“水土不服”

美聯重大決策均由香港總部審批，由于對內地市場缺乏了解，使其錯過了一些決策機會，導致美聯在上海、重慶等地“戰線”明顯收縮，似乎只能在華南重拾得一些信心。

繼鑫尊地產4月在北京閃電關閉50家門店之后，5月5日，另一地產中介巨頭美聯集團旗下美聯物業上海總部宣布，將暫時關閉所有8家上海門店，退出上海二手房業務。隨后，重慶美聯也宣布7家門店暫停營業，截至6月底，重慶美聯已關閉門店13家。

與此形成鮮明對比的是，5月18日廣州美聯物業三家新門店同時開業。同日，深圳美聯也新開6家門店，至此深圳美聯門店總數達110家左右。

國內其他區域的“戰線”明顯收縮的美聯，似乎只能在華南重拾一些信心。

撤離上海重慶關店

美聯物業于1996年進入上海，2008年在滬最多擁有58家門店。但今年5月底，美聯物業在滬8家門店已全部關閉，僅保留上海美聯總部，從事一手房代理銷售業務。

就在美聯“痛下狠心”接連關閉上海門店的同時，其實上海二手房市場已釋放出回暖信號。記者了解到，上海3月份二手房成交量已經超過1.2萬套，而1.2萬套正是上海二手房中介盈利的分界線。

“美聯物業在上海早已沒有競爭力可言。”上海中原研究咨詢部總監宋會雍向記者直言，“2009年市場大好的時候，中原、二十一世紀都在忙著開店，美聯規模卻始終在徘徊，其運營節奏向來明顯滯后于市場，現已到無力支撐的地步”。

在上海僅存8家門店的美聯，面對房產市場行業集中度日漸提高的趨勢，其生存空間日益狹小。據財經網消息，從2011年初開始，美聯物業8家門店在上海的業績一再地下滑，第一季度成交總套數僅為15套。

業內人士分析，正常情況下單店單月運營成本在15萬左右，上海美聯第一季度的成本至少在300萬左右，而其首季度傭金總額還不到100萬，關閉上海門店實屬斷臂自救。

面對外界猜測，美聯物業上海公司副總經理丁偉曾公開表態，退出二手房中介業務，是美聯總部的戰略決策，和目前的經營業績并無關系。

上海美聯撤離風波還未平息，重慶美聯5月傳出消息，已有7家門店暫停營業。截至6月底，重慶美聯已有13家門店停業，只有50家門店在維持運營。

記者從業內人士了解到，其實重慶美聯現在的業務重心已經不再是二手房交易，推行香港看房團和辦理房產抵押貸款已成為其新的業務增長點。與重慶美聯關系密切的一位業內人士透露，如果重慶美聯今年下半年二手業務仍無起色，很有可能大規模關店。

中央集權人事動蕩

對于美聯在上海的退市和重慶的關店，業內人士普遍認為美聯物業是被自身的管理模式耽誤了。美聯施行的是高度中央集權的管理模式，一切重大決策都要經過香港美聯總部審議批準，而香港人士對內地市場變化的反應往往慢半拍。

曾在上海美聯管理層任職的一位人士告訴記者，中央集權的管理模式曾使美聯錯過一些機會。2009年初市場逐漸回暖，到7、8月份二手房市場已明顯達到“熱門”的程度，各大中介都在以幾十家、上百家的規模增加店面，唯獨美聯一直徘徊在三四十家。據他所知，等到2009年底美聯香港總部有在上海的開店計劃時，市場已經開始降溫，不得不擱置開店計劃。

上海某研究機構負責人表示，二手房買賣的市場空間肯定會越來越大，現在大多數中介的策略都是：市場好的時候，加快開店步伐，市場不好的時候，放慢開店節奏。房地產中介本身就是一個“靠天吃飯”的行業，機會稍縱即逝，而美聯各地的分公司和香港總部之間的溝通需要太多的時間成本，往往等到總部形成統一意見時，已錯過最佳的市場時機。

分析人士也指出，人員調整過于頻繁、缺乏耐心也是美聯多處敗走的癥結所在。

重慶中原企劃外聯部經理告訴記者，重慶美聯兩位高層是從中原地產挖走的人。通常情況下，美聯都會以高出行業兩倍到三倍的薪資標準挖人，同時再將職位提升一級。這樣雖能解一時的燃眉之急，但可能越往后路越不好走，缺少培養團隊的過程，“撿現成的”往往都缺乏凝聚力，對企業文化不夠認同、沒有歸屬感等問題將時常出現。

一位熟悉美聯物業的人士告訴記者，近7年內，上海美聯就已經換了5位總經理，每個負責人都有新的策略，使得公司的運營很難具有連貫性。而在兩年前，美聯在上海的很多高管也陸續離職，比如，時任美聯物業上海區域副總經理的馮泓睿在2008年就轉投了21世紀不動產，美聯浦東區域總監黃梓銘也在2008年離職。

戰略失衡顧此失彼

美聯中國有限公司1992年成立并開始涉足內地業務，其已在內地發展了20個年頭。從1996年美聯進駐上海，2003年美聯進駐重慶，到2008年美聯地產北京總行正式揭牌，美聯執行董事郭應龍曾表示看好內地市場，將集中精力開拓內地一線城市二手房業務，而北京、上海、重慶等城市都是美聯的主要戰略目標。

不到三年，美聯卻從上海、重慶市場敗下陣來。在上海門店關閉之后，美聯總部表示，將把內地的發展集中到珠三角地區，尤其是深圳、廣州。

5月18日，廣州美聯物業在大德路、百靈路、麓景路三問分行分別舉辦簡單的開張典禮，并邀廣州區域董事劉志忠參與開張儀式，慶賀三家門店同時開業。

同日，深圳美聯也新開6家門店，至此深圳美聯門店總數達110家左右，而一年前，美聯在深圳的門店總數還未到達70家。

美聯廣州區域董事劉志忠在同一時間公開表示，目前美聯在廣州的二手代理發展勢頭不錯，即使在2009年、2010年也保持了穩定的分行增長速度。

然而面對在國內一些地區二手中介市場節節敗退的尷尬局面，美聯方面給出的解釋是，除了傳統的二手代理之外，美聯這些年還涉足了土地市場、商業地產、境外投資等多個市場。

顯然，美聯在房地產領域已形成了一個涉及面廣泛的產業模式。但以二手中介起家的美聯，投入過多精力到新盤代理，甚至是由乙方成為甲方開發土地，中介同行并未對其投來羨慕的眼光。

有業內人士認為，縱使美聯有足夠的資金延伸到地產產業鏈的各個環節，也不應該過多分散注意力，畢竟做自己熟悉的領域才是最有把握的，而美聯分散精力去做了自己不擅長的業務，才是其“黯然退場”的原因之一。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭則表示，美聯近期將主要業務范圍重新回歸到華南地區，更多的是布局上的調整。在當前市場環境下，回歸內地根據地華南地區未必是壞事。