港資房企忙“圈地”

依托雄厚的資本、相對(duì)寬松的融資環(huán)境，一向低調(diào)的港資房企近期頻頻進(jìn)入公眾的視野，其在內(nèi)地的“圈地運(yùn)動(dòng)”也正漸入佳境。

恰逢調(diào)控正酣，信貸急劇緊縮，內(nèi)地房企普遍“囊中羞澀”，而眾多港資房企近期卻頻繁出涉足內(nèi)地多城市

6月8日，廣州市花園酒店名車(chē)云集，在國(guó)際會(huì)議中心舉行的2011年廣州政府經(jīng)營(yíng)性土地推介會(huì)上，140余家國(guó)內(nèi)外知名房企將對(duì)首批12宗商用土地進(jìn)行角逐。最終香港南豐集團(tuán)“兇猛”舉牌，一次性拿下由7宗地塊組成的綜合體項(xiàng)目，意向總價(jià)高達(dá)32，3億兀。

出手闊綽的南豐，只是眾多港資房企在內(nèi)地急劇擴(kuò)張的縮影。近一年，港資房企在內(nèi)地的擴(kuò)張盡顯高調(diào)。

僅去年12月，和記黃埔就斥資6l億元奪得重慶、上海、南京三幅優(yōu)質(zhì)土地；今年1月，嘉里建設(shè)聯(lián)合體以13.6億競(jìng)得遼寧營(yíng)口地塊，而就在去年11月，嘉里集團(tuán)曾出手4.81億元摘得福州商業(yè)地塊；今年3月，九龍倉(cāng)集團(tuán)又以7.87億元價(jià)格拿下杭州余杭地塊，據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去一年九龍倉(cāng)多次于上海、武漢、長(zhǎng)沙及杭州等城市以高價(jià)競(jìng)得土地，合計(jì)支出近300億元；4月，新鴻基地產(chǎn)與19家銀行簽訂為期5年的167.5億港元銀團(tuán)貸款協(xié)議，為上海濱江凱旋門(mén)項(xiàng)目融資。

港資房企頻出“大手筆”，觸角早已覆蓋內(nèi)地多個(gè)城市。和記黃埔在上海、北京、重慶、長(zhǎng)春等16個(gè)一、二線城市有40多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，并還有繼續(xù)設(shè)立內(nèi)地城市分公司的計(jì)劃；據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，恒基兆業(yè)在內(nèi)地13個(gè)城市至少擁有30多個(gè)項(xiàng)目。

中原地產(chǎn)中央研究部分析人士告訴記者，雖然在內(nèi)地“大鱷”型的港資房企只有十余家，但將擁有港資背景的房企算在一起，至少百家以上。除“北上廣”是港資房企熱點(diǎn)爭(zhēng)奪的城市外，許多潛力巨大的城市也是他們的重點(diǎn)“攻占目標(biāo)”。如成都現(xiàn)在齊聚和記黃埔、九龍倉(cāng)、新鴻基、新世界、華人置業(yè)、嘉里集團(tuán)、信和地產(chǎn)、瑞安地產(chǎn)、香港置地等多家港資房企，而萬(wàn)順昌集團(tuán)、瑞安集團(tuán)、恒基兆業(yè)、鷹君地產(chǎn)、九龍倉(cāng)、裕景、新世界等港資房企都在大連有自己的項(xiàng)目。

直接拿地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并非港資房企的進(jìn)軍內(nèi)地的唯一方式。去年12月，南豐集團(tuán)斥資36.9億港元增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第二大股東。易居(北京)地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增斌告訴記者，港資房企以企業(yè)控股的方式參與內(nèi)地市場(chǎng)的行為其實(shí)很多，只是一些小的控股動(dòng)作并未引起注意。

頻頻融資“不差錢(qián)”

眾多港資房企加快“北伐”進(jìn)程，或許還得益于內(nèi)地急劇緊縮的信貸政策。

國(guó)信證券分析師方炎告訴記者，內(nèi)地房企在資金回報(bào)率上要求相對(duì)較低，過(guò)去幾年由于資金充裕往往敢于“大方”出手。當(dāng)前，受到貸款額度有限、融資困難、股權(quán)增發(fā)無(wú)門(mén)等多種金融手段限制，國(guó)內(nèi)房企大多資金鏈緊繃，而擁有多種融資渠道的港資房企卻紛紛通過(guò)境外銀行貸款、加大放債、一年多次增發(fā)股權(quán)等手段獲得大量資金。

年初至今，內(nèi)地利用外資幅度大增似乎也印證了此種說(shuō)法，僅廣州，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)外資投資就增加了84.4％。同時(shí)，各大港資房企紛紛公布融資計(jì)劃，也讓內(nèi)地房企羨慕不已。

4月11日，新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司發(fā)布通知，其某全資附屬公司于一家銀行獲取一項(xiàng)本金額最多達(dá)2億港元3年期貸款融資；同日有消息稱，中信泰富選擇發(fā)行永續(xù)混合債券和優(yōu)先無(wú)擔(dān)保債券，集資額分別為7.5億、5億美元；5月底，九龍倉(cāng)也宣布將發(fā)行一筆3年期的可換股債券，計(jì)劃最多籌資78億港元；早前，恒基兆業(yè)地產(chǎn)也發(fā)布公告，公司為一問(wèn)全資附屬公司的100億港元貸款提供擔(dān)保，并就此與13家國(guó)際及本地銀行訂立一份定期及循環(huán)信貸協(xié)議。而新世界和九龍倉(cāng)曾公開(kāi)表示，其籌款的主要目的是發(fā)展內(nèi)地的地產(chǎn)項(xiàng)目。

今年在港上市的內(nèi)地房企也普遍有海外發(fā)債的融資計(jì)劃，但效果并不盡如人意。易居(北京)地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增斌認(rèn)為，港資企業(yè)和外資銀行、基金至少打了20多年的交道，與許多國(guó)際性投資者有著緊密的聯(lián)系，也被國(guó)際資本了解。而內(nèi)地企業(yè)與境外融資機(jī)構(gòu)關(guān)系并不密切，境外資本當(dāng)然更愿意和香港房企合作。

一位美資房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人也表示，基金其實(shí)更關(guān)注企業(yè)的負(fù)債率，因?yàn)檫@直接關(guān)系到財(cái)務(wù)運(yùn)作情況，而內(nèi)地房企大多只看重自己的土地儲(chǔ)備，在這一點(diǎn)上，港資房企顯然更為成熟。

方炎告訴記者，內(nèi)地越是調(diào)控，港資房企資金優(yōu)勢(shì)就越為明顯。在當(dāng)前內(nèi)地房企大多深受資金短缺之苦時(shí)，港資房企的機(jī)會(huì)就越來(lái)越多。主打囤地“持久戰(zhàn)”

港資房企雖然在內(nèi)地瘋狂加快“圈地”進(jìn)程，但多數(shù)港資房企其實(shí)并不缺地。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，港資房企只是在不斷地開(kāi)墾內(nèi)地這個(gè)潛力巨大的“后花園”。

九龍倉(cāng)置業(yè)有限公司執(zhí)行董事周成輝年初曾公開(kāi)表示，九龍倉(cāng)置業(yè)在中國(guó)大陸的土地儲(chǔ)備已達(dá)1200萬(wàn)平米；去年底，天安集團(tuán)在內(nèi)地待建物業(yè)高達(dá)600多萬(wàn)平方米；截至2010年12月，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地土地儲(chǔ)備也已達(dá)763萬(wàn)平方米；公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，和記黃埔目前僅在成都的土地儲(chǔ)備就近1600畝，而其2010年年報(bào)顯示，目前的土地儲(chǔ)備可建成約1067萬(wàn)平方米以住宅為主的物業(yè)，其中97％的土地儲(chǔ)備在內(nèi)地。

和內(nèi)地許多房企一樣，港資房企的拿地重點(diǎn)也轉(zhuǎn)向了二、三線城市。

香港沿海投資集團(tuán)執(zhí)行總裁孫飛告訴記者，我國(guó)未來(lái)城市化規(guī)模將達(dá)到70％以上，不僅是二、三線城市，哪怕四、五線城市都有著巨大的發(fā)展空間，內(nèi)地這樣一個(gè)處于發(fā)展中階段的市場(chǎng)有著太多的機(jī)會(huì)，而港資房企的加緊囤地也是看到了內(nèi)地10年、20年之后的市場(chǎng)價(jià)值。

孫飛分析，從現(xiàn)階段發(fā)展情況來(lái)看，香港本土可供開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)相當(dāng)少了。港資房企內(nèi)地大量?jī)?chǔ)備土地，同樣是企業(yè)發(fā)展需要，且在內(nèi)地土地價(jià)格相對(duì)便宜，可以預(yù)見(jiàn)接下來(lái)的幾十年問(wèn)，港資房企將重點(diǎn)耕耘內(nèi)地市場(chǎng)。但一個(gè)顯著的特點(diǎn)是，港資房企不論在拿地上還是開(kāi)發(fā)上，都摒棄了內(nèi)地房企的冒險(xiǎn)性，體現(xiàn)了更多的計(jì)劃性。

例如，2008年2月，和記黃埔在常州以12億競(jìng)得一地塊之后，從此就在內(nèi)地土地市場(chǎng)上銷(xiāo)聲匿跡。時(shí)隔三年之后，2010年11月，和記黃埔才再次現(xiàn)身內(nèi)地，以13.1億元在重慶拿下兩江新區(qū)一住宅用地。隨后的一個(gè)月，長(zhǎng)和系在內(nèi)地土地市場(chǎng)上投入的金額高達(dá)73.8億元。

對(duì)此，與港資房企有著多年接觸的中原地產(chǎn)華北及西南區(qū)總裁黃雄分析，港資房企拿地較為精明。前兩年，“地王”前仆后繼出現(xiàn)，大多為內(nèi)地房企勇猛投標(biāo)所致，有著多年市場(chǎng)化運(yùn)作的港資房企是絕不會(huì)在脫離市場(chǎng)價(jià)時(shí)拿地的。而去年底開(kāi)始，土地成交量萎縮，供應(yīng)量卻未減少，市場(chǎng)價(jià)格趨于合理，港資房企當(dāng)然要“瘋狂”拿地。

黃雄進(jìn)一步表示，港資房企的重要決策必須在香港完成，加之在內(nèi)地拿地、開(kāi)發(fā)手續(xù)都相對(duì)復(fù)雜，所以反應(yīng)稍慢于內(nèi)地房企。然而擁有著雄厚資金實(shí)力和豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的港資房企，正通過(guò)在內(nèi)地打“持久戰(zhàn)”的方式來(lái)?yè)P(yáng)長(zhǎng)避短。港資房企不僅在土地儲(chǔ)備上做好了打“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備，在應(yīng)對(duì)樓市調(diào)控方面，也更偏向于依靠商業(yè)地產(chǎn)的出租收益來(lái)化解風(fēng)險(xiǎn)。