校，從開盤起就受到不少購房者的追捧，曾一度成為芍藥居區(qū)域最熱、最貴的樓盤之一。而擁有陶然亭小學(xué)、北京市第十五中學(xué)等周邊名校資源的中信城，以45.594L元的銷售額摘得了2009年北京樓市項目銷售金額排行榜桂冠。

除了銷售火熱外，從價格上來看，教育資源帶給項目附加值不可謂不豐厚，而這種價格的差距在四環(huán)以內(nèi)更為明顯，21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，四環(huán)以內(nèi)的學(xué)區(qū)房(一手房)價格已漲至30000-60000元／平米之間，個別繁華地段甚至達到了60000元平米以上。

對于一些郊區(qū)的項目來說，教育資源對銷售速度的提升更為明顯，北京萬科公司副總經(jīng)理肖勁這樣認為，萬科長陽半島項目，由于引入紅黃藍幼兒園、北京四中等名校資源，即使是在調(diào)控背景下，前幾次推盤都制造了“日光盤”，在當時市場比較罕見。

在萬科長陽半島的開盤現(xiàn)場記者也曾了解到，很多購房者就是沖著名校資源購房的，所以基本不考慮其他的因素就直接交了定金。

據(jù)記者了解，早在90年代末，北京還沒有教育地產(chǎn)這個提法，到2000年以后，開始有屈指可數(shù)的開發(fā)商做教育地產(chǎn)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，北京開辟教育地產(chǎn)先河的項目是王府家園，引進的是景山學(xué)校。當時主要有一些北京高檔社區(qū)例如中央別墅區(qū)，開始引進雙語幼兒園和小學(xué)，引進名校的很少。直到2006年左右，看到教育地產(chǎn)的利好，越來越多開發(fā)商開始引進名校分校。

“房子改變命運”

教育的附加值給開發(fā)商開來了豐厚的回報，而支撐教育附加值的則是購房者對于名校資源的追捧。

“兩個多月，已經(jīng)跑了十幾個樓盤”，即將步入結(jié)婚殿堂的喬蓉最近正忙著四處看房，她手里拿著一份北京市地圖，上面用紅色和黑色的筆畫滿了各種圓圈和奇特的符號。喬蓉告訴記者，在她這份搜房地圖上，紅色標注的是周圍有“名校”的學(xué)區(qū)房。

一般人選房，首先考慮的是地理位置，而喬蓉只關(guān)心一點：“能讓我的孩子將來上名校”。像喬蓉一樣的購房者不在少數(shù)，2009年已經(jīng)購房的李磊告訴記者，之所以選擇領(lǐng)秀新硅谷，就是為了北京外國語大學(xué)附屬學(xué)校。李磊是北京航空航天大學(xué)的講師，按照教師子女的待遇，將來他的孩子完全可以就讀北京航空航天大學(xué)附小，“北航附小的孩子，前幾名將來考北航，而名校的孩子，最后幾名才考北航”，李磊如是說。

正是這些購房者的名校情結(jié)讓開發(fā)商找到了新的支撐點，無利不起早，開發(fā)商投入很大的資金引入名校資源。肖勁坦言，主要目的就是為了吸引購房者，形成小區(qū)的賣點。

房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，尤其是在當前限購政策的背景下，有效需求的減少更使得開發(fā)商使出渾身解數(shù)讓自家的項目能夠在眾多樓盤中脫穎而出。一位從事過多年房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商告訴記者，在北京開始大肆修建地鐵的時代，房子建在地鐵旁一定好賣，隨著地鐵越修越多，鄰近地鐵的項目越來越多，地鐵優(yōu)勢沒有了。很多開發(fā)商開始在園林和景觀上做文章，尤其是不少以打造園林景觀著稱的南派開發(fā)商進入北京市場后。而隨著很多高端樓盤的熱銷，市場細分下，很多項目開始以各種高檔會所和物業(yè)服務(wù)吸引購房者。

“交通、園林、配套服務(wù)等，現(xiàn)在這些東西多數(shù)品質(zhì)還不錯的樓盤都已經(jīng)具備了”，該開發(fā)商坦言，除了教育，目前沒有什么資源對于開發(fā)商而言是稀缺的，而教育資源又是很多購房者最看重的附加值。根據(jù)網(wǎng)上最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有超過六成的網(wǎng)友表示，會將教育資源作為購房的首選。

教育資源不均衡

按照百度百科中的名詞解釋，教育地產(chǎn)即在地產(chǎn)項目中引入學(xué)校，以提升項目附加值的一種開發(fā)模式。而中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強則認為，如果是僅僅在地產(chǎn)項目中引入學(xué)校，還不能稱得上是教育地產(chǎn)，只能說某個項目擁有教育資源，教育地產(chǎn)是專指那些擁有稀缺教育資源，一般是名校資源的地產(chǎn)項目。

按照北京市目前的政策規(guī)定，一個小區(qū)的居住人口規(guī)模達到一定的數(shù)量，小區(qū)就必須配以一定規(guī)模的教育配套，因此目前在北京，很多新建的小區(qū)都有教育配套。教育資源對于房地產(chǎn)項目來說已經(jīng)普及了，而真正奇貨可居的是名校資源。

這些名校不但數(shù)量很少，而且只分布在海淀、西城等小范圍的區(qū)域，“不是什么人在什么地方都能夠享受到好的教育資源”，肖勁認為，教育資源分布不均勻是造成教育地產(chǎn)受到購房者追捧的最重要的原因。

教育地產(chǎn)最傳統(tǒng)的一種形式就是學(xué)區(qū)房，通常是指距離名校近，可以享受到名校的教育資源，這種樓盤依托的是地理位置的優(yōu)勢。但是名校周圍的土地資源畢竟有限，目前能直接依托名校的新樓盤越來越少。而且近兩年房價上漲快速，使得置業(yè)越來越郊區(qū)化，而郊區(qū)的名校資源可以說還是一片空白。

陳國強認為，教育資源一直是住宅開發(fā)中的一個重要部分，由于很多項目分布在教育資源匱乏的遠郊區(qū)縣，為了增加項目附加值，開發(fā)商只能自己引入名校資源。

目前引入教育地產(chǎn)的形式基本分為兩種，一種是由開發(fā)商主導(dǎo)的民辦公助，一種是由當?shù)亟逃块T主導(dǎo)的公辦民助，都是由開發(fā)商投資建設(shè)并提供和管理硬件設(shè)施，由教育部門負責(zé)師資和日常教學(xué)管理。

由于引入教育資源前期投入過大，業(yè)內(nèi)人士認為，目前多數(shù)引入教育地產(chǎn)的都是資金實力比較雄厚的大開發(fā)商。