保障房“共有產權”探索

地方保障房建設開工率低，房企參建保障房動力不足。各地爭試新招，“共有產權”進入公眾關注視線。

面對1000萬套保障性安居工程建設任務和5000億元的建設資金缺口，地方政府、開發商之間的利益平衡，成為時下保障房建設中最為“糾結”的節點。

誰來保障“保障房”

數據顯示，截至5月底，今年1000萬套保障房建設的實際開工率僅為34％，其中超過70％城市的開工率更是不足30％。而住建部對保障房開工時間要求為“11月末前須全面開工”，業內觀點指出，開工率嚴重滯后的原因凸顯保障房建設巨大的資金缺口。

高策地產機構董事長李國平認為，限購之后，地方財政大幅縮減，這時卻要去完成前所未有的保障房建設指標，無異于將地方政府逼進了“死胡同”。

按照住建部公布的計劃，1000萬套保障房所需資金總額1.3萬億，8000多億由社會投入和被保障對象籌集。政府投入的5000億中，中央政府投入1030億，這意味著各級地方政府要負擔4000億。近日，華遠地產董事長任志強就在博鰲房地產論壇指出：中央的一些房地產調控政策，可能逼迫使地方政府做假。

而另一方面，房企參與保障房建設的狀況也并不樂觀。根據近日住建部政策研究中心發布的《中國房地產企業社會責任實踐報告》顯示，房企百強名單中僅有30家在2007年至2010年問參與保障房建設，萬科、綠地、保利等排名前十的企業全部參與，而其他70家房企未參建。

盡管各地政府對開發商“動”之以利，在土地和融資政策上“開小灶”，但是效果并不理想。保障房利潤低成為房企“不積極”的主因，其只有3％到5％的回報率已是不爭的事實，有開發商甚至告訴記者：“有的利潤連3％都沒有，如果遇到拖工之類的因素，能保本就很好了”。

除了北京住總公然聲稱可以利用產業鏈優勢達到10％的利潤外，其他房企均顯得十分“低調”。萬科集團副總裁毛大慶此前對記者表示，萬科建設保障房的利潤只有3％，萬科尚未探索出保障房的盈利模式。而首開集團方面也表示，保障房項目僅取得了微薄利潤。

各地試點“新招”

“不管是地方政府多出錢，還是房企多出力，雙方利益都很難得到平衡，這背后還是保障房融資的困局。”中國房地產業協會副會長朱中一表示，目前多地均在探討地方政府與開發商可以接受的模式。

在上海，“共有產權”成為解決地方政府和房企利益矛盾的方法。據悉，上海第二批“共有產權”經適房申請受理于7月起在該市各區縣全面鋪開：人均月收入標準從2900元以下放寬到3300元以下，人均財產標準從少于9萬元放寬到少于12萬元。

所謂“共有產權”模式，即向保障對象出售一定的產權，用以回籠部分保障房建設資金。

比如在保障房項目中，申請人可以先購買20％到30％的保障房產權，政府持有剩下的70％-80％。達到一定年限后，保障對象可以通過購買的方式，將政府產權部分購買過來。

此外，江蘇、福建、湖南、河北、山東等多個省市也都紛紛開始試點“共有產權”。

在廣東，公租房實行“先租后買”政策也在討論中。即政府出地，以相對低的租賃價格轉讓給開發商，開發商參與籌建、管理和配套的商業經營。若以后居住的人群條件不符合公租房政策時，居住人可以通過補交地價等費用的方式獲得房子的產權，這樣相當于公租房轉為經濟適用房。

全國政協經濟委員會副主任、國家統計局原局長李德水就曾在今年的政協會議上推薦此種模式。他建議，可規定保障房真正自住若干年之后允許以略高于成本價購買，使住戶擁有產權。各方利弊權衡

在各媒體針對“共有產權”的報道沸沸揚揚之時，各界專家也紛紛支招表態。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭撰文指出：“這一做法合情合理合法，利遠大于弊，值得支持，而且應該全國推廣。”

對于獲得房子產權后，出現類似經適房以市場價轉手的“變味”做法，他認為，只要規定每一次產權交易的基礎都為是市場價格，這樣想賺取差價幾乎是不可能的事。

“從短期內，這種產權過渡模式，能提高地方政府和開發商的積極性，在短期內保證保障房數量，是一種值得探索的模式。”朱中一認為，不論是共有產權也好，先租后買也好，從長期看，都把租賃性住房變為“經適房”，使得保障性住房無法“永續使用”，這就意味著政府將來要繼續投入更大的財力建設新的保障房。

面對地方政府上述“對策”，有媒體報道稱，住建部一位內部人士曾表示住建部也研究過這種出售保障房產權的做法，最初并不認可。但由于今年保障房建設任務重、困難多。因此現在住建部“對此表示默許，允許各地試點，不會卡得太死，但也不會專門推廣”。

朱中一表示，短期試點要和長期制度相結合，比如采用共有產權模式的保障房要占到當地保障房的多少比例，這部分保障房將來轉成經適房后還要建設多少套，要充分估計好形勢和自身的財力。但共有產權、先租后買作為探索中的模式，現在還不宜下定論。

據了解，《住房保障法》方案已起草完畢，目前已將經適房“共有產權”、公租房“只租不售”的思路納入方案。