清河營“拓荒”

2009年伊始，“六大新盤今年入市，北苑區域即將，規模放量”的消息傳遍京城樓市；年中，隨著潤澤悅溪的熱賣以及北京華貿城的亮相，則正式唱響了北苑區域第二輪所謂“拓荒期”，包括北京城建地產項目、中國鐵建來廣營項目、天潤福熙大道等在內的北苑六大新盤呼之欲出。

這幾大新盤更具體的說是位于北苑區域的清河營版塊，最早的拓荒者是潤澤地產，經過2年多的大規模開發，這里目前仍然塵土飛揚，吊塔林立。但可以預見的是，未來三年后，這里將成為北京又一個大型社區。

清河營土地之爭

這里曾經是沒有硝煙的“戰場”——一場場土地爭奪戰輪番上演。

2007年12月21日，北京城建與中鴻房地產開發集團組成的聯合體，中標朝陽區來廣營鄉清河營村4號地。短短數月后，北京城建又奪得北苑南區項目。

實際上，與北京城建奪得的來廣營4號地連在一起有四塊地，都在清河營村，2007年11月底開始招標，當時是北京最大的一個建設組團，總建筑面積達200萬平方米。，

2007年12月19日，北京春光房地產開發有限公司、四川大地房地產開發有限責任公司組成投標聯合體，通過投標的方式以23.31億元奪得來廣營2號地塊。該地塊規劃建筑面積約為49.8萬平米，當時共有10家房地產公司組成5家投標單位參與投標，其中包括北京合生、北京華潤、北京城開等全國著名公司。后來該地塊已轉讓給天潤置地，項目案名叫天潤·福熙大道。

3號地即華貿城，地塊規劃建筑面積60萬平方米，招標底價16.693億元，最高價為北京城開亮出的30.568億元，最后中標的北京國華置業出價27.06億元。招標文件中對于2、3號地各附有“配建2.5萬平方米廉租房”的條款，這也是北京市首批在商品房項目中配建的廉租房。

此外，來廣營l號地，被北京中聯亞以21億拍得，規劃建筑面積66.22萬平米，曾取名為第六大洲，后轉讓給中鐵地產，目前在售項目為中國鐵建·國際城。

雖然各個地塊都已“名花有主”，但其價格卻相差巨大。據了解，根據北京市國土資源局資料顯示，開發商潤澤地產在2005年拿下悅溪地塊時價格僅為253.7元／平方米。加上建安成本及各項稅費，預計成本在4000元／平方米上下，而華貿城的樓面地價在5000余元／平方米。1號地中國鐵建·國際城樓面價估計為3170／平米，2號地天潤·福熙大道樓面價4680／平米、4號地塊均達到5000余元／平方米。

拓荒者潤澤地產

前幾年的土地之爭，使得清河營板塊迎來了放量高峰。從距離清河營最近的地鐵13號線北苑路地鐵出來，成群的黑車司機都會招呼你上車。

潤澤地產被稱為清河營地區的“拓荒者”。其旗下的普通住宅區及別墅區位于地鐵十三號線北苑站北側一公里處。從地鐵北苑站步行至潤澤項目，大約需要30分鐘。一路走去，五六個工地到處是圍擋和塔吊，各大樓盤的超大廣告牌“紅紅火火”爭相躍入眼簾。繼續往北走，一路上全部是高高吊起的腳手架和正在施工的各大樓盤。蔚藍的天空下，大風吹起塵土飛揚漫天，有的小區已經入住，但路上行人只有幾個推著手推車的施工工人，幾輛超負荷運載的貨車，在凹凸不平的路面上留下一陣轟鳴之后揚長而去。

“最近幾年這里一直在施工”，王先生是潤澤悅溪首期的一位業主，入住時間已半年有余。“當初買(潤澤阮溪)這房子主要是覺得不到一萬元的價格還算合適，開發商承諾的規劃也比較誘人”，不過，令他頗為不滿的是，交通、商業并沒有見眉目，而其他開發商的陸續進駐，也讓居住環境變得更差。

潤澤地產旗下的“潤澤莊園別墅”、“悅溪公寓”、“潤澤公館”項目正是置身于這樣的施工現場內，售樓處外放的悠揚的輕音樂，與施工產生的種種噪音顯得格格不入。

潤澤莊園是潤澤地產在此推出的第一個項目，位于該居住區東北地塊。根據潤澤地產公司網站顯示，潤澤莊園2007年11月首次開盤，2009年6月入住，全部為別墅產品。房子一期433席已經交房。

悅溪公寓為潤澤地產在該居住區第二個推向市場的項目，位于該居住區西南地塊，也是潤澤莊園第二期產品。占地面積13萬平米，其中地上建筑面積22萬平米，地下建筑面積15萬平米。雖然是公寓，但是容積率僅為1.6，2008年開盤，三期尾房在售，均價30000元／平米，去年6月、10月和今年4月已分別入住。

潤澤公館位于潤澤公園居住區東南地塊，預計今年7-8月開盤，待售戶型有61平米的1居，88平米一107平米的2居，113平米—168平米的3居及176平米-263平米的4居。入住時間一期2013年10月，二期2014年。

項目配套有學校，商業。其中朝陽實驗小學今年9月將正式開學，洪恩教育已簽約潤澤地產，將成立洪恩幼兒園。

后來者居上

繼“拓荒者”潤澤地產項目入市之后，2009年下半年開始，清河營區域正式迎來供應高峰。這里聚集著中國鐵建旗下的中國鐵建·國際城；北京城建地產開發的世華泊郡，其北苑區域另一個項目筑華年屬于北苑南區；國華置業開發的華貿城、天潤集團開發的天潤·福熙大道項目，物業類型涵蓋別墅、商業、公寓、普通住宅。

中國鐵建·國際城去年兩次開盤皆創下盛況，銷售數據也屢登北京樓市排行榜三強之列。前兩次開盤的樓座今年年底入住。6月底，中國鐵建·國際城“花語墅”組團亮相，開盤當天雖然不是周末，但開盤現場人頭攢動。項目共9棟樓，托斯卡納風格，分為高層組團和洋房組團。項目也配套有幼兒園、小學、中學和醫院的配套，成交均價顯示為24548元／平米。

華貿城配套有7萬平米的商業。華貿城第一期2010年12月已經交房374戶，第二期1000戶小戶型預計交房時間2011年9月交房。

在這些交房的樓盤中，2009年10月16日開盤的700多套房源，曾上演“搶房”一幕。700套房源登記排號量達到6500號，并隨之被搶購一空，當月北京華貿城以767套的成交佳績，名列北京期房總成交套數榜首。

目前華貿城在售3、4號樓，戶型面積為88平米二居(剩余一套在二層東北朝向)、170平米三居、210平米四居。北京市房地產交易管理網顯示其目前成交均價為26056元／平米。另外項目有少量55、65平米開問以及一居在售。政策在變，市場在變，華貿城“日光盤”的奇跡也再未出現過。

北京城建是北苑區域的老開發商。位于清河營的北京城建·世華泊郡由4-27層17棟板式高層公寓組成，兩梯2-4戶，共計2412套，今年5月首次開盤，2012年年底入住。北京市房地產交易管理網顯示其目前成交均價為24650元／平米。

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北京城建·筑華年項目位于北苑紅軍營西路，又稱北苑南區項目，總建筑面積25.92萬平方米(含地上、地下面積)，該項目2008年競得，6棟商品住宅樓，并配建了北京首個公共租賃住房項目共2棟。5月份首次開盤，2、6號樓在售，均價26000元平米，2013年交房。

天潤·福熙大道6月26日開盤銷售的戶型面積為122平米兩居、165-176平米三居，均價30500元／平米，北京市交易管理網顯示其成交均價為28234元／平米。項目規劃共3500戶，目前尚未有樓座入住。

據業內介紹，六大新項目預計將為整個北苑區域增加10萬余居住人口，已經部分入住的悅溪公寓和華貿城業主，尚未給區域交通帶來多大沖擊，盡管公交只有一趟專20路與外界連通，但隨著明后年入住高峰的到來，區域內將是另一番景象。